深圳高地價(jià)項(xiàng)目銷售遇冷 游戲規(guī)則改變房?jī)r(jià)暴漲將成歷史

自北京一鳴驚人而起，中國(guó)金茂旗下“金茂府”這個(gè)產(chǎn)品IP，縱橫江湖十年，始終順風(fēng)順?biāo)涣蠀s在深圳栽了跟頭。

經(jīng)過(guò)三年打磨，作為深圳龍華片區(qū)第一個(gè)均價(jià)過(guò)10萬(wàn)/平方米的住宅，金茂府11月24日連夜開(kāi)盤，據(jù)現(xiàn)場(chǎng)中介、購(gòu)房者稱，整體去化不佳，大概不到30％。

這和深圳福田、南山、蛇口片區(qū)的豪宅熱銷、售罄，形成鮮明對(duì)比。龍華，這個(gè)剛需集中的片區(qū)，顯然還沒(méi)有準(zhǔn)備好成為“豪宅區(qū)”。

在龍華上塘打造一個(gè)豪宅，看起來(lái)確實(shí)是個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的嘗試，金茂此舉也是無(wú)奈，因?yàn)楫?dāng)初拿地的價(jià)格太高了。

在深圳，像金茂府一樣的高價(jià)地普遍面臨困境。泰禾三年多前拿下的尖崗山地王，也遲遲未能入市；今年6月，龍華、光明又拍出了幾個(gè)地王。

而它們很有可能是深圳的“末代地王”。今年11月，深圳最新一批土地出讓，政府修改了土地出讓規(guī)則，實(shí)行“雙限雙競(jìng)”，對(duì)地價(jià)和未來(lái)房?jī)r(jià)進(jìn)行限定，直接把前地王們套住了。

新規(guī)結(jié)合之前的限價(jià)之下，深圳樓市的未來(lái)趨于穩(wěn)定，房?jī)r(jià)暴漲成為歷史。地王們的坎坷甚至虧損命運(yùn)，也似乎已經(jīng)注定。

深圳土地出讓的“雙限雙競(jìng)”是全國(guó)首創(chuàng)。-東方IC-

錯(cuò)位的豪宅？

11月20日，深圳房地產(chǎn)信息系統(tǒng)顯示，龍華金茂府已備案，面積約155至248平方米，可售總套數(shù)665套，均價(jià)10.3萬(wàn)元／平方米。

24日晚，金茂府推出約200套房源向購(gòu)房者開(kāi)放，但銷售去化成謎。據(jù)中介人士稱，當(dāng)天成交約42套，去化率僅約21%。

而金茂對(duì)外表示，當(dāng)天是內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，共認(rèn)購(gòu)161套。

11月29日，金茂方面就此對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道回應(yīng)，作為一個(gè)豪宅來(lái)說(shuō)，深圳金茂府目前銷售數(shù)據(jù)正常。“在現(xiàn)在市場(chǎng)行情下，如果一下子售罄，那就是定價(jià)失誤了。”

金茂府的定價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于區(qū)域平均水平。周邊二手房如鴻榮源尚峻、中海錦城、特發(fā)和平里的價(jià)格，多在每平方米5.5萬(wàn)元至7萬(wàn)元左右。

在深圳，均價(jià)上了10萬(wàn)的片區(qū)，只有福田中心區(qū)、南山、前海片區(qū)。盡管金茂府引入了上海名校作為項(xiàng)目的加分項(xiàng)，但收效不甚大。

“10萬(wàn)以上的價(jià)格，我肯定買南山了。”一位購(gòu)房者表示，龍華片區(qū)整體還不成熟，產(chǎn)業(yè)、商業(yè)和配套都不太好，也沒(méi)有不可替代的自然資源，作為豪宅來(lái)說(shuō)，先天不足。

并不是豪宅都不好賣。11月28日，位于前海的招商領(lǐng)璽開(kāi)盤，歷經(jīng)4.5小時(shí)，456套房源全部售罄，均價(jià)10.8萬(wàn)／平方米。

更早之前，位于福田香蜜湖片區(qū)的深業(yè)中城，均價(jià)約13萬(wàn)／平，192套房源，也是一天賣完。

這些區(qū)域，全是深圳最熱門的豪宅片區(qū)，配套成熟，但在限價(jià)政策下，新房和二手房?jī)r(jià)格倒掛，這些豪宅無(wú)論自住還是投資，人們認(rèn)為都有套利空間。

業(yè)內(nèi)人士指出，豪宅一日售罄并非正常現(xiàn)象，這是由于畸形的限價(jià)政策、過(guò)高的投資預(yù)期導(dǎo)致的；在正常的市場(chǎng)環(huán)境下，豪宅的銷售應(yīng)該是一個(gè)相對(duì)緩慢的過(guò)程。

金茂府所在的龍華，是近年來(lái)地王頻出的地方。2013年的中海錦城，到2015年的龍光玖龍臺(tái)地王，最后都順利入市了。

金茂府此番入市，雖受限價(jià)制約，但最終獲批的價(jià)格仍然創(chuàng)了龍華新高，但是，市場(chǎng)價(jià)格上不去了，人們不認(rèn)可。

地王的尷尬

金茂府是三年前的龍華“地王”，那是一個(gè)火熱的年份，人們對(duì)未來(lái)充滿了信心。

2016年6月2日，龍華出讓當(dāng)年第一塊商住用地，也是深圳首宗商品房現(xiàn)售試點(diǎn)地塊，被中國(guó)電建集團(tuán)和金茂聯(lián)合以82.9億拿下，樓面價(jià)高達(dá)56781元/平，與當(dāng)時(shí)周邊二手房如潛龍曼海寧、特發(fā)和平里等掛牌均價(jià)持平。

往前半年的2015年12月，泰禾以57億元奪得尖崗山兩塊居住用地。其中一宗樓面價(jià)約5.13萬(wàn)元/平方米，另一宗樓面價(jià)約7.99萬(wàn)元/平方米，刷新全國(guó)單價(jià)土地記錄。

此后深圳樓市進(jìn)入平穩(wěn)期。

今年6月，深圳再次迎來(lái)久違的土拍，被稱為“史詩(shī)級(jí)土拍”。金茂府的旁邊又拍出了一幅新地王，6.7萬(wàn)元/平方米的地價(jià)，被龍光拿下。

同時(shí)，越秀拿下的寶安尖崗山宗地，可售樓面價(jià)約6.3萬(wàn)元/平方米。與此前的地王泰禾院子僅一街之隔；光明區(qū)一幅地塊也創(chuàng)造了區(qū)域高價(jià)，被中海地產(chǎn)以54.08億拿下，可售住宅單價(jià)約為4萬(wàn)/平方米。

然而狂歡沒(méi)有持續(xù)多久，地王引發(fā)的市場(chǎng)漲價(jià)預(yù)期，讓深圳市政府開(kāi)始警惕、反省。

11月22日，深圳又迎來(lái)一場(chǎng)超百億的土地出讓。與上次不同的是，這掛牌出讓的6宗住宅地塊中，有5塊宅地都被嚴(yán)格標(biāo)明了“入市價(jià)格限定”，采用最高限價(jià)方式限制房屋最高售價(jià)。

新規(guī)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商熱情喪失，這次非但沒(méi)有地王出現(xiàn)，還有一幅地流拍了。

其中，位于金茂府旁邊的龍華民治地塊由中海地產(chǎn)拿下，總價(jià)50.2億元，樓面地價(jià)約4.64萬(wàn)/平，并且規(guī)定未來(lái)售價(jià)不得高于7.14萬(wàn)／平方米。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這成為金茂府此番入市遇冷的重要原因。

其他地王日子也不好過(guò)。三年多過(guò)去了，泰禾尖崗山地王一直未能開(kāi)盤。目前一宗地正在建設(shè)中，營(yíng)銷中心待完善，另一塊地則處于荒置狀態(tài)，周邊房?jī)r(jià)約為10萬(wàn)元/平方米。

光明作為這兩年才火起來(lái)的新片區(qū)，房?jī)r(jià)基本在4萬(wàn)左右／平方米，而6月份中海、電建拍出的地價(jià)高達(dá)4萬(wàn)／平，預(yù)計(jì)未來(lái)入市也會(huì)困難。

“樓市被賦予太大期望，但它遠(yuǎn)沒(méi)有那么強(qiáng)大。”深圳房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉認(rèn)為，種種跡象顯示，深圳的高端購(gòu)買力，可能并沒(méi)那么任性。

他進(jìn)一步指出，深圳土地出讓的“雙限雙競(jìng)”，是全國(guó)首創(chuàng)。深圳要率先實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，特別是基于“地價(jià)-房?jī)r(jià)”聯(lián)動(dòng)，從源頭上探索穩(wěn)房?jī)r(jià)的機(jī)制，此次深圳做到了這一點(diǎn)，未來(lái)的房?jī)r(jià)是可控的。