多只物業股跌幅超10%：集體重挫下 后市何往？

在大盤帶動加之消息面影響下，物業股7月26日全線重挫。

2021年7月26日，港股物業股開盤集體重挫，多只物業股跌幅超10%，跌勢延續至收盤。截至收盤，世茂服務跌19.55%、融創服務跌13.87%、碧桂園服務跌16.60%、時代鄰里跌11.11%、旭輝永升服務跌17.47%、遠洋服務跌11.50%、金科服務跌18.15%、華潤萬象生活跌14.07%、中海物業跌14.44%。少數的股價翻紅企業，中奧到家漲幅1.45%，報收0.670港元/股。

消息面上，7月23日，住房和城鄉建設部等八部門聯合印發關于持續整治規范房地產市場秩序的通知。通知要求，要力爭用3年左右時間重點整治房地產開發、房屋買賣、住房租賃、物業服務等四方面的問題，對物業服務的規范，被市場人士認為是今日物業股暴跌的原因之一。

實際上，物業股從去年以來，一直備受資本市場青睞。中國指數研究院在2021年7月6日發布的《中國物業管理行業2021上半年總結與下半年展望》中也稱，“上半年物業服務企業迎來前所未有的發展機遇。”在這樣的背景下，物業股后市能夠維持向上的趨勢嗎？

物業市場迎來整治

從基本面上來看，物業股今年上半年的業績表現依然出色，也多數都在業績上升期。這幾天，陸續也有不少物業企業發布正面盈利預告。

時代鄰里于7月23日發布正面盈利預告稱，時代鄰里預期截至2021年6月30日止六個月的未經審核歸屬集團權益擁有人的利潤將錄得同比大幅增加，增幅超過80%。

7月22日晚間，合景悠活發布正面盈利預告。公告預期上半年未經審核利潤較2020年同期未經審核利潤的約人民幣1.245億元錄得不低于150%的大幅增長。

但業績的暴漲沒有讓物業股板塊整體走強。7月26日，物業股開盤后一路狂瀉，無論是龍頭企業抑或是中小企業，都未能幸免。

IPG中國首席經濟學家、中國企業資本聯盟副理事長柏文喜告訴21世紀經濟報道記者，7月26日物業股板塊大跌是受到23日消息的負面影響，因此在不少物業個股半年業績喜盈的情況下，物業板塊依然出現了整體大跌現象。

7月23日，住房和城鄉建設部等八部門聯合印發關于持續整治規范房地產市場秩序的通知。通知要求，要力爭用3年左右時間重點整治房地產開發、房屋買賣、住房租賃、物業服務等四方面的問題。

其中針對物業方面將重點整治的包括：未按照物業服務合同約定內容和標準提供服務；未按規定公示物業服務收費項目標準、業主共有部分的經營與收益情況、維修資金使用情況等相關信息；超出合同約定或公示收費項目標準收取費用；擅自利用業主共有部分開展經營活動，侵占、挪用業主共有部分經營收益；物業服務合同依法解除或者終止后，無正當理由拒不退出物業服務項目。

柏文喜分析認為，這看起來是對物業板塊規范治理以及行業監管的提升，但實際上一定程度代表了監管層從物業管理這一拆分板塊入手加重治理房企力度、壓縮房企不規范運作空間的監管信號。物業股后市何往？

近年來，隨著資本市場對物業服務的價值發現，房企分拆物業板塊上市的熱情空前高漲。

2021年以來，物業企業的上市潮仍在繼續，今年已有12家物企成功上市，而排隊上市的物企仍有15家。

在股價整體表現上，根據中指院統計，2021年上半年，物業管理行業基于業績增長的高確定性及可預見性，行業上半年上漲30.40%，延續了2019年與2020年的強勢表現。

個股分化加劇

不過未來物業股，整體走強的可能性已經漸漸減弱。摩根士丹利在新近發布的研報中指出，下調對內地物管股行業看法由原來“吸引”降至“符預期”。“因缺乏短期催化劑，以及內房行業去杠桿化和流動性前景，繼續影響市場情緒。該行估計內地物管股今年上半年純利平均增長60%，但認為相關因素已反映在股價之上。”

從目前物業股的個股走勢來看，分化也將成為未來的主旋律。隨著供股量的增加，大盤股與特色股呈走強態勢，小盤股持續走弱。從年初至今，33家港股上市物業公司中，股價漲幅最高的超過120%，跌幅最大的則超過31%，市場對物業股的期望與估值正在趨于理性。

實際上，這是物業股在經過整合和競速之后的必然結果。物業行業過去是一個集中度較低的行業，隨著近兩年大規模收并購的加速，其馬太效應正在加劇，未來或將延續“強者恒強”的態勢。

柏文喜認為，物業股屬于輕資產模式，相對而言現金流好，ROE高，還有較強的抗周期性與增值服務所支持的成長性想象空間，所以在資本市場總體上比較缺乏題材的情況下還是比較受關注的。當然，目前板塊出現個股分化現象，投資在注重板塊的同時也會更加關注個股素質與表現。

中信證券發布的研報也指出，物業管理市場化、規模化發展的政策方向明確，物業管理行業將坐實“管理人”本質，加速優勝劣汰。從大地產視角看，物業管理是唯一空間廣闊，且政策高度支持規模化、市場化道路的子行業，看好物業管理行業的發展機遇。

中信證券續稱，對合約面積小于1億平方米、收入規模小于10億元的中小企業而言，除非其找到準確的細分賽道定位，否則在規模經濟的浪潮中，無法在科技系統、增值服務等方面占任何優勢。“對這些企業而言，今天上市的估值，就會接近物業管理龍頭企業并購非上市公司的估值（如12-15倍PE），且基于物業管理權的并購對價并沒有上升的空間。”