杭州二手房下滑通道打開：是誰戳破“偽學區(qū)房”泡沫？

      全國樓市房貸收緊之下，杭州也發(fā)生了微妙的變化，二手房尤其是偽學區(qū)房率先降溫。

6月份，杭州二手房市場（除臨安、富陽）簽約量7800套，環(huán)比下降13.4%。二手房月成交量已出現(xiàn)三連降。7月以來，杭州二手房成交量整體延續(xù)下探的趨勢。杭州第三方機構數(shù)據(jù)顯示，上周（7月5日-7月11日）市區(qū)二手房共簽約逾1400套，環(huán)比下跌13.5%，成交量創(chuàng)下了新低。中介人士預估，按照日均214套算，7月杭州二手房預計總成交6600套上下，甚至有跌破2018年7月（6809套）紀錄的可能性。

“偽學區(qū)房”打前陣，包括名校學區(qū)房和剛需二手房的全面下滑，是這一輪杭州二手房下滑的主要特征。

“偽學區(qū)房”窗戶紙被捅破

杭州學區(qū)房“鼻祖”學軍小學本部附近的中介門店，最近3個月的生意每況愈下。7月以來，有的門店一單未開。一家學軍本部的中介門店經理在電話里告訴21世紀經濟報道記者，今年3月，這個板塊成交有20多單，6月只剩6單，跌幅超七成；學軍本部是杭州學區(qū)房行情的標桿，2016年以來，經歷調整后一般一兩個月就會反彈，現(xiàn)在快3個月了，還是一點起色都沒有。他認為，這一波行情跟2018年的調整很像，“再跌幾個月，就回到2013-2014年杭州樓市至暗時刻的行情了。”

杭州很多學區(qū)房板塊此前因為有“超級短炒客”等的存在，支撐著二手市場的短暫行情。那到底是誰戳破了“偽學區(qū)房”的泡沫，讓二手房進入下滑通道呢？正是銀根收緊，直接把這些“短炒客”莊家“釘牢”在二手房價下跌的背景板上。這一輪針對C端的銀行房貸收緊，波及一、二手房。有些二手房買家換了好幾家銀行都貸不到款，這直接影響了成交周期與購買動力。

知情人士透露，杭州某銀行日前還下發(fā)通知：純商貸正常受理、審批，但放款預計明年，賣家只能拿首付款，尾款需等明年。組合貸就更慢了，賣家年內首付款都未必能拿到。同時，房貸利率也再次沖破了6%。

一名中介人士總結道，目前杭州的二手房市場，即便降價有人接盤，也要看銀行答不答應。目前加入降價大軍的不乏網紅盤，比如首開杭州金茂府、龍湖天璞、學院府、河濱之城等。

一個背景是，各地對熱點城市學區(qū)房出臺了系列政策。據(jù)不完全統(tǒng)計，2021年以來，已有北京、上海、廣州、深圳、重慶、西安、廈門、成都、大連、南京、合肥、太原、溫州13城出手，重拳整治學區(qū)房亂象。日前，溫州下發(fā)文件稱，嚴禁炒作學區(qū)房和惡意哄抬房價。

杭州這樣的熱點二線樓市，學區(qū)房遇冷行情的出現(xiàn)早已在業(yè)內預料之中，橫盤甚至降價也已經成為常態(tài)，這就間接讓二手市場陷入濃重的觀望情緒。相比北京有學區(qū)房業(yè)主兩天內降價138萬的極端案例，杭州的學區(qū)房降價態(tài)勢目前還算溫和。

杭州目前炒作最兇猛的偽學區(qū)房板塊當屬拱墅區(qū)的藍孔雀板塊。2015年的時候，由于華師大附屬學校（簡稱“華師附”）落地，藍孔雀板塊升級成學區(qū)房板塊，當年新開盤的融信藍孔雀不僅因為孔雀膽營銷案例聞名杭州樓市，還因為新晉學區(qū)房而引發(fā)排隊搶購潮，如果當年有搖號政策，這個盤成為“萬人搖”的概率也是極大的。據(jù)了解，當年拱墅區(qū)政府引進名校花了1個億，其中融信就出了一半資金。

5年過去，藍孔雀板塊在2021年初的最高網簽價已達7.1萬元/平方米。

華師附在連畢業(yè)生都沒有的前幾年，周邊的樓盤就被炒作成“頂級名校學區(qū)房”。業(yè)內人士指出，藍孔雀板塊是典型的“偽學區(qū)房”板塊，“職業(yè)炒房客+業(yè)主聯(lián)盟”組成的炒房大軍充斥于這個板塊的多個樓盤，如今泡沫被擠，炒房客出逃的現(xiàn)象比比皆是。

最近，在應先明（化名）朋友圈里的中介發(fā)布了多條融信學院府（融信藍孔雀二期）二手房掛牌信息：融信學院府一套89平方米的房源，由于業(yè)主騰房票急售，到手價600萬。很顯然，這套房源的均價已經在6.7萬元/平方米左右了。過了幾天后，該名中介又發(fā)布了這套房源的信息：業(yè)主要求到手價590萬。此外，學院府還有好幾套號稱年初買入現(xiàn)在虧本出售的房源。

學區(qū)房降價的背后是，當年被熱捧的華師附今年第一屆初中畢業(yè)生成績優(yōu)勢并不明顯。知情人士透露，年初統(tǒng)測時該學校成績在拱墅區(qū)是尾部的水平，這次中考水平處于拱墅區(qū)中等位置；小區(qū)業(yè)主群更傳出，能夠考入杭州前三重點高中的裸考考生人數(shù)極少。對于真正沖著升學率來購買房子的業(yè)主們來說，顯然是失望的。于是學院府被貼上了“偽學區(qū)房”的標簽。

不止藍孔雀板塊，杭州好幾個學區(qū)房板塊的掛牌價都出現(xiàn)明顯降幅。“頂級學區(qū)房”文鼎苑所在的浙大紫金港板塊，學區(qū)房掛牌價也應聲而落。文鼎苑法拍價從4月的10萬元/平方米跌到如今的8.2萬元/平方米。

法拍房成交價低于評估價

在這一輪行情中首先發(fā)出降價信號的是，一向被杭州業(yè)主看作是二手房價風向標的法拍房。

7月11日上午，杭州市保俶塔申花實驗學校的學區(qū)房西城美墅一套法拍房開拍，這套房源88.83平方米，起拍價540萬元，折合起拍單價約60790元/平方米，評估價674萬元，評估單價約75875元/平方米。8折起拍，最終593萬元成交，相當于評估價的88折成交。

最近蘭園也有一套法拍房成交，約170平方米，以1325萬的價格成交，比評估價低了125萬，相當于打了9.1折。

業(yè)內人士將最近成交的法拍房做了一個統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)平均成交打了8.6折，直言杭州法拍房已經變成二手房降價燈塔。以7月1日-13日為例，杭州一共進行了49次法拍（不含富陽桐廬臨安建德淳安）。溢價最高一套房源是翡翠城，評估價687萬的房子，拍到了765萬，溢價率11.4%。有32套成交價低于評估價，占比為65.3%，平均溢價為-16.71%。算上有溢價的7套房源（另有10套流拍），整體溢價為-14.25%。

緊跟學區(qū)房、法拍房之后，剛需板塊的二手房成交量也出現(xiàn)明顯下滑。以成交量較大的杭州郊區(qū)板塊——下沙沿江為例，4、5月份月均有200來套成交，6月只賣了160套，跌了20%。

前述中介人士坦言，二手房行情若持續(xù)萎靡，不排除離職潮、閉店潮再度重現(xiàn)。

戲劇性的是，在學區(qū)房、法拍房下跌之際，杭州樓市也在經歷“最后的瘋狂”。在一名長期觀察杭州樓市的機構人士眼中，杭州樓市長牛5年，一直依托火爆的二手市場與一手打新的“完美配合”。一手搖到的限價房，總能一交付后，立刻在二手市場成倍套現(xiàn)；一手搖不到新房，擠向二手市場；二手量價齊升，倒掛進一步加大，又讓一手中簽率更低；然后更多資金涌向二手。尤其是今年以來，江河匯、未來科技城、奧體和申花一些熱門次新房，被戲稱為“月均漲1萬”。不論房東掛多夸張的天價，二手房都有人“接得住”，還成交頻頻，更讓幾乎所有的市場參與者都無比焦慮。市場過度火爆，預期過于一致，新房搖不到，二手房也價格高企，連投資客都看不到“撿漏”的機會了。

如今杭州學區(qū)房帶動二手房進入下滑通道，可以說是讓大部分杭州老百姓松了一口氣，房價不漲了，至少有希望在未來幾個月內尋找“撿漏”的機會。杭州第三方機構數(shù)據(jù)顯示，近30天，杭州主城區(qū)降價房源數(shù)量幾乎2.4倍于漲價房源。

一名業(yè)內人士指出，杭州二手房不至于“地震”，房價總是易漲難跌。他認為，今年下半年或許會出現(xiàn)買二手房的窗口期。尤其剛需自住、改善自住，“在這段時間，買二手房可以跟房東談談價格了”。