“限價”轉向二手房 多城一二手聯動穩預期

2021年2月以來，以深圳首發“二手房成交參考價”為風向標，多城市跟進該政策，房地產調控持續深入，全方位管控的格局愈加明顯。

據不完全統計，加上7月26日新宣布二手房成交參考價機制的無錫市，截至目前，已有深圳、寧波、成都、西安、上海、紹興、無錫7個城市實施二手房參考價制度。

除此之外，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者，全國至少還有9個城市對二手住房價格進行了重點規范和管控，管控形式多樣，涉及嚴打業主哄抬房價的行為、建立二手住房價格信息發布機制、增加價格信息核驗等。

從新房的“四限”（限價、限購、限貸、限售）到二手房的“限價”，意味著調控政策開始啃下“沒抓手、沒工具、主體難以監管”的二手房市場這塊硬骨頭。

多位分析師向21世紀經濟報道表示，二手住房成交參考價制度的推進，成為今年存量市場最重要的一項政策，考慮到前期城市政策效果良好，不排除后續在更多熱點城市落地，未來全國房價或呈窄幅波動。

億翰智庫則進一步指出，2021年上半年房地產調控政策呈現出長短并行，全方位、體系化趨勢明顯的特征，即房地產市場調控的長效機制不斷落地，短期調控工具逐漸體系化，總體上向全方位管控發展。

雙管齊下控熱度

“新房限價往往導致熱點城市出現一二手樓價格盤倒掛。”平安證券分析師楊侃表示，不同于政府可以在新房預售證獲取或土地出讓環節限制新房售價，二手房所有權在于居民，無法通過上述政策限制其掛牌、成交價格。

兩者之間的差異，導致在“買到即賺到”的刺激下，大量剛需、改善需求提前釋放、疊加投資購房需求入市，進一步推升新房市場熱度。今年以來，西安、杭州等熱點城市更是再現新房“萬人搖號”的現象。

而這是一個惡性循環。在火熱的新房市場“中簽難”、無法滿足購房需求的家庭，被迫進入二手房市場，又進一步推高了二手房價格。

“不把二手房控制住，新房價格就很難管控。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者，一二手房價倒掛也助長了打新與投機炒作。

早在深圳出臺二手房成交參考價前兩個月，深圳更是出現了小區業主通過微信群發布集體漲價言論，惡意炒作二手房價，被主管部門約談相關當事人并暫停該小區二手房網簽手續。

“考慮新房限價等傳統調控手段難以平抑二手房市場熱度，二手房市場亟待規范。”楊侃表示，二手房成交參考價機制實施之后，深圳二手房成交大幅回落，樓市熱度趨穩。

今年2月深圳二手房掛牌量指數環比1月下滑74%，盡管2月有春節假期的影響，但從后續月份表現看，二手房掛牌量指數仍維持極低水平。

二手住宅成交亦顯著回落，6月成交僅23.7萬平米，大幅低于去年的月均值68.3萬平米，同比下降73.8%。

來自易居研究院的統計數據更是顯示，今年1月份深圳二手住房成交價格出現歷史最高點，即72436元/平方米。隨著二手住房成交參考價制度的推進，到了6月份，其價格為61500元/平方米，二手房成交價格縮水了15%。

一二手聯動之下，二手房成交參考價機制實行后，市場回落的節奏也傳導到了新房市場。

隨著深圳二手房市場熱度不再，疊加積分搖號購房等政策出臺，抑制炒房客行為，居民購房趨于理性，新房熱度逐步下滑。平安證券統計數據顯示，深圳改變了此前中簽率低、一房難求的狀況，目前部分新盤開盤去化不足100%，如恒壹四季華府認購人數不足推出房源數量，中簽率達154%。

未來或有更多城市“限價”

深圳率先打響二手房價格管控第一槍之后，寧波、成都、西安、上海、紹興、無錫相繼跟進。

政策基本面均聚焦在“穩預期”。

從政策內容看，一方面官方發布全部或重點小區二手住房參考價格，另一方面是要求相關機構將其作為參考依據，包括房地產經紀機構應下架價格偏高房源，銀行將其作為商業貸款發放依據等。

以深圳為例，二手房參考價格機制出臺后，房地產經紀機構APP、官網上所有房源掛牌價格均改為參考價格，而不再由業主隨意提高，疊加成交價格信息不透明，降低房價上漲預期的自我強化，有效緩解購房者對于房價上升的擔憂，炒房氛圍得以抑制。

諸葛找房數據研究中心指出，公布小區參考價格能夠迅速改變買賣雙方的市場預期，賣方在指導價格低于報價時可能選擇收回房屋，買方在選中房屋價格高于參考價格后會延緩入市時間，因此導致市場成交量價立即下行。

“深圳的二手房成交價格縮水15%，是現在很多購房者都很關注的數字，因為大家都會問，跌了沒，跌了多少。”嚴躍進表示。而對于最新跟進該機制的無錫，嚴躍進認為，無論是市場預期的調整、房價的行政管控還是二手房的供求關系變化，都會促進二手住房市場的降溫。

李宇嘉也表示，二手住房成交參考價格發布機制下，賣家掛牌意愿明顯減弱，不愿意掛牌或不愿意以參考價來掛牌，這導致成交受阻。此外，買家預期同樣不再積極，觀望情緒濃厚。

值得注意的是，二手房成交參考價機制中有一個亮點，即銀行將其作為放貸依據，若成交價格高于參考價格，商業銀行僅按照參考價予以放貸，差距須由購房者自行解決，將變相提高購房首付，此為從需求端抑制二手房市場熱度。

多位分析師認為，后續二手房成交參考價制度或將在更多熱點城市落地，尤其是前期房價漲幅較多、二手房市場熱度居高不下的城市。

與此同時，億翰智庫指出，銀行的參與對“二手房指導價”政策效果有著重要作用。“如果銀行不按照指導價貸款，指導價的作用更多地在于平緩市場情緒，對市場成交價格的影響較小。”

億翰智庫強調，從土地出讓到新房再到二手房，是一個相互關聯，相互影響的整體，要想控制住房價，只針對部分環節的調控容易導致整體失衡，需要從全局出發，整體調控。

無疑，自2020年年中以來，從“三道紅線”到“貸款集中度管理”再到“集中供地”，從“房地聯動”到“新房價格管控”再到“二手房成交參考價”，房地產調控政策愈加強調體系化與全方位，“穩預期”目標則貫穿始終。