太平洋關店溯源 百貨業已經邊緣

　　“太平洋百貨要關店了?”當王女士收到來自太平洋百貨盈科店發給她的短信時，她有點不敢相信，根據短信提示，太平洋百貨北京盈科店門店將于10月25日關閉。

　　已經進入北京市場十年的太平洋百貨要關掉自己在北京的兩家店，據太平洋百貨盈科店的工作人員稱，該店確定要在10月25日結束營業，其內部人士確定北京五棵松店也會步盈科店的后塵。

　　記者獲悉，太平洋百貨于2001年進入北京，盈科店是以極低的租金進入。十年后，太平洋百貨卻要以關店的形式離開北京。有消息稱，因賣場規劃未盡理想，加以商圈變化、大樓業主欲大幅調高租金。

　　但太平洋百貨在北京的退場僅僅是目前百貨業的一個縮影。

　　關店

　　對于此次太平洋關店的原因，太平洋百貨盈科店店長陶玉聰對媒體表示，絕不是因為經營不善的原因，而是因為租金大漲，讓他們無法承受。

　　除了太平洋百貨，其他百貨品牌的日子也不好過。百盛在長沙芙蓉廣場的一家店就聲稱因為租金過高而在2008年關門轉讓，無獨有偶，百盛在上海虹橋的一家店近期也要關門。

　　據中國百貨商業協會副秘書長范艷茹介紹，一般而言，百貨業的回本期為三到五年，因此，百貨業的租賃時間會比較長，一般會簽10年以上的合同，如果太平洋百貨五棵松店在2009年剛剛進入就要退出，顯然是其已經經營不下去了。

　　高緯環球中國區研究部董事張平介紹，國內的百貨業的租賃時間一般會采用“10+5”或者“10+10”的模式，也就是先簽10年的租賃合同，然后再續租5年或10年，或者直接簽15年或者20年。

　　因此，對于百貨業而言，10年是百貨業租金上漲的一個時間坎。對于太平洋百貨進入北京十年之后要退出，張平也坦言，商鋪價格上漲趨勢確實明顯，對百貨業的發展有著比較大的影響。

　　據她介紹，我國的百貨品牌一般采用整租物業，然后再將物業分租給每一個商品品牌使用，百貨品牌收取一定的租金，或者銷售流水扣一定的百分比，或者這兩種形式取費用最高的那種方式來作為百貨品牌的收入。

　　對于大百貨而言，現在的價格在3元-4元/平米每天，但是在稀缺地塊已經漲到了6元-7元，甚至這個價格都不一定能租到，而且隨著北京城區的開發，好地段的商鋪物業資源越來越少，租金也上漲得很厲害。

　　根據高緯環球今年第二季度的數據來看，2011年第二季度王府井商圈達到了人民幣2200元每平米每月，東方新天地首層租金報價已達到人民幣2600元每平米每月。西單商圈租金維穩達人民幣 1800元每平米每月。而在去年同期每平米每月的價格，王府井商圈價格僅為1050元，西單僅為1220元。一年的時間變化如此巨大，十年前的數據就可想而知了。

　　除了租金上漲，傳統百貨業也正在受到電子商務的沖擊。據正略鈞策管理咨詢顧問謝馥薈介紹說，2003-2009年網絡購物市場快速增長，年復合增長率達到101%;據瑞士信貸預測，2010-2015年行業增速將有所放緩，但仍達到31%。

　　購物中心

　　相比于太平洋百貨的黯然離場，在西單繁華地帶經營得風生水起卻是另一番景象。

　　西單大悅城于2007年開業，相對于傳統的百貨行業而言，大悅城屬于一種新的業態——購物中心。據大悅城商管中心魏學問介紹，購物中心與百貨業有著非常大的不同。

　　首先，百貨業先整租下來，然后根據自己的定位來進行品牌的招租。百貨業輕裝修，一般而言，百貨業的裝修不會裝修到天花板，因為所有品牌都是相對開放的，沒有相對私密的空間。同時，百貨業作為一個單獨的法人來面對顧客，所有商品的發票也是由百貨公司統一出具，而這就意味著顧客對產品的投訴、售后也要通過百貨公司來進行。

　　相比之下，購物中心則重裝修，因為購物中心是將自己的物業分別租給每個品牌，每一個品牌都有一個相對私密的空間，也就意味著每一個品牌的裝修都會到天花板，都有很大的發揮空間，可以根據自己的需要來進行店鋪裝修和形象展示，選擇背景音樂，選擇店鋪氣味，營造更加時尚和個性化的購物環境，提升消費者的購物體驗。同時，每一個品牌會單獨給顧客出具發票，而顧客對產品的投訴和售后也由每一個品牌來負責。

　　魏學問稱，百貨業有點“二房東”的意思，而購物中心則是第一手出租人。對于一些品牌而言，購物中心更能滿足自己個性化的需求，相比百貨公司的諸多要求而言，進駐購物中心更加自由。

　　除此之外，購物中心定位清晰，相對于能夠滿足大部分人需求的百貨公司而言，購物中心的核心消費群會更加明顯。據魏學問介紹，大悅城的品牌定位就是年輕時尚潮流品位，所以大悅城的消費者定位為年紀在18歲到35歲的人群。

　　為了符合年輕市場的特點，大悅城在選擇品牌方面也非常有講究，入駐大悅城的品牌大多都是這一類人群所青睞的，而且這些品牌要科學合理的進行組合，與購物中心的品牌形象形成很好的互動和呼應。

　　他舉了一個例子，在西單大悅城選擇餐飲品牌商的時候，就不會選擇商務正餐，而是選擇年輕人青睞的快餐品牌或者餐飲時尚品牌，因為餐飲的品牌也要與整個大悅城的品牌定位相一致。{page_break}

　　相比之下，百貨業所要滿足的消費群則寬泛得多，因為他們一般要滿足70%人群的需要，因此很難有一個清晰的定位。而將要關門的太平洋百貨被人詬病的一個原因就是其定位不清，沒有形成固定的消費群。

　　趨勢

　　然而，在購物中心逐漸成為市場的主角時，很多百貨業也開始識時務的進行了調整。對于百貨業的發展，張平認為百貨的購物中心化和購物中心的百貨化是以后的發展趨勢。

　　她介紹，百貨業的特點是大而全，以目的性消費為主，而購物中心則以體驗式消費為主。隨著消費者要求的不斷提高，一線城市逐步會以體驗式消費為主，因此購物中心的模式會逐漸占據主要位置，而二、三線城市還是會以百貨商場的形式為主。但隨著一些新的商業項目建成，購物中心會逐步向二、三線城市擴散。

　　除此之外，因為租金的不斷上漲，很多百貨業從之前的整租物業開始進行整購物業，自己持有物業，而這就與做一手房東的購物中心有些類似。從新世界百貨那里得到的數據顯示，該公司自有物業占比在14%到15%，剩下的為整租物業。

　　作為北京市百貨業標桿的北京市百貨大樓也正在發生著變化，它是建國后北京建造的第一座大型百貨零售商店，被譽為“新中國第一店”。據其負責人介紹，北京市百貨大樓擴建之后，就在擴建的北廈設立了咖啡廳、餐飲、美容廳的休閑區域，甚至還引進了橫店電影院。

　　正略鈞策管理咨詢顧問謝馥薈也認為，根據發達國家零售業態的變遷歷程，人均GDP在3000-10000美元之間時，百貨處于主導地位，10000美元以上，零售業態逐漸豐富，電子商務、購物中心、專業點等業態的市場份額增大，其中，購物中心成為主流業態。未來10年，我國的人均GDP仍維持在10000美元以內，百貨仍將是零售行業的主流業態;但在人均GDP超過10000美元的一線城市如上海、北京等城市，購物中心將成為零售市場的主導者。

　　魏學問認為，美國目前80%的市場都是以購物中心為主，而一些百貨品牌則在購物中心里面作為主力店占據一定的面積。

　　而在中國這種形式也已出現，北京金源時代購物中心就是一個代表。據了解，金源購物中心不僅有多家百貨品牌入駐，還有各個品牌的單店，而且餐飲、娛樂、辦公等多種形式集于一身。