樓市是否到了出手時間點？

　　3月底，央行、財政部、住建部、國稅總局等部位接連出臺樓市刺激政策，樓市是否已經(jīng)出現(xiàn)了拐點?日前，記者走訪了北京通州、房山等數(shù)個售樓處，對市內(nèi)多個二手房中介進行了業(yè)務了解，只希望回答眾多購房人最關(guān)心的問題，現(xiàn)在是不是到了買房的最佳時機?

　　全國整體都在回暖

　　整體來看，全國樓市今年初的主旋律是復蘇。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市新建住宅的調(diào)查數(shù)據(jù)，2015年3月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10523元/平方米，環(huán)比小幅下跌0.15%。北京、上海等十大城市(新建)住宅均價為18938元/平方米，環(huán)比小幅下跌0.1%;同比繼續(xù)下跌。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，整體看，3月份市場依然處于春節(jié)后的市場恢復中，房價整體看，雖然依然下調(diào)，但下調(diào)幅度收窄，整體市場企穩(wěn)的趨勢越來越明顯。而3月30日出臺的樓市新政又給了樓市一劑強心針。

　　根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)中心調(diào)查的20個大中城市新房成交數(shù)據(jù)顯示，新政前后(3月27日-4月2日)，16個大中城市新房成交量出現(xiàn)了大幅上漲，占比達8成，其中北京環(huán)比漲幅最高達58.6%，寧波同比漲幅最高達282.54%。

　　北京新盤將批量入市

　　進入4月份，北京樓市將迎來開盤潮。根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月，北京樓市預計將有31個項目入市，其中包括通泰國際公館(樓盤資料) 、壹中心、魯能七號別墅在內(nèi)的10個純新盤，以及首開·熙悅尚郡(樓盤資料) 、中建·國際港(樓盤資料) 、五礦·銘品(樓盤資料) 等21個老項目后期。

　　從4月預計入市項目定價來看，31個項目當中僅10個項目公布了預計售價，其中通泰國際公館預計售價2.7萬元、中奧廣場·首站(樓盤資料) 報價3.5萬元等，其余21個均處待定當中。“整體而言，目前北京開盤項目大多都在五環(huán)外，這些項目也以剛需項目為主。”案場項目經(jīng)理張先生告訴記者。“去年底，我們就預測可能貸款政策會放松，但項目不會漲價。我們體量較大，主要還是以跑量為主，誰也不知道樓市復蘇能夠持續(xù)多久!”

　　以北京樓市熱點天宮院附近樓盤為例，目前的價格幾乎已經(jīng)是一年多沒有變化了。2012年年底，作為天宮院的代表項目，龍湖·時代天街(樓盤資料 業(yè)主論壇)打出了13500元/平方米的銷售價格。隨著眾多開發(fā)商的進駐，天宮院區(qū)域曾一躍成為北京剛需勝地，房價也從最初的13500元/平方米，上漲到最高時期的22000元/平方米。但隨著自住房的入市，剛需市場的不景氣也讓天宮院的在售項目下調(diào)了價格。目前，天宮院區(qū)域的在售價格已經(jīng)基本維持在了19000元/平方米—20000元/平方米。

　　因為政策調(diào)整，個別開發(fā)商喊出“一周不漲價”的口號。但據(jù)記者了解，這主要是營銷手段，為購房者制造“最后購房窗口”的心理壓力。不過，從供求關(guān)系來看，目前市場仍存在較大的庫存壓力，期望房價出現(xiàn)像2009年一樣的報復性上漲并不現(xiàn)實。

　　二手房熱度提升明顯

　　3月30日出臺樓市新政之后，北京樓市到底漲還是不漲?從表面上看，許多新盤并沒有公布定價，一時間似乎看不到漲價潮。但從二手房市場的反饋來看，北京樓市似乎暗潮涌動。

　　記者走訪了二手房成交比較活躍的朝陽區(qū)大悅城附近的房產(chǎn)中介了解到，新政實施之后，購房的咨詢量明顯增加。2到5年房源增多，且這部分房源業(yè)主報價有一定上漲，但漲幅不大，一般在5%以內(nèi)。

　　“之前有傳聞3月30日出臺樓市新政之后，房主連夜給中介打電話調(diào)高20萬，這種情況并不具有廣泛代表性。”在大悅城附近工作的中介大區(qū)經(jīng)理李先生告訴記者，但打電話問行情的人變多了。

　　鏈家地產(chǎn)分析師張旭表示，雖然能夠直接受惠于此輪政策利好的購房者數(shù)量有限，但政策帶動改善型需求的入市積極性，促使未來成交量進一步上升。因此不排除二季度或下半年房價出現(xiàn)一定上漲的可能性。“但與以往相比，此輪調(diào)整買賣雙方相對更為理性，購房者也不必恐慌性入市。市場是否接受部分房源報價上漲，仍有待觀察。”

　　3月租賃市場大熱

　　一般而言，衡量一個城市樓市熱度如何，一方面是買賣，這能直接反應市場的成交。另一方面是租賃市場，這能夠從側(cè)面體現(xiàn)出住房需求、經(jīng)濟活力等，也是一個城市樓市活躍度的參考數(shù)據(jù)。

　　雖然新政剛剛實施，最終對市場的影響還需要觀察。但從過去一個月的租賃市場來看，北京房產(chǎn)需求依然旺盛。3月份租房成交量保持了旺季特征，日均成交量環(huán)比上漲超過兩倍，同比上漲超過三成。在客源大幅釋放的情況下，租賃熱點區(qū)域成交與租金均出現(xiàn)上漲，預計進入4月后，隨著租賃旺季的結(jié)束，租金將會保持平穩(wěn)。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，2015年3月北京市租賃日均成交量環(huán)比上漲209.4%，同比上漲32.2%，節(jié)后租賃市場需求大幅增長。鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認為，從3月份的成交量水平來看，旺季特征明顯，隨著務工人員返京以及大量白領換租期的來臨，成交迅速走高。與往年相比，今年的租賃高峰較往年有所提高，節(jié)后需求的爆發(fā)程度超過以往。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，3月份全市平均單位租金為56.0元/平方米，由于結(jié)構(gòu)性因素較上月下降6.8%。這主要是由于近郊(昌平、大興、通州、順義)的成交占比達到26.1%，較上月增加3.9個百分點，創(chuàng)下歷史新高，租賃需求的外移在一定程度拉低了平均租金。而從實際租金的走勢來看，熱點區(qū)域租金出現(xiàn)上漲，3月份由于需求激增尤其是地鐵附近，租金漲幅一般在5%-8%。

　　組合拳是否引發(fā)新泡沫?

　　要想弄清楚今年系列樓市刺激政策的初衷，業(yè)內(nèi)人士認為需要退回到不久前《政府工作報告》，當時報告中用“支持居民自住和改善性住房需求”取代了去年“投機投資性需求”的措辭，當時業(yè)內(nèi)就廣泛猜測房地產(chǎn)政策將調(diào)整。

　　萊坊董事及上海研究咨詢部主管楊悅晨表示，對于購房者而言，目前的政策環(huán)境已經(jīng)趨于寬松，2014年年末至今已有兩次降息的金融信貸調(diào)整，未來不排除在政策方面繼續(xù)保持寬松環(huán)境來滿足普通家庭的購房需求。“此次3月30日出臺的政策調(diào)整是樓市回歸市場化的一個信號，但要理性看待。從總體上來看，樓市政策的調(diào)整更加注重市場變化和供需關(guān)系,避免一刀切的情況發(fā)生。客觀上講，信貸政策放松對恢復房地產(chǎn)市場信心及成交量是有利的。”

　　萊坊董事及大中華區(qū)研究及咨詢部主管紀言迅表示：“自2014年以來，我國房地產(chǎn)投資增速放緩，庫存上升，房價有所回落。央行此次調(diào)整個人住房貸款政策，將二套房貸首付比例降至四成，預計有利于釋放改善性住房需求，活躍房地產(chǎn)交易，能進一步刺激居民的住房需求。然而，從全國來看，目前投資性需求已經(jīng)明顯下降，并且不少城市的供應量很大，因此新政是否會刺激房價上升還有待觀察。”

　　現(xiàn)在該不該出手?

　　對于買房的時機，實際上每個購房人的基本情況不同，判斷也不同。對于剛需人群，只要符合購房條件，過去幾年一直都是買入時機。現(xiàn)在銀行進入降息周期，銀行對首套房又有政策優(yōu)惠，整體來看是很好的出手節(jié)點。

　　對于改善型家庭，此前已經(jīng)有一套房，現(xiàn)在購買第二套房或者是換房，目前也是一個不錯的時間點。新政出來后，滿兩年但不滿五年的房源變多了，可以挑選的空間也變大，一套300萬的房子就能省下16萬的營業(yè)稅。某種程度上說，改善型需求也是剛需，既然早晚都要買，一定是早買劃算。

　　對于投資型需求，現(xiàn)在樓市的投資價值并不高。過去10年房價暴漲，很多早期買房人掙得盆滿缽滿，主要原因是銀行杠桿和房產(chǎn)價格重估。未來一段時間，如果缺少信貸杠桿，樓市的投資收益并不高，這也是為何炒房團早在幾年前就撤離北京的重要原因。