太平洋關(guān)店溯源 百貨業(yè)已經(jīng)邊緣

　　“太平洋百貨要關(guān)店了?”當(dāng)王女士收到來(lái)自太平洋百貨盈科店發(fā)給她的短信時(shí)，她有點(diǎn)不敢相信，根據(jù)短信提示，太平洋百貨北京盈科店門店將于10月25日關(guān)閉。

　　已經(jīng)進(jìn)入北京市場(chǎng)十年的太平洋百貨要關(guān)掉自己在北京的兩家店，據(jù)太平洋百貨盈科店的工作人員稱，該店確定要在10月25日結(jié)束營(yíng)業(yè)，其內(nèi)部人士確定北京五棵松店也會(huì)步盈科店的后塵。

　　記者獲悉，太平洋百貨于2001年進(jìn)入北京，盈科店是以極低的租金進(jìn)入。十年后，太平洋百貨卻要以關(guān)店的形式離開(kāi)北京。有消息稱，因賣場(chǎng)規(guī)劃未盡理想，加以商圈變化、大樓業(yè)主欲大幅調(diào)高租金。

　　但太平洋百貨在北京的退場(chǎng)僅僅是目前百貨業(yè)的一個(gè)縮影。

　　關(guān)店

　　對(duì)于此次太平洋關(guān)店的原因，太平洋百貨盈科店店長(zhǎng)陶玉聰對(duì)媒體表示，絕不是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善的原因，而是因?yàn)樽饨鸫鬂q，讓他們無(wú)法承受。

　　除了太平洋百貨，其他百貨品牌的日子也不好過(guò)。百盛在長(zhǎng)沙芙蓉廣場(chǎng)的一家店就聲稱因?yàn)樽饨疬^(guò)高而在2008年關(guān)門轉(zhuǎn)讓，無(wú)獨(dú)有偶，百盛在上海虹橋的一家店近期也要關(guān)門。

　　據(jù)中國(guó)百貨商業(yè)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)范艷茹介紹，一般而言，百貨業(yè)的回本期為三到五年，因此，百貨業(yè)的租賃時(shí)間會(huì)比較長(zhǎng)，一般會(huì)簽10年以上的合同，如果太平洋百貨五棵松店在2009年剛剛進(jìn)入就要退出，顯然是其已經(jīng)經(jīng)營(yíng)不下去了。

　　高緯環(huán)球中國(guó)區(qū)研究部董事張平介紹，國(guó)內(nèi)的百貨業(yè)的租賃時(shí)間一般會(huì)采用“10+5”或者“10+10”的模式，也就是先簽10年的租賃合同，然后再續(xù)租5年或10年，或者直接簽15年或者20年。

　　因此，對(duì)于百貨業(yè)而言，10年是百貨業(yè)租金上漲的一個(gè)時(shí)間坎。對(duì)于太平洋百貨進(jìn)入北京十年之后要退出，張平也坦言，商鋪價(jià)格上漲趨勢(shì)確實(shí)明顯，對(duì)百貨業(yè)的發(fā)展有著比較大的影響。

　　據(jù)她介紹，我國(guó)的百貨品牌一般采用整租物業(yè)，然后再將物業(yè)分租給每一個(gè)商品品牌使用，百貨品牌收取一定的租金，或者銷售流水扣一定的百分比，或者這兩種形式取費(fèi)用最高的那種方式來(lái)作為百貨品牌的收入。

　　對(duì)于大百貨而言，現(xiàn)在的價(jià)格在3元-4元/平米每天，但是在稀缺地塊已經(jīng)漲到了6元-7元，甚至這個(gè)價(jià)格都不一定能租到，而且隨著北京城區(qū)的開(kāi)發(fā)，好地段的商鋪物業(yè)資源越來(lái)越少，租金也上漲得很厲害。

　　根據(jù)高緯環(huán)球今年第二季度的數(shù)據(jù)來(lái)看，2011年第二季度王府井商圈達(dá)到了人民幣2200元每平米每月，東方新天地首層租金報(bào)價(jià)已達(dá)到人民幣2600元每平米每月。西單商圈租金維穩(wěn)達(dá)人民幣 1800元每平米每月。而在去年同期每平米每月的價(jià)格，王府井商圈價(jià)格僅為1050元，西單僅為1220元。一年的時(shí)間變化如此巨大，十年前的數(shù)據(jù)就可想而知了。

　　除了租金上漲，傳統(tǒng)百貨業(yè)也正在受到電子商務(wù)的沖擊。據(jù)正略鈞策管理咨詢顧問(wèn)謝馥薈介紹說(shuō)，2003-2009年網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物市場(chǎng)快速增長(zhǎng)，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到101%;據(jù)瑞士信貸預(yù)測(cè)，2010-2015年行業(yè)增速將有所放緩，但仍達(dá)到31%。

　　購(gòu)物中心

　　相比于太平洋百貨的黯然離場(chǎng)，在西單繁華地帶經(jīng)營(yíng)得風(fēng)生水起卻是另一番景象。

　　西單大悅城于2007年開(kāi)業(yè)，相對(duì)于傳統(tǒng)的百貨行業(yè)而言，大悅城屬于一種新的業(yè)態(tài)——購(gòu)物中心。據(jù)大悅城商管中心魏學(xué)問(wèn)介紹，購(gòu)物中心與百貨業(yè)有著非常大的不同。

　　首先，百貨業(yè)先整租下來(lái)，然后根據(jù)自己的定位來(lái)進(jìn)行品牌的招租。百貨業(yè)輕裝修，一般而言，百貨業(yè)的裝修不會(huì)裝修到天花板，因?yàn)樗衅放贫际窍鄬?duì)開(kāi)放的，沒(méi)有相對(duì)私密的空間。同時(shí)，百貨業(yè)作為一個(gè)單獨(dú)的法人來(lái)面對(duì)顧客，所有商品的發(fā)票也是由百貨公司統(tǒng)一出具，而這就意味著顧客對(duì)產(chǎn)品的投訴、售后也要通過(guò)百貨公司來(lái)進(jìn)行。

　　相比之下，購(gòu)物中心則重裝修，因?yàn)橘?gòu)物中心是將自己的物業(yè)分別租給每個(gè)品牌，每一個(gè)品牌都有一個(gè)相對(duì)私密的空間，也就意味著每一個(gè)品牌的裝修都會(huì)到天花板，都有很大的發(fā)揮空間，可以根據(jù)自己的需要來(lái)進(jìn)行店鋪裝修和形象展示，選擇背景音樂(lè)，選擇店鋪氣味，營(yíng)造更加時(shí)尚和個(gè)性化的購(gòu)物環(huán)境，提升消費(fèi)者的購(gòu)物體驗(yàn)。同時(shí)，每一個(gè)品牌會(huì)單獨(dú)給顧客出具發(fā)票，而顧客對(duì)產(chǎn)品的投訴和售后也由每一個(gè)品牌來(lái)負(fù)責(zé)。

　　魏學(xué)問(wèn)稱，百貨業(yè)有點(diǎn)“二房東”的意思，而購(gòu)物中心則是第一手出租人。對(duì)于一些品牌而言，購(gòu)物中心更能滿足自己個(gè)性化的需求，相比百貨公司的諸多要求而言，進(jìn)駐購(gòu)物中心更加自由。

　　除此之外，購(gòu)物中心定位清晰，相對(duì)于能夠滿足大部分人需求的百貨公司而言，購(gòu)物中心的核心消費(fèi)群會(huì)更加明顯。據(jù)魏學(xué)問(wèn)介紹，大悅城的品牌定位就是年輕時(shí)尚潮流品位，所以大悅城的消費(fèi)者定位為年紀(jì)在18歲到35歲的人群。

　　為了符合年輕市場(chǎng)的特點(diǎn)，大悅城在選擇品牌方面也非常有講究，入駐大悅城的品牌大多都是這一類人群所青睞的，而且這些品牌要科學(xué)合理的進(jìn)行組合，與購(gòu)物中心的品牌形象形成很好的互動(dòng)和呼應(yīng)。

　　他舉了一個(gè)例子，在西單大悅城選擇餐飲品牌商的時(shí)候，就不會(huì)選擇商務(wù)正餐，而是選擇年輕人青睞的快餐品牌或者餐飲時(shí)尚品牌，因?yàn)椴惋嫷钠放埔惨c整個(gè)大悅城的品牌定位相一致。{page_break}

　　相比之下，百貨業(yè)所要滿足的消費(fèi)群則寬泛得多，因?yàn)樗麄円话阋獫M足70%人群的需要，因此很難有一個(gè)清晰的定位。而將要關(guān)門的太平洋百貨被人詬病的一個(gè)原因就是其定位不清，沒(méi)有形成固定的消費(fèi)群。

　　趨勢(shì)

　　然而，在購(gòu)物中心逐漸成為市場(chǎng)的主角時(shí)，很多百貨業(yè)也開(kāi)始識(shí)時(shí)務(wù)的進(jìn)行了調(diào)整。對(duì)于百貨業(yè)的發(fā)展，張平認(rèn)為百貨的購(gòu)物中心化和購(gòu)物中心的百貨化是以后的發(fā)展趨勢(shì)。

　　她介紹，百貨業(yè)的特點(diǎn)是大而全，以目的性消費(fèi)為主，而購(gòu)物中心則以體驗(yàn)式消費(fèi)為主。隨著消費(fèi)者要求的不斷提高，一線城市逐步會(huì)以體驗(yàn)式消費(fèi)為主，因此購(gòu)物中心的模式會(huì)逐漸占據(jù)主要位置，而二、三線城市還是會(huì)以百貨商場(chǎng)的形式為主。但隨著一些新的商業(yè)項(xiàng)目建成，購(gòu)物中心會(huì)逐步向二、三線城市擴(kuò)散。

　　除此之外，因?yàn)樽饨鸬牟粩嗌蠞q，很多百貨業(yè)從之前的整租物業(yè)開(kāi)始進(jìn)行整購(gòu)物業(yè)，自己持有物業(yè)，而這就與做一手房東的購(gòu)物中心有些類似。從新世界百貨那里得到的數(shù)據(jù)顯示，該公司自有物業(yè)占比在14%到15%，剩下的為整租物業(yè)。

　　作為北京市百貨業(yè)標(biāo)桿的北京市百貨大樓也正在發(fā)生著變化，它是建國(guó)后北京建造的第一座大型百貨零售商店，被譽(yù)為“新中國(guó)第一店”。據(jù)其負(fù)責(zé)人介紹，北京市百貨大樓擴(kuò)建之后，就在擴(kuò)建的北廈設(shè)立了咖啡廳、餐飲、美容廳的休閑區(qū)域，甚至還引進(jìn)了橫店電影院。

　　正略鈞策管理咨詢顧問(wèn)謝馥薈也認(rèn)為，根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家零售業(yè)態(tài)的變遷歷程，人均GDP在3000-10000美元之間時(shí)，百貨處于主導(dǎo)地位，10000美元以上，零售業(yè)態(tài)逐漸豐富，電子商務(wù)、購(gòu)物中心、專業(yè)點(diǎn)等業(yè)態(tài)的市場(chǎng)份額增大，其中，購(gòu)物中心成為主流業(yè)態(tài)。未來(lái)10年，我國(guó)的人均GDP仍維持在10000美元以內(nèi)，百貨仍將是零售行業(yè)的主流業(yè)態(tài);但在人均GDP超過(guò)10000美元的一線城市如上海、北京等城市，購(gòu)物中心將成為零售市場(chǎng)的主導(dǎo)者。

　　魏學(xué)問(wèn)認(rèn)為，美國(guó)目前80%的市場(chǎng)都是以購(gòu)物中心為主，而一些百貨品牌則在購(gòu)物中心里面作為主力店占據(jù)一定的面積。

　　而在中國(guó)這種形式也已出現(xiàn)，北京金源時(shí)代購(gòu)物中心就是一個(gè)代表。據(jù)了解，金源購(gòu)物中心不僅有多家百貨品牌入駐，還有各個(gè)品牌的單店，而且餐飲、娛樂(lè)、辦公等多種形式集于一身。