百貨消費體驗是未來商業的重點

　　這里世界服裝鞋帽網的小編給大家介紹的是百貨：消費體驗是未來商業的重點。

　　強調消費者體驗是商業未來的重要話題

　　經歷了從第一代商業街到第二代商超百貨到第三代綜合體的發展階段，泉州商業地產開始邁進多元綜合體時代

　　目前，泉州市中心以及各次中心的商業體量有200萬平方米以上，傳統街區、商超百貨業態均較單一，并且在電商沖擊之下，之前規劃的業態比例愈加顯露出劣勢，在消費需求日趨轉向多元化之時，傳統商圈體驗性不足。業界人士指出，經歷了從第一代商業街到第二代商超百貨到第三代綜合體的發展階段，泉州商業地產開始邁進多元綜合體時代。

　　差異化定位

　　遍地開花的商業綜合體預示著泉州將迎來大商業時代，面對日益激烈的市場競爭，開發商開始尋找商業細分點，在差異化上做足文章。

　　泉州師范學院資源與環境科學管理學院教授鄭偉民表示，當下泉州正迎來綜合體大爆發時代，然而千城一面的同質化趨勢也越來越明顯。而主題商業的定位是商業競爭中尋求差異化的重要方式，有可能避免同質化競爭的出現。

　　從目前尚在開發的幾個綜合體的定位來看，泉州正在邁進的是多元化的綜合體時代。

　　泰禾集團在泉州的表現不可不說搶眼，華大泰禾廣場定位為休閑、時尚的區域型商業綜合體，主要輻射華僑大學學生群體及其周邊人群。“東海泰禾廣場則定位為城市級綜合體，商業業態精品化、高端化，面向的消費群體輻射范圍更廣。” 泰禾集團副總裁朱進康如是說。為滿足不同消費需求，實現差異化競爭，提升客戶消費體驗，泉州星光耀廣場商業定位為體驗式家庭購物中心，在此基礎上開發出頑童星球、星瀚食府、星尚館、星光娛樂、星光集市五個商業主題，是泉州首個以兒童主題商業和創意餐飲為主的商業綜合體。緊鄰泉州星光耀廣場的中駿世界城，則定位為全家人的購物中心，主打一站式家庭生活體驗。此外，兆基光明城深挖文化元素，打造南中國首席都市文旅商業風情綜合體;寶德海峽城市廣場將打造福建首個“輕工產品全球交易中心”，是針對特定行業的商業綜合體;新天城市廣場是目前江南板塊唯一的一站式購物中心，主要服務江南新城未來的居住生活，同時輻射鯉城豐澤區域，商業定位清晰。

　　廈門市中原代理有限公司策劃經理高鑫表示，商業項目的前期定位很重要，關系到后期的運營。他說：“多元化的綜合體定位可以避免同質化的競爭，實現商業的有效互補，共同提升城市商業發展。”

　　專業化運營

　　業內人士表示，鑫源國貿商城周邊持續修路、商城定位不夠精準，沒有完全考慮同類競爭、運營政策、周邊消費能力等因素而造成其沒落。云鹿路是新老城區交匯的“咽喉之地”，現在周邊的路都通了，對于國貿商城來說是個難得的歷史機遇。國貿商城應該重新定位，而定位的本質就是專業化的運營。

　　不少業界人士在采訪中表示，對于商業地產項目來說，招商只不過是經營的開始，招商順利，不代表今后開業、市場培育、經營管理也能一帆風順。專業人員、品牌推廣、管理、經營等后期環節不可忽視。對于商業來說，往往是成在經營，敗在管理。

　　高鑫表示，商業綜合體的運營對開發商的資金實力及運營管理能力的要求很高，以萬達廣場為例，它是把住宅、寫字樓、萬達金街等都拿來銷售，再以回籠資金來維持萬達廣場的運營。而出售的商業部分，如果沒有統一的招商規劃和運營管理，很容易出現問題。

　　以商業地產性質而定，現存有兩種形態，一種是開發商自持，一種是對外銷售。再以銷售類型細分，又有散售型和返租銷售型。物業類型又可分為室內商業，以及室外商業。業內人士表示，針對出售商業的運營問題，目前可以解決的方式有兩種，一是返租，二是帶租銷售。通過這兩種方式，可以在前期對商業進行統一的運營，有利于進行前期培育，一旦人流起來了，后期商業就比較容易運作。“一定要考慮商家持續的經營能力及管理團隊的專業性。”高鑫說，商家統一招商運營雖然有利于整個項目的商業發展，但如果開發商資金實力不足，或者本身對于運營管理專業能力不夠，項目仍然難以成功。

　　業內人士表示，現在開發商會提前引進商業運營團隊，讓運營團隊提前介入商業綜合體的開發前期，以便進行規劃、銷售，以及后續的運營管理。正如高鑫所說，前期定位關系到后續運營，專業團隊的提前介入，可以避免開發和經營的脫節。

　　體驗型業態

　　鄭偉民教授表示，當下泉州商業地產趨向消費體驗化主題。傳統商業街區和傳統商圈的沒落，除了與其業態單一、電商和綜合體雙重夾擊之外，消費者缺乏良好的體驗亦是其日漸沉寂的重要原因。

　　高鑫表示，商業街區屬于第一代商業，零售百貨屬于第二代商業，綜合體屬于第三代商業。有文化支撐的商業街區，比如打錫街、中山路等，可以借助文化元素進行業態改造，轉型為旅游文化特色街區，比如南京1912、上海新天地、福州三坊七巷等特色商業街，特色街區帶來的體驗感是比較好的，也容易聚集人氣。而百貨業態，如果不能找到合適的轉型路，在電商沖擊下則可能被市場淘汰。

　　泉州星光耀廣場營銷總監范超文表示，在一、二線城市，傳統百貨已經開始轉型。“隨著消費理念的改變，消費者需求更多樣化，對消費的要求也更高。傳統商超百貨業態比較單一，品牌相對固定，而綜合體因其多元的業態，涵蓋吃喝玩樂，可以實現消費需求的一站式滿足，分流了傳統街區、百貨的人流。”

　　業內人士向記者分析，商業主要涵蓋零售、餐飲、娛樂三部分，以前這三部分的比例在5:3:2。近兩三年的調查發現，消費者的消費需求有了比較大的轉變，電子商務的快速發展分流實體商業的人流，對零售、百貨業態造成了比較大的沖擊。2010年后，商業地產開始對零售、餐飲、娛樂等業態的比例進行調整，零售業態占比低于或者與餐飲業態占比持平，并且娛樂休閑業態占比有了較大的提升，比如像引進KTV、電影院、兒童游樂園等休閑業態。

　　“線下商業開始更注重消費者體驗，比如你買東西可以去網上買，但是你聚會、吃飯是要在線下實現的，因此消費者的體驗感就很重要。以后零售業態可能轉向一種體驗式業態，比如你在實體店進行試穿衣服、體驗服務，再到網上購買，未來都是有可能的。”高鑫說。

　　中駿集團董事局主席黃朝陽在接受媒體訪問時也表示，實體商業為消費者提供的體驗感是電子商務無法取代的優勢。中駿世界城在接下來的業態調整中，將重點加強餐飲和兒童娛樂業態的比重。

　　著名經濟學家郎咸平在晉江新型城鎮化發展論壇上表示，未來餐飲娛樂，吃喝玩樂都會好;網購會特別好，單獨的零售商和百貨公司都會受到重挫。在郎咸平看來，未來商業地產的發展趨勢將向體驗型業態轉變。