房企規(guī)模與利潤平衡樣本：金地去年凈利首超百億

       “姜還是老的辣”，作為老牌龍頭房企“招保萬金”之一的金地，去年業(yè)績表現(xiàn)超預(yù)期，首次實現(xiàn)銷售超2000億，同時歸母凈利潤超百億。

金地董事長凌克治下，金地以“不唯規(guī)模論”和講究平衡著稱，2015-2018連續(xù)四年，金地現(xiàn)金分紅均占當(dāng)年凈利潤的30%以上；在風(fēng)云變幻的市場中，業(yè)績增長和盈利能力都十分穩(wěn)定，超40%的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率穩(wěn)居上市房企前列。

        2018年四季度以來，房地產(chǎn)市場進入了調(diào)整周期，波動劇烈。這反而為金地這類穩(wěn)健型房企帶來了逆勢擴張的機會。

去年一整年，金地逆市拿地，共計拿下土地113宗，持續(xù)布局一二線，土地權(quán)益比不斷改善。這將有助于公司規(guī)模與利潤的持續(xù)增長。

增收又增利

      2019年財報顯示，金地實現(xiàn)營收和歸母凈利潤雙增長：營業(yè)收入、歸母凈利潤分別為100.75、634.20億元，同比增長25.09%、24.41%。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示,在愈發(fā)激烈的規(guī)模之戰(zhàn)中，金地實現(xiàn)銷售金額2106億元，完成三年沖擊2000億規(guī)模的目標(biāo)，位列榜單第14名。

2019年，TOP100房企累計權(quán)益銷售額同比增6.5%，金地是其兩倍以上，為14.9%，位居行業(yè)前列。

      在全行業(yè)“增收難增利”背景下，在開疆?dāng)U土之時，金地的盈利能力穩(wěn)步提升。2019年，金地的銷售凈利率微增至為24.51%，居行業(yè)前列。凈資產(chǎn)收益率（ROE）連續(xù)三年上漲至20.14%?；久抗墒找?.23元，同比增長24.58%。

此外，派發(fā)福利方面，金地也毫不手軟，連續(xù)四年股利支付率超30% ，今年計劃每10股派6.7元。

       為實現(xiàn)更高利潤，金地改善過去的小股操盤風(fēng)格，注意提高合作項目的權(quán)益比例，2019上半年新增土儲權(quán)益比例回升至59%，帶動存量土儲權(quán)益比2017年低點升至54%。

    “隨著深耕核心城市進入收獲期，金地的綜合毛利率在逐年提升，領(lǐng)先龍頭和行業(yè)平均水平，在A股20強上市房企中排名第3，僅次于華僑城和金融街”，華泰證券認為，隨著拿地權(quán)益比的提升，金地盈利規(guī)模和質(zhì)量有望延續(xù)穩(wěn)健增長。

隨著積極擴張，金地的杠桿率有所加大。2019年度，金地的凈負債率升至60.24%，不過仍遠低于上市房企的平均水平。

      負債結(jié)構(gòu)方面，截至2019年末，金地的計息負債為947.58億元，占總資產(chǎn)的比例低至28.3%。其中，一年內(nèi)到期的計息負債合計350.5億元，占比為37.0%；一年以上計息負債597.1億元，占比為63%。

     2019年末，金地在手貨幣資金451.42億元，現(xiàn)金短債比達到1.29，現(xiàn)金利息覆蓋倍數(shù)3.50，短期流動性保持充裕。

     行業(yè)偏低的凈負債率與介于平均的扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負債率，大大提升了金地撬動無息負債杠桿的能力。

      華泰證券研報顯示，金地的經(jīng)營杠桿（無息負債/所有者權(quán)益）2015年以來大幅提升了91個百分點至2018年的197%，其中預(yù)收款貢獻105%、應(yīng)付款及其他應(yīng)付款貢獻74%。

       優(yōu)質(zhì)的AAA信用評級護航下，金地的低成本融資優(yōu)勢持續(xù)凸顯。在融資較為受限的2019年，金地先后完成了30億元超短期融資券、14億元資產(chǎn)支持票據(jù)、5.5億美元境外債的發(fā)行，融資成本僅4.99%，僅次于中海的4.21%、華潤的4.45%、龍湖的4.54%，處于行業(yè)頂尖水平。

就在最近，金地申請“18金地03”公司債券利率自5月28日起，由5.29%調(diào)降至1.50%，目前仍在進行與協(xié)商中。若成功,金地將成為今年第一個下調(diào)存量債券利率的房企。

專注核心一二線

      縱觀房地產(chǎn)行業(yè)，能實現(xiàn)規(guī)模與利潤雙增長、持續(xù)保持平衡的房企，無不在城市布局方面有自己的堅守，即只在核心一二線和少量的三四線城市發(fā)展，深耕核心城市群和都市圈。

      金地也不例外。公司深耕聚焦一二線城市所帶來的單體城市產(chǎn)能增長很明顯。2019年，金地在一二線城市的銷售占比約為65%，且在上海、杭州、天津、南京、東莞、?？?、沈陽、昆明、嘉興等多個城市市場銷量排名中均位列前十。

從具體項目看，杭州悅虹灣等項目單盤銷售額超過50億元，南京云逸都薈花園、北京華錦佳苑、沈陽樾檀山、義烏西江雅苑等項目銷售額超過30億元，重慶中交中央公園、溫州峯匯里、北京華樾東園等項目銷售額超過20億元。

       在土儲方面，金地2019年拿地金額1200億元，同比增長20.0%，拿地面積達到1688萬平方米，同比增長57.5%，連續(xù)3年新增土儲建面突破1000萬平方米。新進入了貴陽、廊坊、鄂州、臺州、江門、襄陽、九江、漳州、湛江、蕪湖、威海11個城市。

其中，金地堅持合理布局，一線城市總投資額占比10%，二線城市占比55%，三四線城市占比35%，拿地金額共計65%位于一二線城市。

拿地均價7109元/平方米，同比降低23.8%；拿地均價僅為銷售均價的36%，同比減少14.0個百分點，成本控制進一步優(yōu)化。

      截至2019年底，金地已布局全國61城，形成以京津冀都市圈、長三角都市圈、粵港澳大灣區(qū)以及中西部和東北三省核心城市為主的區(qū)域布局，總土儲面積約為5233萬平方米，相當(dāng)于2019年銷售的4.8倍，權(quán)益比例達到53.5%，此外公司土儲面積的75%位于一二線。

2020年的房地產(chǎn)行業(yè)，在新冠肺炎疫情的沖擊之下，下行壓力明顯。于風(fēng)浪中成長起來的金地對于企業(yè)的生存和發(fā)展，有了更加深刻的思考和洞察。

      1月26日，金地開始就疫情對復(fù)工可能帶來的影響進行全面評估，提前制定相應(yīng)的抗疫措施及應(yīng)對舉措。截至4月中旬，金地在建工程操盤項目的整體復(fù)工率已經(jīng)達到了100%。

    “目前金地還在持續(xù)監(jiān)控各城市項目的銷售恢復(fù)情況，對于一些受疫情影響較大的項目公司，會適當(dāng)調(diào)整銷售目標(biāo)，但總體目標(biāo)制定還是會保持一定的增長”，金地有關(guān)人士認為，隨著疫情的逐步控制以及政策的逐漸寬松，受疫情影響后移的需求會逐步釋放，市場成交量會逐漸復(fù)蘇。

整體而言，金地今年在銷售方面依然面臨挑戰(zhàn)，但良好的財務(wù)盤面、經(jīng)營戰(zhàn)略將給金地托底，助力金地逆勢擴張。