土地盈利空間收窄，打破房企投拓布局

      5月20日晚，上海公布了首批集中供地的細則，新的土地出讓規(guī)則考驗房企投拓團隊的戰(zhàn)略眼光，且提高了馬甲公司參與難度。上海拿地細則顯然比此前熱錢暗涌的無錫、杭州拿地細則更復雜。業(yè)內人士認為，在前幾場土拍中沒有用上的資金，最有可能集結在6月18日開始的這場上海土地供應中。

      與此同時，南京首次集中供地在5月20日、5月21日兩天全部完成競價，總共出讓52幅土地中，有一幅因故終止出讓，其余51幅出讓土地中有36幅觸頂待搖號。將于5月22日下午搖號確定競得者。截至5月21日，南京集中供地中已確認的買家有華潤、招商、銀城、龍湖等。

同策研究院高級分析師李霄霄認為，目前從2021年已經公布的信息看，無錫3月、4月、8月集中供地；南京4月、7月、10月集中供地，杭州4月、6月、12月集中供地。從目前土拍的結果來看，主要有幾個明顯的特征。第一是城市之間出現明顯分化，比如杭州、無錫這樣的城市，城市基本面好、市場需求旺盛、房企布局較多，首批拍出的地很受開發(fā)商追捧。東北的一些城市受限于各方面的因素，首次土拍相對平淡。第二是城市內也出現明顯的分化，這主要跟地塊所在的區(qū)位、周邊配套情況有關。優(yōu)質地塊往往拍出高溢價，部分城市遠郊的地塊也出現了流拍現象。第三則是首批集中供地的拿地企業(yè)以央企、國企、區(qū)域深耕的公司為主，比如建發(fā)、象嶼等地方國企。一方面是因為央企國企在融資方面有優(yōu)勢、資金成本相對更低一些；另一方面區(qū)域深耕的公司為了保持銷售規(guī)模每年都會拿大量的地，今年3-4月份拿地既可以增加土儲、工期趕一趕也能趕上年底營銷節(jié)點貢獻業(yè)績。

相比廣州、重慶、北京，長三角此輪搶地普遍觸及盈利紅線，但熱度不減，透露了哪些信號？

5月20日晚，上海公布了首批集中供地的細則，新的土地出讓規(guī)則考驗房企投拓團隊的戰(zhàn)略眼光，且提高了馬甲公司參與難度。-甘俊 攝

部分頭部房企沒堅守長三角

從無錫、杭州、南京這三場土拍來看，萬科、融創(chuàng)、華潤、保利、招商、龍湖等順利搶到地塊的大房企以央企、國企背景為主，本土房企如濱江、銀城也有所斬獲。

反觀1-4月房企銷售全口徑金額排行榜，TOP10房企中，碧桂園、中海、金地、世茂等沒有參與，其他大多數都參與了長三角這幾場土拍。中海對北京、廣州土地市場都很感興趣，但沒有拿到一幅土地；金地在北京、青島、溫州均有所斬獲；碧桂園也在北京落子；世茂則不見蹤影。此前在2020年業(yè)績發(fā)布會上，世茂董事局副主席許世壇曾指出，集中供地對大房企而言是好機會，世茂也預留了一些資金，希望能參與4-5月的集中供地。然而，面對同行瘋狂搶地與監(jiān)管收緊，大房企心中的天平還是變了。旭輝也沒有戀戰(zhàn)長三角，而選擇投資重慶。

杭州57幅土地中有41幅競自持面積，顯示房企預期高度趨同，未來維持盈利能力的難度極大。其中斬獲5幅土地的濱江集團，其高管團隊近日在一次線上投資者交流中表示，此次所拿地塊凈利潤爭取做到1%-2%；但其拿地聯(lián)合體合作方融信相關人士卻透露，公司測算的凈利潤高于1%-2%。

億翰智庫認為，投資方面，與2019年相比，房企的投資力度微降，一方面三道紅線控制了房企的可動用資金規(guī)模，另一方面是核心城市中已進行首批集中出讓的城市數量較少，供應規(guī)模有所下降，致使房企投資力度下降。隨著集中出讓的有序展開，房企投資力度有望回升。

中信證券研究部一份研報指出，土地市場熱度不是集中供地造成的，而是銷售高增長推動的。2021年前4月，重點公司實現銷售額同比增長47.6%，實現銷售面積同比增長40.2%。充裕的銷售回款，部分企業(yè)較低的資金成本，都使得企業(yè)更加積極進入土地市場。

上海此次拍地規(guī)則有變，對于房價上漲預期控制明顯。前述沒有在長三角拿地的大房企會否出現在上海市場？這是有懸念的。上海中原地產市場分析師盧文曦指出，上海此次集中供地56幅，比之前業(yè)內傳聞的多了4幅。出讓細則反映了幾個問題：比較標桿性的地塊，像大寧地塊，測算下來成交價在47000多元/平方米，還不到5萬元/平方米，主要還是為了控市場預期；新規(guī)則設定了溢價率達到10%的熔斷機制，并且選取報價中的中位價作為競得者，也是控房價上漲預期的舉措。有房企測算這些地塊的利潤空間還是比杭州、南京的高。并且因為上海集中供地比其他幾個熱點城市晚，不排除一些企業(yè)把此前沒用完的資金往上海調，所以上海集中供地成交還是會比較活躍。

盧文曦預測，上海市場，龍頭房企、國企、央企至少可以拿到土拍的70%以上市場份額，剩下的就看中小房企有無機會了。

機構提示大規(guī)模減值風險

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析認為，拿與無錫杭州類似城市的拍地來看，其實都有各類約束，目的是為了控制地價，包括要配建租賃型住房項目等。就土地的分布看，一般都不會在太市中心的位置，因為從住宅用地的角度出發(fā)，主要還是近郊區(qū)等用地，屬于區(qū)位優(yōu)勢還可以的土地。房企采取深耕策略較多，比如融信。

大房企有的持續(xù)深耕長三角，有的沒有報名，這從側面反映了長三角地塊投資利潤在下滑。李霄霄指出，從資金類型來看，目前房企各方面融資限制比較多，但也有各種類型的資金通過包裝進入土拍市場。具體來看，險資、民間資本以及不追求規(guī)模的房企都有可能為品牌房企提供短期資金來交土拍保證金。

一個事實是，從杭州的競自持到南京的觸頂搖號，房企投拓成本的增加，或將帶來行業(yè)毛利率持續(xù)下行。有券商提醒關注房企大規(guī)模減值風險，并認為三季度土拍市場將會降溫。

2021年開年以來，行業(yè)金融監(jiān)管力度超預期，也導致房企資金分流，長三角不再是房企眼中的安全牌。深耕長三角的中梁控股，此輪在各地也顆粒無收。該公司相關人士表示，熱點二線城市的集中土拍將間接導致其他關聯(lián)城市和都市圈城市的樓面價上漲。但是行業(yè)內有拿地恐慌情緒，最簡單的邏輯就是：不拿地就沒有貨，沒有貨就沒有銷售額。

中梁控股屬于流動性負債較高的典型房企，這樣的房企不再選擇熱點城市，而是選擇下沉至限價壓力較低，盈利空間更大的城市，比如，今年3月，中梁相繼在柳州、溫州拿地。

中信證券指出，三道紅線下，房企信用利差擴大，土地供給增加，銷售速度下行，并購機會增加，都可能推動下半年土地市場降溫。集中供地不是刺激土地市場的因素，三季度的熱點城市土地集中出讓值得關注。

預計行業(yè)盈利能力下降仍將持續(xù)，但資產運營和下沉深耕可能使部分低資金成本公司找到盈利能力拐點。嚴格限價背景之下開發(fā)企業(yè)盈利能力恢復遙遙無期。從結構來看，部分企業(yè)資金成本有明顯優(yōu)勢，在競自持，競綜合體開發(fā)的大背景下，如果其資產運營能力較強，確實可能透過經營性業(yè)務破局。此外，碧桂園以下沉非限價區(qū)域，小盤深耕的辦法，可能取得提高市占率，穩(wěn)住利潤率的結果。

由于集中供地政策，22城2021Q1整體供地宗數較2019年下降15.8%，50強房企3月全國拿地建面較2019年降35%，短期房企存在補貨動力。前4月銷售端較高增速亦為房企拿地提供資金支持；同時首批拿地若周轉較快年內或能入市，為全年貢獻銷售業(yè)績，以上因素導致首批多數城市土拍仍呈現較高熱度。

中信證券判斷第二、三批次集中供地或有所降溫，首先隨著融資端收緊逐步顯現，政策加碼下樓市降溫，資金端影響或逐步傳遞到投資端；其次第二、三批次地塊大概率無法實現年內銷售；同時考慮首批供地部分城市土拍熱度較高，不排除后續(xù)各地持續(xù)完善土拍政策為地市降溫。