典型房企銷售目標“踩剎車”：規模增速普降 “綠檔”目標更高

在政策、市場等多重因素的影響下，房地產企業正逐漸告別以往的高歌猛進，轉而趨于穩健，甚至保守。

最近，房企陸續發布2020年年報并公布2021年的業績目標。根據中房網的統計，2021年，44家房企銷售目標增長率均值為11.85%。與2020年14.40%的平均增長率相比，減少了2.55個百分點。且從最近四年房企銷售目標平均增長率來看，呈現逐年下滑的態勢。

分類看，中小房企仍然有著較強的規模訴求，頭部企業則相對穩健。根據“三條紅線”的要求，“綠檔”房企的目標增速較高，“紅檔”“橙檔”則趨于保守。

過去多年來，追求規模增長一直是房地產業的主旋律。去年年中，旨在對有息負債進行量化管理的“三條紅線”政策出臺，房企使用資金杠桿受到限制，僅靠自有資金和土地儲備來實現規模的大幅增長，已經很難做到。

分析人士認為，隨著市場紅利的消退和調控的常態化，房地產業的“高杠桿—高增長”模式正逐漸失效，行業正進入低速增長時代。

頭部房企更謹慎

據中房網統計，2018年至2021年，典型房企的年度銷售目標平均增幅分別為49.04%、17.77%、14.4%和11.85%，呈逐年下降的趨勢，說明企業對市場的判斷愈加謹慎。

從實際完成情況看，過去三年來，由于整體市場交易保持在較高的規模上，大多數房企都能完成銷售計劃。但到2020年，隨著疫情暴發和“三條紅線”政策等出臺，仍有部分房企未能完成銷售目標，比如，富力、融創都距離年度銷售目標差之毫厘，遠洋、中海等大型房企也未能完成。

2021年，房企對市場的態度更加謹慎。在已經發布銷售目標的房企中，最“激進”的是合生創展，合生為今年定下了500億元的目標，比去年的實際銷售規模增長近四成。

分析人士認為，由于合生的基數低、土儲規模大，在市場不發生較大波動的前提下，完成這一目標并不難。

與合生類似，2021年銷售目標增幅較大的企業，規模往往偏小。與大型房企相比，更容易實現增速的提升。銀城國際控股的銷售目標為300億元，比去年的實際銷售額增長了三成。花樣年、朗詩等不足千億的企業，今年規模增長目標都在20%以上。

頭部房企對待規模的態度相對謹慎。近幾年來，萬科、恒大、碧桂園的銷售目標增幅很少超過20%，甚至經常低至個位數。

萬科近些年很少對外公布銷售目標，公司的實際銷售增長率也很少超過15%，保持穩定增長。2021年，萬科提出了7900億元的銷售目標，比去年實際銷售規模增長12%，萬科同時還提出回款率95%的要求。

恒大今年的銷售目標為7500億元，增幅僅為3.71%，繼續維持個位數增長；碧桂園的權益銷售金額目標為6240億元，增幅同樣不到10%。

與中小企業相比，大型房企的基數較大，要實現規模的高速增長頗有難度。但仍有部分巨頭試圖維持一定的速度。招商蛇口今年的銷售目標為3300億元，比去年的實際規模增長18.87%。在這一規模的房企中，已屬“高增長”之列。

“紅線”的羈絆

多年前，招商與萬科、保利、金地一同占據中國房企第一軍團。此后公司一度掉隊，但通過整合深圳蛇口工業區的土地資源，再度獲得發展潛力。財經評論員嚴躍進向21世紀經濟報道表示，招商蛇口制定了較高的增長目標，說明公司仍有“彎道超車”的追求。與此同時，招商蛇口還有另外兩個優勢：龐大的土地儲備，良好的財務指標。

截至2020年末，招商蛇口的資產負債率(剔除預收款)58.84%，凈負債率28.81%，現金短債比1.23。位于“三條紅線”中的綠檔。按照監管政策，今年招商蛇口的有息負債規模最多可增長15%。

據悉，房企對銷售目標的設定，與公司的發展戰略、貨值規模、資金實力等有關。但隨著“三條紅線”政策的出臺，房企的資金狀況被分檔管理，很難再借助高負債獲得高增長。同時，由于監管部門要求企業提交表外負債情況，以往將大量債務做到表外的做法，也將有所收斂。

事實上，“三條紅線”政策在很大程度上影響了房企的規模增長預期。按照規定，紅橙黃綠四個檔位的房企，有息負債規模增幅上限分別為0、5%、10%、15%四檔。若“踩線”情況較為嚴重，房企的借貸規模將受到限制，自然很難實現高速增長。

梳理房企的銷售目標發現，“綠檔”房企設定的銷售目標增長率，總體要高于其他檔位的房企。比如，位于“綠檔”的寶龍地產，今年的銷售目標為1050億元，比去年的實際銷售規模增長28.8%；同樣位于“綠檔”的龍湖，今年的銷售目標為3100億元，增長14.6%。在其所處的規模水平上，二者的增長目標都較高。

相比之下，踩中全部三條紅線、位于“紅檔”的首開，今年的銷售目標設定為1100億元，僅比去年的實際銷售金額增長25億元。

還有一些房企設定的銷售目標較為保守，甚至低于去年的實際銷售額。濱江集團的銷售目標為1200億元，與去年1350億元的銷售額相比，下降了11.11%。港資房企九龍倉也較為保守，在連續兩年下調銷售目標后，今年維持在150億元的水平，與去年持平。

嚴躍進表示，隨著市場紅利的消退和調控的常態化，房地產業正進入低速增長時代。與規模訴求相比，財務安全的重要性大大提升，這也將倒逼房企在管理、產品等方面進行精進。與此同時，行業格局也會進一步固化，馬太效應顯著，中小房企彎道超車的難度也將越來越大。