廈門誕生天價“地王”背后：土地市場正快速升溫

        4月22日上午，廈門迎來新冠肺炎疫情后的首場土拍，思明區(qū)、集美區(qū)、翔安區(qū)的3宗優(yōu)質涉宅用地參與拍賣。其中，“思明2020P01地塊”經多輪競拍，由上海泰鳴貿易有限公司以103.55億元的總價摘得，樓面價50598元/平方米，溢價率43.82%。

這一價格刷新了廈門土地交易的單價和總價紀錄。即使放諸全國，總價破百億的地塊也極為罕見。

     “地王”誕生的背后，反映出一個現(xiàn)實：土地市場正在快速升溫。

       4月以來，佛山、成都、福州、天津等城市，以及“長三角”區(qū)域的多個城市，都出現(xiàn)了土地高價成交的情況，個別地塊的溢價率超過100%。經歷了因新冠肺炎疫情導致的“斷供”后，房企補倉的良機似乎已經到來。

競價次數(shù)達數(shù)百輪

       新晉廈門“地王”位于島內的思明區(qū)，土地面積59562平方米，總建面21萬平方米，地塊起拍總價就達到72億元。由于思明區(qū)很長時間以來未能供應住宅用地，因此從一開始，該地塊就引發(fā)了廣泛關注。

該地塊吸引了包括中駿、中海、金茂、華發(fā)、平安等在內的14家房企參與競逐。經過多達數(shù)百輪、一個多小時的激烈競拍之后，以103.55億元的價格競出。

       103億是什么概念？中原地產指出，這是中國土地招拍掛歷史上第25宗百億地塊，48.2%的溢價率，排名百億地塊里的第12名。這也是新冠肺炎疫情后，除上海地塊外的第二宗百億地王。

       在很多從業(yè)者看來，廈門“地王”的誕生，只是近期土地市場迅速升溫的一個縮影。公開信息顯示，很多熱點城市都出現(xiàn)“搶地”現(xiàn)象，集中表現(xiàn)為多家爭搶、多輪競價、高溢價等。

       4月9日，在浙江麗水一宗綜合用地的出讓中，碧桂園旗下的衢州正豐置業(yè)有限公司以18.54億元競得，樓面價15414元/平方米，溢價率58.46%。該地塊的競價次數(shù)達到191輪。

      同日，恒大以6.89億元的價格競得云南昆明高新區(qū)東區(qū)馬金鋪片區(qū)1宗宅地，成交樓面價4143元/平方米，溢價率高達97.26%。

4月14日，福州市長樂區(qū)6宗涉宅地入市，吸引十多家知名房企參與。其中一宗地塊被新力地產以7.59億元的價格競得，溢價率達到105.13%。

4月20日，江蘇南通通州區(qū)出讓兩宗宅地，其中一宗地塊以1.4億元競出，樓面價為14000元/平方米，溢價率達到97.65%，競價次數(shù)高達363輪。

次日，在江蘇南通通州區(qū)1宗商住地的拍賣中，中南地產以19.95億元的報價“奪魁”，溢價率59.65%，競價次數(shù)達到340輪。

中原地產首席分析師張大偉指出，土地市場的升溫，主要發(fā)生在長三角、珠三角、福建等區(qū)域，以及中西部核心城市。這與當前房地產市場的熱點區(qū)域幾乎重合。

補庫存與調結構并重

      土地市場的升溫，與近期多個城市加快供應節(jié)奏有關。從3月開始，在中央和地方積極的供地政策推動下，多個城市的土地市場重啟，供地規(guī)模和質量都有明顯提升。多家機構的數(shù)據(jù)顯示，3月份的供地規(guī)模較2月出現(xiàn)翻番。

到4月份，無錫、南京、廣州等城市開始批量供應和成交土地。4月15日，福建福州市成功出讓8宗地塊，成交總價128.474億元。

       土地供應規(guī)模的提升，刺激了房企的熱情。4月21日，上海土地交易市場舉辦2020年首場土地出讓和區(qū)域發(fā)展宣介會，涉及嘉定、寶山、浦東新區(qū)及靜安區(qū)的50幅地塊。現(xiàn)場共有保利、金地、金茂、華發(fā)等10家企業(yè)代表參會，此外還有數(shù)百名房企人員在云端同步參與。

“現(xiàn)階段是一個比較好的拿地時機，這基本是行業(yè)公認的。”近日，北京某央企開發(fā)商負責人向21世紀經濟報道表示，不僅是因為近期推出的地塊量多質優(yōu)，一些地方政府還實施了緩交土地出讓金等優(yōu)惠政策。

他還表示，房地產業(yè)素有“低點時拿地、高點時賣房”的傳統(tǒng)，企業(yè)在疫情帶來的市場低谷期進行拿地，在某種程度上也符合這一原則。

但從存貨角度看，房企果真“庫存空虛”了嗎？

         據(jù)悉，當前房地產行業(yè)的總體存貨規(guī)模并不小，占總資產的比重在4成以上，且由于周轉率下滑，部分企業(yè)已開始著手消化手中的存貨。

前述房企人士稱，房企有各自不同的土儲規(guī)模，其拿地策略也不盡相同。比如，有的企業(yè)主要為了補充庫存，有的則是調結構，在部分區(qū)域進行深耕并提高市場占有率。“像我們公司，存貨規(guī)模還行，但質量參差不齊，在低能級城市的儲備比例偏高。公司就希望在東部一二線城市、中西部的區(qū)域核心城市強化儲備，如果是核心區(qū)最好。”

   “碰巧現(xiàn)在推出來的，基本都是優(yōu)質土地，所以對我們來說，時機比較好。”該人士說。

    上海易居研究院的統(tǒng)計顯示，今年3月，重點監(jiān)測城市的土地溢價率為12.2%，環(huán)比上升0.9個百分點，連續(xù)四個月環(huán)比上升。同期，土地流拍率降至9.6%，較上月減少了11.7個百分點，是半年多以來的最低位。

該機構指出，隨著供地力度的持續(xù)加強，預計4月份土地成交規(guī)模將出現(xiàn)大幅上漲。