典型房企銷售目標(biāo)“踩剎車”：規(guī)模增速普降 “綠檔”目標(biāo)更高

在政策、市場(chǎng)等多重因素的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)正逐漸告別以往的高歌猛進(jìn)，轉(zhuǎn)而趨于穩(wěn)健，甚至保守。

最近，房企陸續(xù)發(fā)布2020年年報(bào)并公布2021年的業(yè)績目標(biāo)。根據(jù)中房網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，2021年，44家房企銷售目標(biāo)增長率均值為11.85%。與2020年14.40%的平均增長率相比，減少了2.55個(gè)百分點(diǎn)。且從最近四年房企銷售目標(biāo)平均增長率來看，呈現(xiàn)逐年下滑的態(tài)勢(shì)。

分類看，中小房企仍然有著較強(qiáng)的規(guī)模訴求，頭部企業(yè)則相對(duì)穩(wěn)健。根據(jù)“三條紅線”的要求，“綠檔”房企的目標(biāo)增速較高，“紅檔”“橙檔”則趨于保守。

過去多年來，追求規(guī)模增長一直是房地產(chǎn)業(yè)的主旋律。去年年中，旨在對(duì)有息負(fù)債進(jìn)行量化管理的“三條紅線”政策出臺(tái)，房企使用資金杠桿受到限制，僅靠自有資金和土地儲(chǔ)備來實(shí)現(xiàn)規(guī)模的大幅增長，已經(jīng)很難做到。

分析人士認(rèn)為，隨著市場(chǎng)紅利的消退和調(diào)控的常態(tài)化，房地產(chǎn)業(yè)的“高杠桿—高增長”模式正逐漸失效，行業(yè)正進(jìn)入低速增長時(shí)代。

頭部房企更謹(jǐn)慎

據(jù)中房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2018年至2021年，典型房企的年度銷售目標(biāo)平均增幅分別為49.04%、17.77%、14.4%和11.85%，呈逐年下降的趨勢(shì)，說明企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的判斷愈加謹(jǐn)慎。

從實(shí)際完成情況看，過去三年來，由于整體市場(chǎng)交易保持在較高的規(guī)模上，大多數(shù)房企都能完成銷售計(jì)劃。但到2020年，隨著疫情暴發(fā)和“三條紅線”政策等出臺(tái)，仍有部分房企未能完成銷售目標(biāo)，比如，富力、融創(chuàng)都距離年度銷售目標(biāo)差之毫厘，遠(yuǎn)洋、中海等大型房企也未能完成。

2021年，房企對(duì)市場(chǎng)的態(tài)度更加謹(jǐn)慎。在已經(jīng)發(fā)布銷售目標(biāo)的房企中，最“激進(jìn)”的是合生創(chuàng)展，合生為今年定下了500億元的目標(biāo)，比去年的實(shí)際銷售規(guī)模增長近四成。

分析人士認(rèn)為，由于合生的基數(shù)低、土儲(chǔ)規(guī)模大，在市場(chǎng)不發(fā)生較大波動(dòng)的前提下，完成這一目標(biāo)并不難。

與合生類似，2021年銷售目標(biāo)增幅較大的企業(yè)，規(guī)模往往偏小。與大型房企相比，更容易實(shí)現(xiàn)增速的提升。銀城國際控股的銷售目標(biāo)為300億元，比去年的實(shí)際銷售額增長了三成。花樣年、朗詩等不足千億的企業(yè)，今年規(guī)模增長目標(biāo)都在20%以上。

頭部房企對(duì)待規(guī)模的態(tài)度相對(duì)謹(jǐn)慎。近幾年來，萬科、恒大、碧桂園的銷售目標(biāo)增幅很少超過20%，甚至經(jīng)常低至個(gè)位數(shù)。

萬科近些年很少對(duì)外公布銷售目標(biāo)，公司的實(shí)際銷售增長率也很少超過15%，保持穩(wěn)定增長。2021年，萬科提出了7900億元的銷售目標(biāo)，比去年實(shí)際銷售規(guī)模增長12%，萬科同時(shí)還提出回款率95%的要求。

恒大今年的銷售目標(biāo)為7500億元，增幅僅為3.71%，繼續(xù)維持個(gè)位數(shù)增長；碧桂園的權(quán)益銷售金額目標(biāo)為6240億元，增幅同樣不到10%。

與中小企業(yè)相比，大型房企的基數(shù)較大，要實(shí)現(xiàn)規(guī)模的高速增長頗有難度。但仍有部分巨頭試圖維持一定的速度。招商蛇口今年的銷售目標(biāo)為3300億元，比去年的實(shí)際規(guī)模增長18.87%。在這一規(guī)模的房企中，已屬“高增長”之列。

“紅線”的羈絆

多年前，招商與萬科、保利、金地一同占據(jù)中國房企第一軍團(tuán)。此后公司一度掉隊(duì)，但通過整合深圳蛇口工業(yè)區(qū)的土地資源，再度獲得發(fā)展?jié)摿ΑＸ?cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，招商蛇口制定了較高的增長目標(biāo)，說明公司仍有“彎道超車”的追求。與此同時(shí)，招商蛇口還有另外兩個(gè)優(yōu)勢(shì)：龐大的土地儲(chǔ)備，良好的財(cái)務(wù)指標(biāo)。

截至2020年末，招商蛇口的資產(chǎn)負(fù)債率(剔除預(yù)收款)58.84%，凈負(fù)債率28.81%，現(xiàn)金短債比1.23。位于“三條紅線”中的綠檔。按照監(jiān)管政策，今年招商蛇口的有息負(fù)債規(guī)模最多可增長15%。

據(jù)悉，房企對(duì)銷售目標(biāo)的設(shè)定，與公司的發(fā)展戰(zhàn)略、貨值規(guī)模、資金實(shí)力等有關(guān)。但隨著“三條紅線”政策的出臺(tái)，房企的資金狀況被分檔管理，很難再借助高負(fù)債獲得高增長。同時(shí)，由于監(jiān)管部門要求企業(yè)提交表外負(fù)債情況，以往將大量債務(wù)做到表外的做法，也將有所收斂。

事實(shí)上，“三條紅線”政策在很大程度上影響了房企的規(guī)模增長預(yù)期。按照規(guī)定，紅橙黃綠四個(gè)檔位的房企，有息負(fù)債規(guī)模增幅上限分別為0、5%、10%、15%四檔。若“踩線”情況較為嚴(yán)重，房企的借貸規(guī)模將受到限制，自然很難實(shí)現(xiàn)高速增長。

梳理房企的銷售目標(biāo)發(fā)現(xiàn)，“綠檔”房企設(shè)定的銷售目標(biāo)增長率，總體要高于其他檔位的房企。比如，位于“綠檔”的寶龍地產(chǎn)，今年的銷售目標(biāo)為1050億元，比去年的實(shí)際銷售規(guī)模增長28.8%；同樣位于“綠檔”的龍湖，今年的銷售目標(biāo)為3100億元，增長14.6%。在其所處的規(guī)模水平上，二者的增長目標(biāo)都較高。

相比之下，踩中全部三條紅線、位于“紅檔”的首開，今年的銷售目標(biāo)設(shè)定為1100億元，僅比去年的實(shí)際銷售金額增長25億元。

還有一些房企設(shè)定的銷售目標(biāo)較為保守，甚至低于去年的實(shí)際銷售額。濱江集團(tuán)的銷售目標(biāo)為1200億元，與去年1350億元的銷售額相比，下降了11.11%。港資房企九龍倉也較為保守，在連續(xù)兩年下調(diào)銷售目標(biāo)后，今年維持在150億元的水平，與去年持平。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，隨著市場(chǎng)紅利的消退和調(diào)控的常態(tài)化，房地產(chǎn)業(yè)正進(jìn)入低速增長時(shí)代。與規(guī)模訴求相比，財(cái)務(wù)安全的重要性大大提升，這也將倒逼房企在管理、產(chǎn)品等方面進(jìn)行精進(jìn)。與此同時(shí)，行業(yè)格局也會(huì)進(jìn)一步固化，馬太效應(yīng)顯著，中小房企彎道超車的難度也將越來越大。