北京“學區(qū)房信仰”正在碎裂

      兩天內(nèi)，業(yè)主預期降了138萬元，從1038萬元降到900萬元；三天前，買家想要違約，正在糾結(jié)40萬元的定金要不要放棄，原業(yè)主可以接受再降價50萬元；半地下室報價調(diào)低155萬元……

     北京西城區(qū)學位劃片近日落定，余波卻在蕩漾，隨著“投資神話”和“學位神話”被政策平衡，市場應聲擾動。21世紀經(jīng)濟報道記者走訪發(fā)現(xiàn)，被稱為“頂級學區(qū)”的德勝片區(qū)，房價有了回調(diào)之勢，月壇片區(qū)也籠罩在“毀約解套”的猶豫氛圍中。

這場嚴控“炒作學區(qū)房”的行動其實早就落棋，方向也在去年就已明了，只是直到靴子真正落地，抱有僥幸心理的家長才看清現(xiàn)實。

2021年會成為學區(qū)房價值消解的元年嗎？未來是“學區(qū)房不再”還是“從高峰變高原”？

除卻變量，或許有一點不可否認，就是這場變革以摧枯拉朽之勢瓦解了公眾對學區(qū)房的幻想，打破“永不下跌”預期之后，教育公平也能更好實現(xiàn)。

在大城市，學位與房子，兩者的關系幾乎到了水乳交融的地步，并隨著房價的上漲，牽引著每一戶家庭的神經(jīng)。每逢政策或市場的變化，都會帶來家長們草木皆兵的敏感反應。北京學區(qū)房只是這種現(xiàn)象演繹到極致的寫照。

此次“禁止炒作學區(qū)房”的力度空前，追求“教育均衡”是未來方向。IC photo

“魔法”失靈之后

行業(yè)內(nèi)流傳著一份西城學區(qū)表，老牌牛小、傳統(tǒng)優(yōu)質(zhì)校、直升校、名校分校、普通校各占據(jù)一種顏色，黑色字體的普通校就是傳統(tǒng)說法里的“渣小”，西城排名前3的金融街、德勝、月壇學區(qū)（以下簡稱“金德月”）因為優(yōu)質(zhì)小學遍布，在這份表格中是妥妥的“頂級學區(qū)”。

北京學區(qū)最近引起輿論關注的，是那些在2020年7月31日之后購買了德勝、月壇學區(qū)房的家長們愿望落了空。

房產(chǎn)經(jīng)紀人提供的一份統(tǒng)計表顯示，本次“金德月”受影響最大，德勝、月壇片區(qū)的房源不僅無緣原本錨定的“牛小”，連片區(qū)內(nèi)其他小學都火爆到無望，只能選擇相鄰學區(qū)的學校，“并且清一色都是普通校”；金融街房源則是只剩下片區(qū)內(nèi)的兩所普通小學可選，否則也是相鄰學區(qū)普通小學的調(diào)劑可選。

回溯2020年4月30日，西城發(fā)布“多校劃片”政策，就已明確自2020年7月31日后在西城區(qū)購房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的家庭適齡子女申請入小學時，將不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區(qū)或相鄰學區(qū)內(nèi)入學。

不過中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也指出：“這次的政策其實是無奈之舉，的確學位不夠了，并不是所有西城都在7月31日后出學區(qū)。”

多位在7月31日之前已經(jīng)買好房子的家長反饋，因為順位靠前的適齡兒童已經(jīng)把本校的名額占滿了，自家孩子只能接受調(diào)劑，調(diào)劑學校既有少量優(yōu)質(zhì)學校，也有多數(shù)普通小學。

總之，“金德月”學區(qū)家長以單價17萬元甚至20萬元買來的學區(qū)房，與周邊單價13萬元的房子有著一樣的學位待遇，這一情況勢必將重構(gòu)房價。

學位排布效果之立竿見影和力度之巨，將一場早就該考慮的“抉擇”呈上桌面。

心理拉鋸戰(zhàn)

“剛簽約還沒來得及過戶的買家，都在考慮到底要不要毀約，尤其是孩子就在這一兩年上學的。”德勝片區(qū)一位房產(chǎn)經(jīng)紀人告訴記者，由于優(yōu)質(zhì)學位落空，加上擔心后續(xù)房價下跌，部分買家考慮解約，但那些已經(jīng)過戶卻買在7月31日之后的業(yè)主，則因為不滿足兩年限售規(guī)則，只能“望房興嘆”。

有位剛簽約不到一周、孩子明年上學的買家，對40萬元的定金放棄與否還沒打定主意，原業(yè)主卻因為連環(huán)交易無法等待更久，愿意再降價50萬元尋找買主。

另一方面，房價的回調(diào)也體現(xiàn)在“去泡沫”上。原本報價1550萬元的半地下室，面積129平方米，一周內(nèi)將報價調(diào)低了155萬元，雖然單價依然高達10.8萬元。如果除去學區(qū)的附加價值，這是北京所有地下室無法企及的價格。

合碩機構(gòu)首席分析師郭毅分析表示，剝離學區(qū)屬性，學區(qū)房的物理價值遠比不上當下的價格，尤其一些老舊小區(qū)房源品質(zhì)相對較差，這次房價下探勢必會出現(xiàn)。

張大偉也表示，買頂級學區(qū)肯定危險，政策嚴格執(zhí)行之下，“金德月”會跌一波。

不過房價的調(diào)整需要一個時間周期，絕大多數(shù)業(yè)主進入了觀望狀態(tài)。據(jù)上述經(jīng)紀人透露，受傳統(tǒng)旺季結(jié)束影響，4月份之后“金德月”學區(qū)房交易已經(jīng)大幅減少，加之這次學位變化結(jié)果，最近更是沒有成交。

多位經(jīng)紀人預測，至少在一個月之后，慢慢出現(xiàn)成交，房價的盤整結(jié)果才會具體顯現(xiàn)。

“金德月”的學區(qū)房進入了成交冷靜期，更確切來講是業(yè)主的心理拉鋸期。

“如果往后幾年上學的孩子少了，是不是就不用被調(diào)劑了？”部分家長在北京知名的家長交流社區(qū)里發(fā)起了這樣的探討。

場景重演。正如去年7月31日之后，部分家長抱著無謂期待——“片區(qū)內(nèi)就沒有差學校，多校劃片也進不了差學校”仍然沖在買房第一線，賭的就是政策不會嚴格執(zhí)行。也是他們，將西城學區(qū)房成交拉升到火熱狀態(tài)。據(jù)記者了解，2020年11月德勝的學區(qū)房幾乎出一套賣一套，同一套房甚至七八個買家搶。

只是這一次，“禁止炒作學區(qū)房”的力度空前，追求“教育均衡”是未來方向。

關于未來適齡兒童數(shù)量與學位調(diào)劑的關系，張大偉的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，未來三年入學的孩子數(shù)量將呈現(xiàn)井噴，尤其是2022年和2023年，比今年的數(shù)量有明顯增長。

理論上來講，優(yōu)勢學區(qū)房的溢出效應將會加劇，入學的不確定性也會增加。

不過張大偉也指出，教育不均衡依然存在，除非稀釋優(yōu)勢教育資源，或者多增加優(yōu)質(zhì)資源，否則西城學區(qū)的價值依然存在。

郭毅補充到，原來優(yōu)勢學區(qū)房會出現(xiàn)明顯調(diào)整的同時，預計整個學區(qū)“削峰填谷”，均好性特點反而會更明顯。

再加三道“緊箍咒”

市場盤整、房價回調(diào)是各方綜合作用的結(jié)果，除了點醒“雞娃”家長，西城區(qū)監(jiān)管層也對中介增加了約束。

7月4日上午西城區(qū)房管局組織轄區(qū)內(nèi)鏈家、我愛我家、21世紀不動產(chǎn)、麥田、中原等主要房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)召開工作會，再次重申“嚴禁炒作學區(qū)房”。

監(jiān)管層對房產(chǎn)中介提出“三不”要求：不得以學區(qū)房為賣點發(fā)布房源；不接受價格明顯高于市場價格的委托；從業(yè)人員不得參與炒作學區(qū)房的任何活動。下一步，將依據(jù)相關部門的處理結(jié)果和移轉(zhuǎn)線索，對相關機構(gòu)及人員進行嚴肅處理。

隨后的7月6日，西城區(qū)房管局通報，北京我愛我家2名員工針對西城區(qū)教改政策發(fā)布煽動性信息，引發(fā)群體性聚集，涉嫌尋釁滋事，已被刑事拘留。

雷厲風行，令行禁止。

實際上，此前北京已經(jīng)就學區(qū)房對中介機構(gòu)設定了限制。21世紀經(jīng)濟報道記者了解到，至少是“金德月”片區(qū)，超過18萬元單價的房源均不予顯示，后臺壓下的房源，單價甚至超過20萬元。但如果購房人要求，這些房源依然可以參與交易。“三道緊箍咒”發(fā)布之后，這類房源將如何處置，尚不得而知。

一個值得關注的點是，西城區(qū)去年發(fā)布“多校劃片”政策后，有部分自媒體大V深度參與了購房人的片區(qū)選擇，推薦月壇學區(qū)房。學位結(jié)果落地后，大V自己也表示始料未及，其在家長交流社區(qū)里的信譽，流失明顯。

家長們的“學區(qū)房信仰”也在逐步松動，“高溢價就有高風險，沒有穩(wěn)賺不賠的買賣”“老破小懸了”“高壓房貸是無法長時間承受，所以大概率是要回歸價值的”等看法，在家長交流社區(qū)里獲得了諸多點贊。