四提房地產稅改革背后：從制度設計到試點推進，破局之日或近

5月11日，財政部發布消息稱，財政部、全國人大常委會預算工委、住房城鄉建設部、稅務總局負責同志在京主持召開房地產稅改革試點工作座談會，聽取部分城市人民政府負責同志及部分專家學者對房地產稅改革試點工作的意見。

雖然只是寥寥數語，但結合當下的政策背景，其包含的信息量卻極為豐富。

今年以來，監管部門已經三次直接提及房地產稅，另有一次間接提到。如此密集的表態，似乎意味著房地產稅的步點越來越近。事實上，從近幾年的政策表態來看，房地產稅早已脫離單純的房地產調控框架，而上升到地方稅體系完善、收入分配等層面，其所處的政策框架和推進層級也明顯提高。

分析人士認為，此次消息的一些細節，也反映出房地產稅已經從制度設計階段進展到試點推進階段。比如，改革試點工作已經展開，部分城市正在推進。全國人大常委會預算工委的介入，則似乎說明立法工作有所進展。

房地產稅改革之復雜，可謂“牽一發動全身”，這也是過去多年來該項工作進展緩慢的原因。如今，房地產稅改革的破局之日，似乎正在漸行漸近。

內涵之變

房地產稅收制度改革最早始于2003年，十六屆三中全會通過的《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》指出：“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費?！?/p>

當時所稱的“物業稅”，是指對房屋持有環節進行征稅，與后來的“房產稅”十分類似。

有關部門從2003年啟動房地產模擬評稅試點，即物業稅“空轉”試點。到2010年，這項試點已在全國推開，按照財政部和國家稅務總局的要求，各省、自治區都選擇一個城市進行試點。

2010年7月22日，在財政部舉行的地方稅改革研討會上，相關人士表示，房產稅試點將于2012年開始推行。但鑒于全國推行難度較大，試點將從個別城市開始。2011年1月28日，上海和重慶同時宣布啟動房產稅試點，對個人住房征收房產稅。

但此后，房產稅試點的城市范圍并未繼續擴大。隨著時間推移，外界對兩地試點的關注度也開始下降。

2013年底，十八屆三中全會發布《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》，并提出“加快房地產稅立法并適時推進改革”?！胺康禺a稅”的概念由此浮出水面，如今，“推進房地產稅立法和改革”成為監管部門的重點工作。

2020年12月23日，財政部部長劉昆在人民日報發表《建立現代財稅體制》一文稱，按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，積極穩妥推進房地產稅立法和改革。文章認為，通過房地產稅立法和改革，可健全直接稅體系，逐步提高直接稅比重，從而達到調節收入分配的作用。

與此同時，考慮到當下的樓市走向，該項工作在房地產調控中的作用也不容忽視。2021年3月23日，中共中央政治局常委、國務院副總理韓正在中國財政科學研究院召開財稅工作座談會。韓正強調要加強宏觀政策特別是財稅政策研究。當前的重點要圍繞實現碳達峰、碳中和，以及完善房地產市場調控、推動平臺經濟規范健康發展等，深入開展調查研究。

就在5月11日座談會召開前一周，5月6日，劉昆發表《建立健全有利于高質量發展的現代財稅體制》一文，時隔半年再次強調要積極穩妥推進房地產稅立法和改革，這意味著房地產稅立法勢在必行。

由此，房地產稅改革的內涵與外延進一步豐富，其所處的政策框架更為宏大，工作推進層級也明顯提高。分析人士認為，這也為房地產稅立法和改革工作提供了便利。

推進速度有望加快

實際上，正因涉及的稅種復雜、需要協調的部門較多、基礎準備工作有待完善，近幾年來，房地產稅改革的推進常給外界“斷斷續續”的印象。

在近5年（2017年到2021年）的兩會政府工作報告中，僅2018年和2019年提及“房地產稅立法”，其余年份均未提及。

但近幾個月來，監管層的表態明顯變得頻繁。在座談會之前，今年官方已四次提及“房地產稅”：

3月13日，“十四五”規劃和2035年遠景目標綱要發布，“推進房地產稅立法”被寫入其中。4月7日，財政部稅政司司長王建凡在國新辦新聞發布會上表示，積極穩妥推進房地產稅立法和改革。5月6日，劉昆發表的文章中表示，“十四五”時期的重點工作，包含“推進房地產稅立法和改革”。

今年3月的財稅工作座談會上，則間接提及這一工作。

對于財政部于5月11日召開的座談會，多個受訪者向21世紀經濟報道表示，其透露的信息表明，房地產稅已經從制度設計階段進展到試點推進階段，并在部分城市展開試點。這也是官方在時隔兩年后，首次公布這項工作的進展。

參會的四個部門是這項工作的主要執行部門。其中，全國人大常委會預算工委的介入，說明立法工作正在推進。

按照監管部門確定的“立法先行、充分授權、分步推進”原則，立法是房地產稅的關鍵性節點。

早在2015年，房地產稅法就被寫入當年的人大立法規劃中。此后，在全國人大常委會2016年、2017年、2018年立法工作計劃中，房地產稅法均列為當年的“預備項目”。但2019年以后的年度立法工作計劃當中，均未涉及房地產稅。

住建部下屬某研究機構研究員向21世紀經濟報道表示，早在2018年，房地產稅法草案已經形成并在內部征求意見，還一度位列立法規劃中的“第一類項目”，即“條件比較成熟、任期內擬提請審議的法律草案”。再加上不動產登記信息管理基礎平臺已經實現全國聯網，為房地產稅的征收提供了數據支持。因此，房地產稅立法的基礎性條件已逐步具備。

至于為何立法遲遲未能推進，他認為，可能是因為前期的準備工作較為繁瑣，需要理順的條塊關系較多。同時，監管層也需要尋找合適的時機。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂也認為，目前房地產稅的法理基礎、技術手段并不存在多大的挑戰，只是在諸多國內外重大事件的挑戰中，難以找到一個合適的時機出臺，保證政策出臺之后不會對市場預期造成過大的沖擊。

他向21世紀經濟報道表示，可能存在的挑戰是，不動產價格上漲帶來稅收成本提高，以及對家庭房產信息的了解不充分?！半S著房價與居民債務的螺旋上升，越往后，土地價格和房價與居民實際收入水平越背離，稅收越來越體現在對資產價格征稅，從而令居民的實際支付壓力陡然提升。”

但受訪者普遍認為，從近期政策層面的動向來看，房地產稅立法和改革的推進速度有望加快。一種可能的路徑是，先擴大試點城市，然后通過整理試點城市征收情況和實際效果，為立法工作做參考。許小樂認為，深圳開始實行二手房官方指導價，本質上屬于政府評估價，這為房地產稅基的確定做了前期探索。