以“回歸”法轉讓土地使用權

　　 　　最近，匯華通用機械廠計劃將２０００年購置準備用于擴建廠房的１５畝地對外轉讓，所得資金將用于購置生產設備。這塊土地當時的購置價為每畝１５萬元（不含過戶費等費用）?，F在，這塊土地的市場價為每畝２０萬元。 　　《營業稅暫行條例》第一條規定：“在中華人民共和國境內提供本條例規定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納營業稅?！备鶕稜I業稅稅目稅率表》，銷售不動產（銷售建筑物及其他土地附著物）的稅率為５％。按照上述規定，機械廠如果以市場價格出售這塊土地，應繳納的營業稅、城建稅、教育費附加如下： 　　應納營業稅＝１５×２０×５％＝１５ (萬元) 　　應納城建稅＝１５×７％＝１．０５ (萬元) 　　應納教育費附加＝１５×３％＝０．４５ (萬元) 　　應納稅費合計＝１５＋１．０５＋０．４５＝１６．５ (萬元)。 　　機械廠的轉讓收益＝１５×２０－１５×１５－１６．５＝５８．５（萬元）。 　　其實,納稅人如果認真了解有關稅收政策，完全有可能節省稅費支出。納稅人可關注以下兩項稅收政策。 　　第一，國稅發 [１９９３ ]１４９號文件規定：“轉讓土地使用權，是指土地使用者轉讓土地使用權的行為。土地所有者出讓土地所有權和土地使用者將土地使用權歸還土地所有者的行為，不征收營業稅。” 　　按照上述規定，機械廠購置土地后，屬于土地使用者?，F在，該廠將閑置的１５畝土地以市場價格或稍低于市場價格的價格售給土地管理部門（即歸還給土地所有者）的行為，不用繳納營業稅。因為城建稅、教育費附加是以實際繳納的增值稅、營業稅和消費稅的稅額為計稅依據。在上述讓售土地過程中，既然營業稅免征了，城建稅、教育費附加自然也就一同免征了。機械廠的轉讓收益＝１５×２０－１５×１５＝７５（萬元）。 　　第二，財稅 [２００３ ]１６號文件規定：“從２００３年１月１日起，單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額。” 　　根據以上政策，機械廠將１５畝土地以每畝２０萬元的價格轉讓，應納的稅費為： 　　應納營業稅額＝（銷售收入－購置原價）×適用稅率＝（１５×２０－１５×１５）×５％＝３．７５ (萬元) 　　應納城建稅＝３．７５×７％＝０．２６ (萬元) 　　應納教育費附加＝３．７５×３％＝０．１１ (萬元) 　　應納稅費合計＝３．７５＋０．２６＋０．１１＝４．１２ (萬元) 　　機械廠的轉讓收益＝１５×２０－１５×１５－４．１２＝７０．８８ (萬元)。 　　以上兩種方式，把土地歸還給土地所有者收益較高，而后一種轉讓方式易操作。納稅人可以根據實際情況選擇轉讓方式。