北京“學區房信仰”正在碎裂

      兩天內，業主預期降了138萬元，從1038萬元降到900萬元；三天前，買家想要違約，正在糾結40萬元的定金要不要放棄，原業主可以接受再降價50萬元；半地下室報價調低155萬元……

     北京西城區學位劃片近日落定，余波卻在蕩漾，隨著“投資神話”和“學位神話”被政策平衡，市場應聲擾動。21世紀經濟報道記者走訪發現，被稱為“頂級學區”的德勝片區，房價有了回調之勢，月壇片區也籠罩在“毀約解套”的猶豫氛圍中。

這場嚴控“炒作學區房”的行動其實早就落棋，方向也在去年就已明了，只是直到靴子真正落地，抱有僥幸心理的家長才看清現實。

2021年會成為學區房價值消解的元年嗎？未來是“學區房不再”還是“從高峰變高原”？

除卻變量，或許有一點不可否認，就是這場變革以摧枯拉朽之勢瓦解了公眾對學區房的幻想，打破“永不下跌”預期之后，教育公平也能更好實現。

在大城市，學位與房子，兩者的關系幾乎到了水乳交融的地步，并隨著房價的上漲，牽引著每一戶家庭的神經。每逢政策或市場的變化，都會帶來家長們草木皆兵的敏感反應。北京學區房只是這種現象演繹到極致的寫照。

此次“禁止炒作學區房”的力度空前，追求“教育均衡”是未來方向。IC photo

“魔法”失靈之后

行業內流傳著一份西城學區表，老牌牛小、傳統優質校、直升校、名校分校、普通校各占據一種顏色，黑色字體的普通校就是傳統說法里的“渣小”，西城排名前3的金融街、德勝、月壇學區（以下簡稱“金德月”）因為優質小學遍布，在這份表格中是妥妥的“頂級學區”。

北京學區最近引起輿論關注的，是那些在2020年7月31日之后購買了德勝、月壇學區房的家長們愿望落了空。

房產經紀人提供的一份統計表顯示，本次“金德月”受影響最大，德勝、月壇片區的房源不僅無緣原本錨定的“牛小”，連片區內其他小學都火爆到無望，只能選擇相鄰學區的學校，“并且清一色都是普通校”；金融街房源則是只剩下片區內的兩所普通小學可選，否則也是相鄰學區普通小學的調劑可選。

回溯2020年4月30日，西城發布“多校劃片”政策，就已明確自2020年7月31日后在西城區購房并取得房屋產權證書的家庭適齡子女申請入小學時，將不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。

不過中原地產首席分析師張大偉也指出：“這次的政策其實是無奈之舉，的確學位不夠了，并不是所有西城都在7月31日后出學區。”

多位在7月31日之前已經買好房子的家長反饋，因為順位靠前的適齡兒童已經把本校的名額占滿了，自家孩子只能接受調劑，調劑學校既有少量優質學校，也有多數普通小學。

總之，“金德月”學區家長以單價17萬元甚至20萬元買來的學區房，與周邊單價13萬元的房子有著一樣的學位待遇，這一情況勢必將重構房價。

學位排布效果之立竿見影和力度之巨，將一場早就該考慮的“抉擇”呈上桌面。

心理拉鋸戰

“剛簽約還沒來得及過戶的買家，都在考慮到底要不要毀約，尤其是孩子就在這一兩年上學的。”德勝片區一位房產經紀人告訴記者，由于優質學位落空，加上擔心后續房價下跌，部分買家考慮解約，但那些已經過戶卻買在7月31日之后的業主，則因為不滿足兩年限售規則，只能“望房興嘆”。

有位剛簽約不到一周、孩子明年上學的買家，對40萬元的定金放棄與否還沒打定主意，原業主卻因為連環交易無法等待更久，愿意再降價50萬元尋找買主。

另一方面，房價的回調也體現在“去泡沫”上。原本報價1550萬元的半地下室，面積129平方米，一周內將報價調低了155萬元，雖然單價依然高達10.8萬元。如果除去學區的附加價值，這是北京所有地下室無法企及的價格。

合碩機構首席分析師郭毅分析表示，剝離學區屬性，學區房的物理價值遠比不上當下的價格，尤其一些老舊小區房源品質相對較差，這次房價下探勢必會出現。

張大偉也表示，買頂級學區肯定危險，政策嚴格執行之下，“金德月”會跌一波。

不過房價的調整需要一個時間周期，絕大多數業主進入了觀望狀態。據上述經紀人透露，受傳統旺季結束影響，4月份之后“金德月”學區房交易已經大幅減少，加之這次學位變化結果，最近更是沒有成交。

多位經紀人預測，至少在一個月之后，慢慢出現成交，房價的盤整結果才會具體顯現。

“金德月”的學區房進入了成交冷靜期，更確切來講是業主的心理拉鋸期。

“如果往后幾年上學的孩子少了，是不是就不用被調劑了？”部分家長在北京知名的家長交流社區里發起了這樣的探討。

場景重演。正如去年7月31日之后，部分家長抱著無謂期待——“片區內就沒有差學校，多校劃片也進不了差學校”仍然沖在買房第一線，賭的就是政策不會嚴格執行。也是他們，將西城學區房成交拉升到火熱狀態。據記者了解，2020年11月德勝的學區房幾乎出一套賣一套，同一套房甚至七八個買家搶。

只是這一次，“禁止炒作學區房”的力度空前，追求“教育均衡”是未來方向。

關于未來適齡兒童數量與學位調劑的關系，張大偉的統計數據顯示，未來三年入學的孩子數量將呈現井噴，尤其是2022年和2023年，比今年的數量有明顯增長。

理論上來講，優勢學區房的溢出效應將會加劇，入學的不確定性也會增加。

不過張大偉也指出，教育不均衡依然存在，除非稀釋優勢教育資源，或者多增加優質資源，否則西城學區的價值依然存在。

郭毅補充到，原來優勢學區房會出現明顯調整的同時，預計整個學區“削峰填谷”，均好性特點反而會更明顯。

再加三道“緊箍咒”

市場盤整、房價回調是各方綜合作用的結果，除了點醒“雞娃”家長，西城區監管層也對中介增加了約束。

7月4日上午西城區房管局組織轄區內鏈家、我愛我家、21世紀不動產、麥田、中原等主要房地產經紀機構召開工作會，再次重申“嚴禁炒作學區房”。

監管層對房產中介提出“三不”要求：不得以學區房為賣點發布房源；不接受價格明顯高于市場價格的委托；從業人員不得參與炒作學區房的任何活動。下一步，將依據相關部門的處理結果和移轉線索，對相關機構及人員進行嚴肅處理。

隨后的7月6日，西城區房管局通報，北京我愛我家2名員工針對西城區教改政策發布煽動性信息，引發群體性聚集，涉嫌尋釁滋事，已被刑事拘留。

雷厲風行，令行禁止。

實際上，此前北京已經就學區房對中介機構設定了限制。21世紀經濟報道記者了解到，至少是“金德月”片區，超過18萬元單價的房源均不予顯示，后臺壓下的房源，單價甚至超過20萬元。但如果購房人要求，這些房源依然可以參與交易。“三道緊箍咒”發布之后，這類房源將如何處置，尚不得而知。

一個值得關注的點是，西城區去年發布“多校劃片”政策后，有部分自媒體大V深度參與了購房人的片區選擇，推薦月壇學區房。學位結果落地后，大V自己也表示始料未及，其在家長交流社區里的信譽，流失明顯。

家長們的“學區房信仰”也在逐步松動，“高溢價就有高風險，沒有穩賺不賠的買賣”“老破小懸了”“高壓房貸是無法長時間承受，所以大概率是要回歸價值的”等看法，在家長交流社區里獲得了諸多點贊。