碧桂園服務(wù)近40億港元發(fā)債背后 楊惠妍的資本運作與千億市值之路

       作為目前港股市場上市值最高的物業(yè)股，碧桂園服務(wù)控股有限公司（以下簡稱“碧桂園服務(wù)”）再次掀起了資本市場的漣漪。

      日前，在現(xiàn)金充裕的情況下，碧桂園服務(wù)發(fā)行可換股債券高達(dá)近40億港元，這是其2018年上市以來的第二次融資。

融資的目的可能是已經(jīng)有了潛在并購標(biāo)的。這兩年，收并購是物管公司重要的規(guī)模擴(kuò)張手段，碧桂園服務(wù)這次發(fā)債，或?qū)⒊酥咔闆_擊開展收并購活動，繼續(xù)攪動物業(yè)江湖競爭格局。

資本市場上，多家開發(fā)商已將旗下物業(yè)分拆上市，而在短短一年多時間，碧桂園服務(wù)就成為了營收近百億、市值近千億的龍頭公司，為當(dāng)前已上市物業(yè)最高。

     這離不開背后的資本運作。碧桂園服務(wù)的操盤手，是碧桂園聯(lián)席主席楊惠妍和她的團(tuán)隊，這位楊家二小姐，和她的父親一樣有一個當(dāng)老大的夢想，碧桂園服務(wù)，目標(biāo)也是物業(yè)領(lǐng)域的第一。

楊惠妍的創(chuàng)新試驗田

碧桂園服務(wù)的第二次大額融資活動引發(fā)市場關(guān)注。

      根據(jù)公告，碧桂園服務(wù)、其全資附屬公司Best Path Global Limite發(fā)行了38.75億港元零息換股債券，由瑞銀AG香港分行作為牽頭經(jīng)辦人，轉(zhuǎn)換期為1年，初始轉(zhuǎn)換價每股39.68港元，發(fā)行溢價11%，可換股占公司現(xiàn)有已發(fā)行股本約3.59%，轉(zhuǎn)換攤薄后占3.47%。

對于此次發(fā)債及所得款項用途，碧桂園服務(wù)明確表示，擬將所得款項凈額用于未來潛在的并購、戰(zhàn)略投資、營運資金及公司一般用途。

雖然根據(jù)公告聲明，公司尚未確定有關(guān)收購或戰(zhàn)略投資的具體對象，將密切監(jiān)察集團(tuán)業(yè)務(wù)及市場情況，但在現(xiàn)金充裕的情況下還發(fā)債近40億，碧桂園服務(wù)很可能已有潛在收購標(biāo)的。

     碧桂園服務(wù)是碧桂園聯(lián)席主席楊惠妍主導(dǎo)的新業(yè)務(wù)之一，楊惠妍為公司控股股東，持股53.53%。

背靠楊氏家族控股的房企巨頭碧桂園，該公司近年來飛躍發(fā)展，自2018年6月上市以來，碧桂園服務(wù)已經(jīng)成為港交所上市值最高的物業(yè)管理公司，當(dāng)前最新市值為985億港元，約合人民幣896億元。

盡管碧桂園來自第三方的在管面積持續(xù)增加，且占比也持續(xù)提升，來自第三方開發(fā)商的項目所貢獻(xiàn)的收入占比已從成立之初的3.5%上升至2019年底的11.4%，但在整體收入結(jié)構(gòu)中，碧桂園服務(wù)主要的營收仍然嚴(yán)重依賴碧桂園集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)。

為了脫離這種依賴，一方面，近年來碧桂園服務(wù)一直在嘗試拓展多元化業(yè)務(wù)，甚至跨界進(jìn)軍保險業(yè)務(wù)。

     今年4月以來，碧桂園服務(wù)還擬接手合富輝煌約10%的股權(quán)，每股要約價1.5港元，較停牌前溢價7.14%，如果完成交易，碧桂園服務(wù)將與合富輝煌主席扶偉聰作為一致行動人，持有合富輝煌50.49%的股權(quán)，占據(jù)控股地位。

這并不是合富輝煌第一次現(xiàn)身碧桂園服務(wù)的收并購游戲，碧桂園服務(wù)去年收購的港聯(lián)不動產(chǎn)曾由合富輝煌持股85.5%，兩方顯然已有緊密聯(lián)系。

這些動作背后，碧桂園服務(wù)有補齊業(yè)務(wù)短板、完善業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的意圖。在毛利結(jié)構(gòu)中，社區(qū)增值服務(wù)占比較高，是盈利質(zhì)量和未來可持續(xù)發(fā)展的重要因素，碧桂園服務(wù)與合富輝煌的交易聯(lián)系很可能志在提升社區(qū)增值服務(wù)。

另一方面，收并購一直是物管公司的規(guī)模擴(kuò)張武器，碧桂園服務(wù)也在不斷尋找潛在的收購標(biāo)的，以此提升在管面積，上市當(dāng)年公司就連續(xù)收購了5家物業(yè)管理公司。

      在去年，碧桂園服務(wù)以3.75億元收購港聯(lián)不動產(chǎn)服務(wù)100%股權(quán)，以1.73億元收購嘉凱城物業(yè)100%股權(quán)，加上以4.53億元向第三方收購的若干其他物業(yè)公司，共計花費約9.88億元，合同管理面積增加約4000萬平方米。

根據(jù)財報，截至去年底，碧桂園服務(wù)的銀行存款及現(xiàn)金總額69.26億元，經(jīng)營活動所得現(xiàn)金凈額32.57億元，經(jīng)營活動所得現(xiàn)金凈額是當(dāng)年凈利潤的1.9倍，在手現(xiàn)金已經(jīng)很充足，發(fā)債后碧桂園服務(wù)的現(xiàn)金余額將超100億元。

物業(yè)老大之爭

     近年來，伴隨房地產(chǎn)進(jìn)入存量競爭時代，物業(yè)服務(wù)公司開始從開發(fā)商背后走出，紛紛單飛獨立，甚至分拆上市，行業(yè)的并購整合也硝煙彌漫。

去年最令人矚目的物業(yè)行業(yè)相關(guān)收并購動作包括，雅生活服務(wù)收購中民物業(yè)、新中民物業(yè)，保利物業(yè)收購重慶新祥瑞，兩大央企中航物業(yè)與招商局物業(yè)重組整合，世貿(mào)發(fā)展也合作并購了海亮物業(yè)、三遠(yuǎn)物業(yè)。

2020年，在疫情沖擊下，社區(qū)防疫凸顯其重要性，物業(yè)更成為備受關(guān)注的成長行業(yè)。

      這次疫情讓碧桂園服務(wù)看到收并購方面的潛在窗口，公司總經(jīng)理李長江在3月的業(yè)績會上表示，當(dāng)下物業(yè)行業(yè)還很分散，集中度非常低，特別是最近疫情期間市場的反應(yīng)，收并購機(jī)會比往年來得更早一些、更多一些。

李長江直言：“就公司目前的現(xiàn)金量，在沒有遇到超級標(biāo)的時，是可以達(dá)成收購目標(biāo)的。除非出現(xiàn)超大型標(biāo)的，否則我們的現(xiàn)金不會不夠?！笔紫袌龉偻粲⑽湟裁鞔_表示，整個疫情期間，包括疫后，公司第一個重點關(guān)注方向就是收并購業(yè)務(wù)。

雖然碧桂園服務(wù)目前市值最高，但新舊勢力也一直在攪動行業(yè)整體格局。

繼彩生活、中海物業(yè)、綠城服務(wù)等最早一批赴港上市的物業(yè)公司之后，回顧2019年，陸續(xù)又有7家房企將旗下物業(yè)推向港交所。截至去年底，在3家A股物業(yè)上市公司之外，港股上市公司已經(jīng)達(dá)到19家。

     在管面積方面，截至去年底，共計有四家上市物管公司突破2億平方米，包括保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)及綠城服務(wù)，在管面積分別為2.86、2.76、2.34、2.12億平方米，規(guī)模增速上呈現(xiàn)強者愈強的馬太效應(yīng)。

目前，在碧桂園服務(wù)之外，保利物業(yè)、雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)、中海物業(yè)在規(guī)模和營收上勢頭強勁，市值均超百億。

而規(guī)模梯隊上，房企巨頭萬科、恒大、融創(chuàng)旗下物業(yè)公司雖然尚未現(xiàn)身資本市場，但這并未阻擋它們的擴(kuò)張行動。

     以萬科物業(yè)為例，2019年萬科物業(yè)營業(yè)收入127億元，同比增長29.7%，算上分部間銷售，營業(yè)收入達(dá)142.9億元，已經(jīng)超過了碧桂園服務(wù)。

繼2018年以首次公開募股定價方式購買戴德梁行4.9%的股份后，2019年萬科物業(yè)又與戴德梁行成立合資公司，布局商業(yè)物業(yè)服務(wù)。

萬科物業(yè)是碧桂園服務(wù)的有力競爭者。萬科董事會主席郁亮曾表示，萬科物業(yè)要做到千億市值才考慮上市。