2020年樓市展望： “歷史大頂”后 市場走向何方？

在樓市銷售規(guī)模即將連續(xù)四年刷新紀(jì)錄，并有可能達(dá)到歷史最高點(diǎn)后，接下來會發(fā)生什么？

今年前10月，全國商品房銷售額達(dá)到12.44萬億，保持7.3%的同比增長速度，距離去年全年15萬億的水平相差不遠(yuǎn)。同期，全國商品房累計銷售面積首次超過去年。考慮到年末是房企沖擊年度業(yè)績的關(guān)鍵時段，今年的房地產(chǎn)銷售規(guī)模極有可能再創(chuàng)新高。

2016年到2018年，全國商品房銷售面積和銷售額已連續(xù)三年刷新歷史紀(jì)錄。

近期，各券商、機(jī)構(gòu)紛紛發(fā)布2020年房地產(chǎn)行業(yè)策略報告，分析“歷史大頂”過后的市場走勢。其中，銷售下行、投資降溫、房價趨穩(wěn)成為機(jī)構(gòu)的主要判斷。

此外，隨著調(diào)控的常態(tài)化，樓市有可能進(jìn)入一個較長的下行周期，在此期間，行業(yè)內(nèi)部變化暗流涌動，板塊輪動、行業(yè)洗牌，都將繼續(xù)發(fā)生。而存量市場的崛起，也將是未來數(shù)年的主旋律。

量跌價穩(wěn)

今年的全國性房地產(chǎn)調(diào)控政策，主要集中在二、三季度出臺。從5月開始，監(jiān)管層先后做出多項(xiàng)政策表態(tài)，對房地產(chǎn)融資政策進(jìn)行監(jiān)管。受此影響，信托、私募等融資渠道被大大限制，銀行開發(fā)貸的審核流程也趨于嚴(yán)格。7月30日召開的中共中央政治局會議，再度強(qiáng)調(diào)房住不炒，并首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。

四季度以來，部分城市變相松綁樓市調(diào)控。雖然監(jiān)管層未對樓市政策做出表態(tài)，但機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控政策沒有松動的可能。

太平洋證券指出，決策層本輪地產(chǎn)調(diào)控的決心異常堅(jiān)決，即使在有穩(wěn)增長壓力的情況下，也不打算大幅放松地產(chǎn)政策。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，當(dāng)前的政策環(huán)境非常像2012年，很多城市出臺了針對房地產(chǎn)政策的微調(diào)，但一旦放松幅度過大，則將立即被叫停。“對于地產(chǎn)堅(jiān)決的調(diào)控態(tài)度或?qū)⒃谝欢屋^長的時間內(nèi)維持下去，特別是房企融資政策松動的可能性較小。”

東吳證券也表示，“展望2020年，不必過分寄希望于調(diào)控上整體性的寬松；當(dāng)前房地產(chǎn)市場量價緩降、預(yù)期穩(wěn)定的格局來之不易。未來房地產(chǎn)行業(yè)政策將趨于穩(wěn)定，政策會視市場情況進(jìn)行逆周期微調(diào)，而‘房住不炒’仍然是硬約束。”

在政策預(yù)期穩(wěn)定的情況下，未來市場也將緩慢進(jìn)入下行期。多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，明年的房地產(chǎn)成交面積會出現(xiàn)回落。

但各機(jī)構(gòu)對于樓市降溫幅度的預(yù)測不甚一致。光大證券最為悲觀，認(rèn)為明年全國商品房銷售面積將有8.5%的降幅。最樂觀的華創(chuàng)證券則認(rèn)為，明年的銷售面積將與今年持平，即維持在17萬平方米到18萬平方米之間。

價格方面，由于很多城市的政府部門對房價降幅有所限制，因此各機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，未來的房價走勢將趨于穩(wěn)定，既不會出現(xiàn)大漲，也不會過快下降。

太平洋證券指出，從成交量上來看，2019年或?qū)⑹切路渴袌龅摹皻v史大頂”，后面幾年量跌價穩(wěn)將是大勢所趨。該機(jī)構(gòu)指出，過去三四年新房成交連年超預(yù)期，除了棚改貨幣化的催化劑作用外，成交主力其實(shí)是透支的未來的城鎮(zhèn)化需求。未來新房需求將向每年11億-12億平方米左右的中樞水平緩慢回歸。

此外，由于融資渠道受到限制，未來房企在投資中也將趨于謹(jǐn)慎。機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，明年全國房地產(chǎn)投資增速將從兩位數(shù)回落到個位數(shù)，如果政策嚴(yán)厲，該增速可能降至5%以下。

輪動與洗牌

在市場總體走向下行的同時，房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部變化仍然暗流涌動。

多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，棚改的紅利仍將對三四線樓市起到兜底作用，并保證整體市場不會有太大的降幅。但從板塊輪動的觀點(diǎn)來看，一二線城市將重新成為未來的市場熱點(diǎn)。其中，由于一線城市調(diào)控政策相對嚴(yán)厲，二線城市市場值得期待。

光大證券預(yù)測，從銷售面積上看，明年一線城市將持平，二線城市增長10%，三四線城市下降16%；從銷售金額來看，一線城市和二線城市分別增長10%和13%，三線城市下降16%。

同時，隨著調(diào)控的持續(xù)，大型房企在融資、拿地等方面的優(yōu)勢越來越明顯，這將使得行業(yè)洗牌進(jìn)一步加劇。

上海易居研究院指出，隨著對房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險防控的進(jìn)一步強(qiáng)化，部分地方政府在拿地時要求有一定規(guī)模的開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)，且土地競拍要繳納數(shù)額不菲的保證金，這對小房企的經(jīng)營能力以及決策能力提出了更高的要求。由于房企的容錯率更低，進(jìn)一步的擠壓了小房企的生存空間，一些實(shí)力不濟(jì)的小房企最終將會被兼并或走向破產(chǎn)的邊緣。

近幾年，房地產(chǎn)業(yè)的集中度一直在加速提升。根據(jù)華創(chuàng)證券的報告，2019年1-10月，50強(qiáng)房企銷售金額達(dá)到7.5萬億元，占全國商品房銷售金額的比重已經(jīng)超過60%，而在2011年，這一比例還不到20%。在此期間，30強(qiáng)房企銷售額占比從15%上升到50%；10強(qiáng)房企銷售額占比從10%上升到30%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，在市場下行期，房地產(chǎn)業(yè)的分化還將繼續(xù)。目前來看，頭部房企的綜合優(yōu)勢十分明顯，位置也較為穩(wěn)固。規(guī)模在500億到2000億之間的中型房企已經(jīng)出現(xiàn)分化，部分企業(yè)在加速趕超，但也有部分房企后勁不足，可能掉隊(duì)。

太平洋證券總結(jié)道，行業(yè)集中度提升將從“春秋”階段演進(jìn)至“戰(zhàn)國”階段。大型房企的兼并對象將從微型房企(只有幾個項(xiàng)目的房企)，轉(zhuǎn)變成資金鏈緊張的百強(qiáng)房企。

此外，存量市場的崛起也值得關(guān)注。華創(chuàng)證券表示，從業(yè)態(tài)方面看，物業(yè)管理、商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)都有著廣闊的成長空間，并有望成為房企傳統(tǒng)業(yè)務(wù)之外的新增長點(diǎn)。該機(jī)構(gòu)預(yù)計，2030年物管行業(yè)的規(guī)模將達(dá)2萬億元，較目前有望翻番。華泰證券也持同樣的看法，認(rèn)為物管和商業(yè)地產(chǎn)均存在萬億級別的市場空間。

另一方面，目前在全國近30個城市的二手房交易規(guī)模已經(jīng)超過新房，且數(shù)量可能繼續(xù)增加。多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，很多城市都將出現(xiàn)“二手房擠壓新房”的現(xiàn)象，這將催生一批大型房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的崛起。對于開發(fā)商來說，從中長期來看，應(yīng)注意熱點(diǎn)城市市場空間縮小的現(xiàn)象。