房企“第一軍團”年報掃描：告別市場紅利，重視現金流

6308億元，6011億元，5522億元（權益），5562億元。

       3月31日，隨著恒大2019年業績會落槌，中國房地產“第一軍團”——萬科、恒大、碧桂園、融創2019年銷售業績悉數浮出水面。

           近期，上市房企陸續披露2019年業績，規模、利潤雙雙增長，土儲充裕，負債可控，構成了頭部房企良好的基本面。

       但與此同時，隨著行業競爭白熱化和樓市調控常態化，一些指標開始走低，比如毛利率和凈利潤率。利潤率下滑的現象覆蓋整個行業，除融創外的“第一軍團”均出現盈利能力下降，“利潤王”中海、“穩健先生”龍湖也未能幸免。在一些財務分析人士看來，這意味著房企正在告別市場紅利。

       因此，當融創宣稱謹慎并購，并試圖將手中的持有型項目出讓時，房地產業的“風向”似乎開始變了。2020年第一季度，在新冠肺炎疫情的疊加影響下，房地產業不再有以往常見的高昂情緒，降速、維穩正在成為今年的主流思路。

         這一次，他們能安全著陸嗎？

利潤都去哪了？

        2019年，萬科的毛利率由2018年37.48%下降至36.25%。其中，房地產及相關業務的結算毛利率為27.2%，下降2.5個百分點。在連續兩年增長后，萬科的房地產業務毛利率出現下滑。

       2019年，“利潤王”中海的毛利率為33.7%、凈利率為25.4%，在連續兩年走高后也出現下滑。以穩健著稱的龍湖，去年毛利率為33.6%，核心稅后利潤率為15.5%，后一個指標已連續兩年下降。遠洋集團的凈利率低至8.18%，連續三年下滑。

       實施了“以價換量”策略的恒大，毛利率從2018年的36.2%降至27.8%，降幅達到8.4個百分點。

          2019年，旭輝、華潤、新城控股等大型房企都出現利潤率下滑的現象。頭部房企中，僅融創的毛利率從2018年的25%小幅升至2019年的25.1%，但這并不是一個高水平。

        利潤率普遍下降，反映出房企盈利能力下降的現實。從頭部房企的年報中不難看出，這主要源于銷售價格增長乏力，以及各項成本的提高。

      價格方面，除了“以價換量”策略外，各地出臺的“限價令”，成為“蠶食”利潤的重要因素。近幾年，北京的商品房項目在備案時，普遍面臨因價格過高而不能獲批的情況。這不僅延遲了項目的入市時間，而且因此增加了資金成本。

       成本提高則是近幾年的大趨勢。克而瑞研究中心指出，去年中海地產新增土儲樓板價約為9994元/平方米，同比大幅增長61%。考慮到房地產開發的周期性，這不僅影響當下，還會影響到以后的業績表現。高盛預計，中海地產今年毛利率將會進一步下降至32%。

        融創則面臨著融資成本和銷售成本的壓力。2019年融創的平均融資成本為8.1%，高于2018年的6.8%。去年融創銷售成本的增幅達到36.6%，明顯高于銷售額20%的增幅。但由于融創有超過六成的土地通過并購獲得，土地成本較低，才得以維持其利潤率不降。

      有財務分析人士指出，利潤率下降，說明房企正在告別此輪市場紅利。在我國過往的房地產周期中，這并不罕見。

       由于樓市調控頻發，企業在保持銷售增速的同時，很難兼顧對利潤的追求。以萬科為例，2010年至2016年，萬科的房地產業務毛利率從29.61%一路下滑至18.5%。借助本輪市場紅利，到2018年，該指標一度回升至29.7%的高位，但2019年再度下滑。

     實際上，在2019年的中期業績中，萬科的利潤率就已出現下滑。去年8月，時任萬科集團財務負責人的王文金表示，隨著地價占售價比的不斷提升，未來毛利率下降是行業長期趨勢。今年3月，萬科總裁祝九勝再度表達了這一觀點。

        這種看法已成為行業共識。3月31日，恒大集團董事局主席許家印、副主席總裁夏海鈞在業績會上表示，“房地產黃金時代沒有了”。

保衛資金鏈

        正因意識到這一趨勢，在2020年的業績目標制定中，大型房企普遍顯得保守。

       萬科、碧桂園均未公布2020年銷售目標。考慮到新冠肺炎疫情的影響，手握8000億可售貨值的融創，將銷售目標調整到6000億的水平。向來保守的龍湖，設定的今年銷售目標為2600億，僅比去年實際銷售額提高了7.2%。

      雖然部分企業仍有規模追求，但在2020年，大型房企設定的銷售目標增幅普遍在20%以內。其中，新城控股制定的銷售目標為2500億，甚至低于去年的實際銷售水平（2708億元）。

      相對于單一的規模指標，企業考慮更多的是整體安全。在近期的業績會上，保證財務穩健、現金流安全，成為房企管理層口中的高頻詞匯。富力就明確了今年的降負債目標，碧桂園則強調抓現金流。

   “ 今年本來不想提銷售目標的，我們認為銷售目標不太重要。”3月27日，融創中國董事局主席孫宏斌在業績會上表示，到了這個規模以后，利潤與降負債已經變成第一位，公司希望穩健、安全，通過提高綜合競爭力來提高利潤。

       不僅如此，近年來持續并購的融創，也開始謹慎面對并購市場。孫宏斌認為，今年的并購機會會增加，但好標的可能不會太多，所以公司會十分謹慎。同時，融創正在嘗試出售旗下的文旅、酒店、商業等持有型物業，并降低融資成本。

      去年剛剛完成一宗大幅并購的世茂，也表達了類似的觀點。世茂集團董事局副主席兼總裁許世壇指出，今年的收并購有更大的機會，但對收并購的標準會更嚴格、質量更好，“不一定會跟去年一樣這么多的并購動作”。

       上海易居房地產研究院智庫中心總監嚴躍進指出，房地產業因其需求的剛性和周期波動規律，有著相對較強的耐受力，但疫情的影響仍然不可忽視。比如，今年前兩月的銷售規模普遍下滑，會使房企面臨短期的資金壓力。此外，雖然已在陸續復工，但疫情后的市場復蘇前景，也存在一定的疑問。

      另據21世紀經濟報道了解，出于降費增效的需要，以及新冠肺炎疫情帶來的外部壓力，很多企業已經啟動了薪酬、架構、人事等制度的調整。其中，降薪現象在房地產業已頗為普遍。另有不少房企啟動了管理架構調整和人員裁撤，其中涉及碧桂園、融創、華夏幸福等大型企業。