多只物業(yè)股跌幅超10%：集體重挫下 后市何往？

在大盤帶動(dòng)加之消息面影響下，物業(yè)股7月26日全線重挫。

2021年7月26日，港股物業(yè)股開(kāi)盤集體重挫，多只物業(yè)股跌幅超10%，跌勢(shì)延續(xù)至收盤。截至收盤，世茂服務(wù)跌19.55%、融創(chuàng)服務(wù)跌13.87%、碧桂園服務(wù)跌16.60%、時(shí)代鄰里跌11.11%、旭輝永升服務(wù)跌17.47%、遠(yuǎn)洋服務(wù)跌11.50%、金科服務(wù)跌18.15%、華潤(rùn)萬(wàn)象生活跌14.07%、中海物業(yè)跌14.44%。少數(shù)的股價(jià)翻紅企業(yè)，中奧到家漲幅1.45%，報(bào)收0.670港元/股。

消息面上，7月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等八部門聯(lián)合印發(fā)關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知。通知要求，要力爭(zhēng)用3年左右時(shí)間重點(diǎn)整治房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)等四方面的問(wèn)題，對(duì)物業(yè)服務(wù)的規(guī)范，被市場(chǎng)人士認(rèn)為是今日物業(yè)股暴跌的原因之一。

實(shí)際上，物業(yè)股從去年以來(lái)，一直備受資本市場(chǎng)青睞。中國(guó)指數(shù)研究院在2021年7月6日發(fā)布的《中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)2021上半年總結(jié)與下半年展望》中也稱，“上半年物業(yè)服務(wù)企業(yè)迎來(lái)前所未有的發(fā)展機(jī)遇。”在這樣的背景下，物業(yè)股后市能夠維持向上的趨勢(shì)嗎？

物業(yè)市場(chǎng)迎來(lái)整治

從基本面上來(lái)看，物業(yè)股今年上半年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)依然出色，也多數(shù)都在業(yè)績(jī)上升期。這幾天，陸續(xù)也有不少物業(yè)企業(yè)發(fā)布正面盈利預(yù)告。

時(shí)代鄰里于7月23日發(fā)布正面盈利預(yù)告稱，時(shí)代鄰里預(yù)期截至2021年6月30日止六個(gè)月的未經(jīng)審核歸屬集團(tuán)權(quán)益擁有人的利潤(rùn)將錄得同比大幅增加，增幅超過(guò)80%。

7月22日晚間，合景悠活發(fā)布正面盈利預(yù)告。公告預(yù)期上半年未經(jīng)審核利潤(rùn)較2020年同期未經(jīng)審核利潤(rùn)的約人民幣1.245億元錄得不低于150%的大幅增長(zhǎng)。

但業(yè)績(jī)的暴漲沒(méi)有讓物業(yè)股板塊整體走強(qiáng)。7月26日，物業(yè)股開(kāi)盤后一路狂瀉，無(wú)論是龍頭企業(yè)抑或是中小企業(yè)，都未能幸免。

IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，7月26日物業(yè)股板塊大跌是受到23日消息的負(fù)面影響，因此在不少物業(yè)個(gè)股半年業(yè)績(jī)喜盈的情況下，物業(yè)板塊依然出現(xiàn)了整體大跌現(xiàn)象。

7月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等八部門聯(lián)合印發(fā)關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知。通知要求，要力爭(zhēng)用3年左右時(shí)間重點(diǎn)整治房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)等四方面的問(wèn)題。

其中針對(duì)物業(yè)方面將重點(diǎn)整治的包括：未按照物業(yè)服務(wù)合同約定內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)；未按規(guī)定公示物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況、維修資金使用情況等相關(guān)信息；超出合同約定或公示收費(fèi)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用；擅自利用業(yè)主共有部分開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，侵占、挪用業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)收益；物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止后，無(wú)正當(dāng)理由拒不退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。

柏文喜分析認(rèn)為，這看起來(lái)是對(duì)物業(yè)板塊規(guī)范治理以及行業(yè)監(jiān)管的提升，但實(shí)際上一定程度代表了監(jiān)管層從物業(yè)管理這一拆分板塊入手加重治理房企力度、壓縮房企不規(guī)范運(yùn)作空間的監(jiān)管信號(hào)。物業(yè)股后市何往？

近年來(lái)，隨著資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)服務(wù)的價(jià)值發(fā)現(xiàn)，房企分拆物業(yè)板塊上市的熱情空前高漲。

2021年以來(lái)，物業(yè)企業(yè)的上市潮仍在繼續(xù)，今年已有12家物企成功上市，而排隊(duì)上市的物企仍有15家。

在股價(jià)整體表現(xiàn)上，根據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，2021年上半年，物業(yè)管理行業(yè)基于業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的高確定性及可預(yù)見(jiàn)性，行業(yè)上半年上漲30.40%，延續(xù)了2019年與2020年的強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)。

個(gè)股分化加劇

不過(guò)未來(lái)物業(yè)股，整體走強(qiáng)的可能性已經(jīng)漸漸減弱。摩根士丹利在新近發(fā)布的研報(bào)中指出，下調(diào)對(duì)內(nèi)地物管股行業(yè)看法由原來(lái)“吸引”降至“符預(yù)期”。“因缺乏短期催化劑，以及內(nèi)房行業(yè)去杠桿化和流動(dòng)性前景，繼續(xù)影響市場(chǎng)情緒。該行估計(jì)內(nèi)地物管股今年上半年純利平均增長(zhǎng)60%，但認(rèn)為相關(guān)因素已反映在股價(jià)之上。”

從目前物業(yè)股的個(gè)股走勢(shì)來(lái)看，分化也將成為未來(lái)的主旋律。隨著供股量的增加，大盤股與特色股呈走強(qiáng)態(tài)勢(shì)，小盤股持續(xù)走弱。從年初至今，33家港股上市物業(yè)公司中，股價(jià)漲幅最高的超過(guò)120%，跌幅最大的則超過(guò)31%，市場(chǎng)對(duì)物業(yè)股的期望與估值正在趨于理性。

實(shí)際上，這是物業(yè)股在經(jīng)過(guò)整合和競(jìng)速之后的必然結(jié)果。物業(yè)行業(yè)過(guò)去是一個(gè)集中度較低的行業(yè)，隨著近兩年大規(guī)模收并購(gòu)的加速，其馬太效應(yīng)正在加劇，未來(lái)或?qū)⒀永m(xù)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的態(tài)勢(shì)。

柏文喜認(rèn)為，物業(yè)股屬于輕資產(chǎn)模式，相對(duì)而言現(xiàn)金流好，ROE高，還有較強(qiáng)的抗周期性與增值服務(wù)所支持的成長(zhǎng)性想象空間，所以在資本市場(chǎng)總體上比較缺乏題材的情況下還是比較受關(guān)注的。當(dāng)然，目前板塊出現(xiàn)個(gè)股分化現(xiàn)象，投資在注重板塊的同時(shí)也會(huì)更加關(guān)注個(gè)股素質(zhì)與表現(xiàn)。

中信證券發(fā)布的研報(bào)也指出，物業(yè)管理市場(chǎng)化、規(guī)模化發(fā)展的政策方向明確，物業(yè)管理行業(yè)將坐實(shí)“管理人”本質(zhì)，加速優(yōu)勝劣汰。從大地產(chǎn)視角看，物業(yè)管理是唯一空間廣闊，且政策高度支持規(guī)模化、市場(chǎng)化道路的子行業(yè)，看好物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展機(jī)遇。

中信證券續(xù)稱，對(duì)合約面積小于1億平方米、收入規(guī)模小于10億元的中小企業(yè)而言，除非其找到準(zhǔn)確的細(xì)分賽道定位，否則在規(guī)模經(jīng)濟(jì)的浪潮中，無(wú)法在科技系統(tǒng)、增值服務(wù)等方面占任何優(yōu)勢(shì)。“對(duì)這些企業(yè)而言，今天上市的估值，就會(huì)接近物業(yè)管理龍頭企業(yè)并購(gòu)非上市公司的估值（如12-15倍PE），且基于物業(yè)管理權(quán)的并購(gòu)對(duì)價(jià)并沒(méi)有上升的空間。”