碧桂園服務近40億港元發債背后 楊惠妍的資本運作與千億市值之路

       作為目前港股市場上市值最高的物業股，碧桂園服務控股有限公司（以下簡稱“碧桂園服務”）再次掀起了資本市場的漣漪。

      日前，在現金充裕的情況下，碧桂園服務發行可換股債券高達近40億港元，這是其2018年上市以來的第二次融資。

融資的目的可能是已經有了潛在并購標的。這兩年，收并購是物管公司重要的規模擴張手段，碧桂園服務這次發債，或將乘著疫情沖擊開展收并購活動，繼續攪動物業江湖競爭格局。

資本市場上，多家開發商已將旗下物業分拆上市，而在短短一年多時間，碧桂園服務就成為了營收近百億、市值近千億的龍頭公司，為當前已上市物業最高。

     這離不開背后的資本運作。碧桂園服務的操盤手，是碧桂園聯席主席楊惠妍和她的團隊，這位楊家二小姐，和她的父親一樣有一個當老大的夢想，碧桂園服務，目標也是物業領域的第一。

楊惠妍的創新試驗田

碧桂園服務的第二次大額融資活動引發市場關注。

      根據公告，碧桂園服務、其全資附屬公司Best Path Global Limite發行了38.75億港元零息換股債券，由瑞銀AG香港分行作為牽頭經辦人，轉換期為1年，初始轉換價每股39.68港元，發行溢價11%，可換股占公司現有已發行股本約3.59%，轉換攤薄后占3.47%。

對于此次發債及所得款項用途，碧桂園服務明確表示，擬將所得款項凈額用于未來潛在的并購、戰略投資、營運資金及公司一般用途。

雖然根據公告聲明，公司尚未確定有關收購或戰略投資的具體對象，將密切監察集團業務及市場情況，但在現金充裕的情況下還發債近40億，碧桂園服務很可能已有潛在收購標的。

     碧桂園服務是碧桂園聯席主席楊惠妍主導的新業務之一，楊惠妍為公司控股股東，持股53.53%。

背靠楊氏家族控股的房企巨頭碧桂園，該公司近年來飛躍發展，自2018年6月上市以來，碧桂園服務已經成為港交所上市值最高的物業管理公司，當前最新市值為985億港元，約合人民幣896億元。

盡管碧桂園來自第三方的在管面積持續增加，且占比也持續提升，來自第三方開發商的項目所貢獻的收入占比已從成立之初的3.5%上升至2019年底的11.4%，但在整體收入結構中，碧桂園服務主要的營收仍然嚴重依賴碧桂園集團開發的物業。

為了脫離這種依賴，一方面，近年來碧桂園服務一直在嘗試拓展多元化業務，甚至跨界進軍保險業務。

     今年4月以來，碧桂園服務還擬接手合富輝煌約10%的股權，每股要約價1.5港元，較停牌前溢價7.14%，如果完成交易，碧桂園服務將與合富輝煌主席扶偉聰作為一致行動人，持有合富輝煌50.49%的股權，占據控股地位。

這并不是合富輝煌第一次現身碧桂園服務的收并購游戲，碧桂園服務去年收購的港聯不動產曾由合富輝煌持股85.5%，兩方顯然已有緊密聯系。

這些動作背后，碧桂園服務有補齊業務短板、完善業務結構的意圖。在毛利結構中，社區增值服務占比較高，是盈利質量和未來可持續發展的重要因素，碧桂園服務與合富輝煌的交易聯系很可能志在提升社區增值服務。

另一方面，收并購一直是物管公司的規模擴張武器，碧桂園服務也在不斷尋找潛在的收購標的，以此提升在管面積，上市當年公司就連續收購了5家物業管理公司。

      在去年，碧桂園服務以3.75億元收購港聯不動產服務100%股權，以1.73億元收購嘉凱城物業100%股權，加上以4.53億元向第三方收購的若干其他物業公司，共計花費約9.88億元，合同管理面積增加約4000萬平方米。

根據財報，截至去年底，碧桂園服務的銀行存款及現金總額69.26億元，經營活動所得現金凈額32.57億元，經營活動所得現金凈額是當年凈利潤的1.9倍，在手現金已經很充足，發債后碧桂園服務的現金余額將超100億元。

物業老大之爭

     近年來，伴隨房地產進入存量競爭時代，物業服務公司開始從開發商背后走出，紛紛單飛獨立，甚至分拆上市，行業的并購整合也硝煙彌漫。

去年最令人矚目的物業行業相關收并購動作包括，雅生活服務收購中民物業、新中民物業，保利物業收購重慶新祥瑞，兩大央企中航物業與招商局物業重組整合，世貿發展也合作并購了海亮物業、三遠物業。

2020年，在疫情沖擊下，社區防疫凸顯其重要性，物業更成為備受關注的成長行業。

      這次疫情讓碧桂園服務看到收并購方面的潛在窗口，公司總經理李長江在3月的業績會上表示，當下物業行業還很分散，集中度非常低，特別是最近疫情期間市場的反應，收并購機會比往年來得更早一些、更多一些。

李長江直言：“就公司目前的現金量，在沒有遇到超級標的時，是可以達成收購目標的。除非出現超大型標的，否則我們的現金不會不夠。”首席市場官汪英武也明確表示，整個疫情期間，包括疫后，公司第一個重點關注方向就是收并購業務。

雖然碧桂園服務目前市值最高，但新舊勢力也一直在攪動行業整體格局。

繼彩生活、中海物業、綠城服務等最早一批赴港上市的物業公司之后，回顧2019年，陸續又有7家房企將旗下物業推向港交所。截至去年底，在3家A股物業上市公司之外，港股上市公司已經達到19家。

     在管面積方面，截至去年底，共計有四家上市物管公司突破2億平方米，包括保利物業、碧桂園服務、雅生活服務及綠城服務，在管面積分別為2.86、2.76、2.34、2.12億平方米，規模增速上呈現強者愈強的馬太效應。

目前，在碧桂園服務之外，保利物業、雅生活服務、綠城服務、中海物業在規模和營收上勢頭強勁，市值均超百億。

而規模梯隊上，房企巨頭萬科、恒大、融創旗下物業公司雖然尚未現身資本市場，但這并未阻擋它們的擴張行動。

     以萬科物業為例，2019年萬科物業營業收入127億元，同比增長29.7%，算上分部間銷售，營業收入達142.9億元，已經超過了碧桂園服務。

繼2018年以首次公開募股定價方式購買戴德梁行4.9%的股份后，2019年萬科物業又與戴德梁行成立合資公司，布局商業物業服務。

萬科物業是碧桂園服務的有力競爭者。萬科董事會主席郁亮曾表示，萬科物業要做到千億市值才考慮上市。