集中供地連拍三天近百房企參與 蘇州緊急阻擊搶地狂熱資本

昔日文人墨客詩(shī)詞歌賦中優(yōu)雅恬淡的蘇州，如今已演變成資本蜂擁的商業(yè)高地。

5月31日-6月2日，蘇州集中供地連拍三天，一共32幅土地，其中25幅為純住宅、商住和涉宅地塊。這批地塊出讓總面積為247.8萬(wàn)平方米，總起拍價(jià)為405億元。

5月31日是蘇州第一天集中供地，成功拍出了12幅土地，其中涉宅地塊9幅，成交金額192.8億。

多年來(lái)，蘇州一直是環(huán)滬城市中最受關(guān)注的市場(chǎng)。由于接壤上海嘉定區(qū)，經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，蘇州自然承接了上海人口外溢壓力，房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨之上漲。今年蘇州首次集中供地連拍三天，吸引了90多家房企報(bào)名。土拍天數(shù)與報(bào)名房企數(shù)量這兩點(diǎn)刷新了此前杭州、南京等城市集中供地?cái)?shù)據(jù)。由于在長(zhǎng)三角熱點(diǎn)城市杭州、南京之后供地，上海土拍門(mén)檻更高，此前搶不到地或者投拓指標(biāo)還有很多的房企，難免不把蘇州當(dāng)作補(bǔ)倉(cāng)長(zhǎng)三角的最后機(jī)會(huì)。

蘇州此次集中供地，除了有不少重磅地塊之外，所有宅地取消現(xiàn)房銷售，最高限價(jià)為28500元/平方米。

事實(shí)上，截至5月31日土拍開(kāi)始前，已有21幅土地出價(jià)；有一幅將于6月1日開(kāi)拍的奧體地塊，由于是蘇州奧體板塊最后一幅宅地，截至發(fā)稿時(shí)止，報(bào)名房企已接近30家。

無(wú)論從房企競(jìng)拍結(jié)果還是土地分布來(lái)看，這一輪集中拍地將決定蘇州今年樓市走向。據(jù)3月份公布的年度出讓計(jì)劃，蘇州今年一共掛出116幅涉宅地塊，分布于六個(gè)區(qū)，其中吳江區(qū)有32幅。首次集中供地只有25幅，還有大部分在第二、第三次集中供地，后續(xù)還會(huì)有更多資金蜂擁而至。

為防止土拍過(guò)熱，蘇州早已做好阻擊狂熱資本的準(zhǔn)備，更新土拍規(guī)則的同時(shí)，出臺(tái)對(duì)房企違規(guī)操作的管控政策。5月27日，蘇州召開(kāi)房地產(chǎn)調(diào)控和租賃住房建設(shè)專題會(huì)議。會(huì)上強(qiáng)調(diào)要全力做好“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”工作，確保蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

做了這么多布防的蘇州土拍，又是一番怎樣的景象？

華僑城表現(xiàn)耀眼

蘇州土地市場(chǎng)有多熱？據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年一季度，蘇州經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地（含吳江區(qū)）出讓23宗地塊，成交面積82.97萬(wàn)平方米，同比上漲39.8%；成交金額198.59億元，同比上漲33.43%。

盡管房企覬覦蘇州土地，但也有有心無(wú)力的。去年在蘇州受罰的金地、雅居樂(lè)旗下子公司禁止入市三年，還有今年年初被處罰的龍湖子公司，這意味著競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少了；但在上海被禁止入市三年的萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)卻來(lái)了，還有融創(chuàng)、旭輝、新希望、龍光、融信等等各路近兩年市場(chǎng)熱度較高的房企也悉數(shù)到來(lái)。

不僅如此，據(jù)媒體報(bào)道，金地近日內(nèi)新增15家房地產(chǎn)咨詢公司，其中除了太倉(cāng)棲吳房地產(chǎn)咨詢有限公司成立于5月17日外，另外14家均于5月18日成立，注冊(cè)地為蘇州太倉(cāng)；5月7日，旭輝在蘇州太倉(cāng)新增6家商務(wù)咨詢公司，均持股100%，法定代表人均為旭輝集團(tuán)副總裁兼上海區(qū)域集團(tuán)總裁方軼群；綠城也在短時(shí)間新注冊(cè)6家公司。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這樣的操作很顯然是為了去蘇州“搶地”。

5月21日晚間，蘇州市自然資源規(guī)劃局緊急掛出《關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)競(jìng)買(mǎi)要求的通告》，再次重申同一自然人、法人或其他組織直接控股的公司不得參與同一商住或住宅地塊競(jìng)買(mǎi)，且競(jìng)買(mǎi)人土地出讓金的資金來(lái)源應(yīng)為自有資金，違規(guī)參與競(jìng)買(mǎi)將被認(rèn)定為失信行為人，三年內(nèi)不得參與蘇州土拍。

蘇州再次重申了競(jìng)買(mǎi)規(guī)則，限制房企的報(bào)名條件，要求子公司不得參與，同一自然人、法人或其他組織直接絕對(duì)控股的公司不得參與如同一幅地塊的競(jìng)拍。

蘇州緊急阻擊過(guò)熱的土拍資金，一方面是對(duì)各家房企起到提前警示的作用，另一方面也意味著集中供地的事后審查或比去年更加嚴(yán)格。

此前，為了降溫土地市場(chǎng)，蘇州已修改土地出讓規(guī)則，由原本的自主報(bào)價(jià)改為一次報(bào)價(jià)，并對(duì)違規(guī)房企公開(kāi)處罰。比如上述金地、雅居樂(lè)等。

這一次，蘇州又更新了土拍規(guī)則，采取“指導(dǎo)價(jià)+價(jià)格上限+一次報(bào)價(jià)”規(guī)則。本輪28幅土地設(shè)置了市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)，分為網(wǎng)上掛牌自由報(bào)價(jià)和限時(shí)競(jìng)價(jià)階段，在網(wǎng)上自由報(bào)價(jià)階段，如果報(bào)價(jià)超過(guò)中止價(jià)，轉(zhuǎn)為網(wǎng)上一次性報(bào)價(jià)，房企需要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成一次報(bào)價(jià)資格確認(rèn)和報(bào)價(jià)，所有報(bào)價(jià)中，報(bào)價(jià)最接近各家出價(jià)均價(jià)的競(jìng)拍人將獲得土地。

第一天土拍的結(jié)果降溫作用就顯現(xiàn)了，土拍溢價(jià)率并沒(méi)有大幅上漲。成功出讓的涉宅地塊有9幅，其中7幅進(jìn)入了一次性報(bào)價(jià)區(qū)間。當(dāng)天華僑城、萬(wàn)科先后拿地。萬(wàn)科拿下的太湖新城一幅宅地，以大約10億元一次性報(bào)價(jià)競(jìng)得，樓面價(jià)1.7萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率14.42%，成為當(dāng)天成交溢價(jià)率最高的地塊；華僑城第一天拿了3幅土地，金額超過(guò)80億，其中57.77億拿下的元和街道商業(yè)綜合體地塊，或是蘇州此次集中供地最貴地塊。

房企投拓城市分化

第一天拿地以大房企居多，包括萬(wàn)科、華僑城、綠城等。其中華僑城曾經(jīng)在2019年將上海蘇河灣項(xiàng)目一半股權(quán)轉(zhuǎn)讓，手握資金有備而來(lái)。有參拍房企向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析道，由于大部分地塊即便達(dá)到價(jià)格上限，對(duì)于競(jìng)拍房企而言仍有不錯(cuò)的利潤(rùn)空間。很多地塊地價(jià)房?jī)r(jià)比在50%左右，測(cè)算比上周的寧波土拍大部分70%以上的地塊地價(jià)房?jī)r(jià)比要低，凈利潤(rùn)率尚有空間。

蘇州當(dāng)?shù)赜蟹科笕耸繉?duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，房企內(nèi)卷厲害，集中供地之后，資金實(shí)力與內(nèi)部管控能力薄弱的小房企生存將更為艱難；集中供地導(dǎo)致集中供應(yīng)，可能導(dǎo)致同區(qū)域多競(jìng)品的現(xiàn)象，房企趕工對(duì)于房企產(chǎn)品力、去化能力都是一場(chǎng)考驗(yàn)。

盡管如此，外來(lái)房企還是不停入駐蘇州。反觀環(huán)滬市場(chǎng)，是從蘇州開(kāi)始火起來(lái)的。自從2016年上海開(kāi)啟最嚴(yán)調(diào)控以來(lái)，位于上海北出口的蘇州等地樓市就不斷上漲，尤以南通為甚。

另一方面，蘇州在城建上相當(dāng)給力，5月份釋放了一波教育、醫(yī)療、交通、產(chǎn)業(yè)等利好。比如華中師范大學(xué)附屬蘇州太湖實(shí)驗(yàn)中學(xué)施教區(qū)已獲官方發(fā)布；蘇州高新區(qū)融入滬蘇同城發(fā)展推介會(huì)共有92個(gè)項(xiàng)目簽約落地高新區(qū)，投資金額高達(dá)536億；長(zhǎng)三角一體化示范區(qū)異地就醫(yī)結(jié)算免備案政策實(shí)現(xiàn)再升級(jí)，免備案范疇，從門(mén)診結(jié)算擴(kuò)大至住院結(jié)算等等。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，蘇州土地市場(chǎng)有兩個(gè)優(yōu)勢(shì)。第一，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，蘇州購(gòu)房需求明顯會(huì)釋放，尤其是產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好，勢(shì)必有助于后續(xù)房產(chǎn)項(xiàng)目的消化；第二，蘇州過(guò)去幾年調(diào)控較為嚴(yán)厲，所以市場(chǎng)容易反彈，這種情況下，房企認(rèn)為拿地機(jī)會(huì)是較好的。

從22城已經(jīng)進(jìn)行過(guò)首次集中供地的城市來(lái)看，大部分城市熱度較高，如重慶、廣州、深圳、廈門(mén)、杭州、南京等，其中重慶、廈門(mén)樓板價(jià)漲幅均超45%。

上海中原市場(chǎng)分析師盧文曦指出，長(zhǎng)三角已經(jīng)出現(xiàn)城市分化。相比寧波、無(wú)錫等地，蘇州的土地市場(chǎng)熱度較高。第一天的土拍結(jié)果顯示，除了三幅商辦地零溢價(jià)之外，其他涉宅地塊均有溢價(jià)。這說(shuō)明城市內(nèi)部土地根據(jù)地段、土地性質(zhì)等，房企投資分化也較為明顯。盧文曦進(jìn)一步指出，由于房企開(kāi)發(fā)凈利潤(rùn)大幅下跌，運(yùn)營(yíng)能力不強(qiáng)的房企在投資上更注重區(qū)域的商業(yè)成熟度，不愿意耗費(fèi)時(shí)間去運(yùn)營(yíng)一個(gè)項(xiàng)目，盡量規(guī)避盈利上的不確定因素。

此外，房企“內(nèi)卷”，也體現(xiàn)在持續(xù)深耕上。2020年，蘇州姑蘇區(qū)政府與華僑城簽訂了虎丘大型文旅綜改項(xiàng)目，投資金額達(dá)到了60億，目前還沒(méi)有進(jìn)入收獲期，此次拿了一幅綜合體地塊，可以通過(guò)住宅部分提前回收部分資金。華僑城當(dāng)天還拿了兩幅姑蘇區(qū)地塊，用于文旅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。而近期對(duì)國(guó)內(nèi)文旅項(xiàng)目投入較大的復(fù)星集團(tuán)，也入局蘇州，在太湖新城旁邊拿了一幅綜合地塊。

6月1日、6月2日，蘇州還有20幅地塊開(kāi)拍，大概率溢價(jià)率不會(huì)超過(guò)15%，市場(chǎng)更關(guān)注的則是哪些房企能獲得入場(chǎng)券。