武漢二手房貸款調查：超20年房子被銀行勸退 剛需轉向遠城區

近日，全國多地房貸緊張，包括武漢、鄭州、廣州在內的多個城市傳出“二手房停貸”消息。21世紀經濟報道記者多方走訪了解到，雖然網絡上關于“停貸”的熱議聲鼎沸，但目前在武漢，并沒有銀行發布官方文件，或者官方表示對二手房“停貸”。

不過，二手房放款速度變慢和審批更加嚴格是事實。多家武漢地區中介向記者透露，銀行放貸周期從2-3個月拉長到至少4-6個月，而且銀行對二手房會“選擇性放貸”，房齡在20年以上的房子遭到銀行的普遍“勸退”。能夠提供詳細流水、五險一金繳納額度較高、在央企國企工作、在對應銀行有理財資金或者能夠接受利率上浮的客戶，更容易得到貸款支持。

一家國有銀行武漢分行工作人員透露，現在房貸額度確實比較緊張，有相關的臨時管控，新房貸款還好，二手房貸管控較嚴，銀行無法給購房者一個準確的放款時間。

銀行的選擇性放貸

根據多家中介的反饋，5月底，二手房中介就感受到了銀行信貸額度的收緊。有中介說，“往年到四季度才會感到額度緊張，今年5月底，我們就收到了銀行風聲，銀行動作很迅速，沒有給啥過渡期。”

網上流傳一份武漢各家銀行二手房貸款的表格，顯示中行、工行、農行、交行均已停貸。記者調查了解到，目前武漢二手房貸并沒有一刀切明確宣布停止，大部分銀行用的是“排隊”的說法。

“我行沒有停貸，只是排隊放款。”一家國有銀行武漢分行相關人士透露，月頭兩三天會有額度，有額度就根據政策安排放款，排隊時間說不好，不能跟客戶明確保證。招商銀行青島路支行一位負責個貸的工作人員介紹，現在二手房商貸周期為半年，公積金貸款或者混合貸的周期更長。

“每天受理的數量減少了，相當于‘限號’。”武漢一家大型中介機構的負責人介紹，每家銀行都有多個分行去對接不同區域的二手房業務。銀行還是會接二手房業務，按照報備的順序去受理，但因為日均受理數量減少，放貸周期被拉長到至少4-6個月。

“不過，有一些房源，確實會被銀行選擇性拒絕。”武漢青山區一家二手房中介機構的負責人劉敏（化名）告訴記者，青山區域20年以上房齡、沒有電梯的房源會多一些，也就是常說的“老破小”，這些房子房貸普遍遭到銀行的拒絕。

該負責人說，現在多家銀行受理二手房貸款的門檻至少是50萬元以上，有些房齡超過20年以上的房子，本來面積就不大，貸款超不過50萬，銀行不愿意接這樣的單。

即使房齡沒有超過20年，銀行對貸款客戶的資質要求會更嚴格。武昌水果湖片區一家中介透露，如果客戶流水情況優質、五險一金繳納額度較高、在央企國企工作、在對應銀行有理財資金，或者能夠接受利率上浮的客戶，更容易得到貸款支持。

貸款受阻需求轉向遠城區

目前的信貸緊張，業內人士普遍認為和控房貸總量的總基調有關。

2020年末，央行、銀保監會聯合發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，對各銀行實行了分檔管理，規定了各檔銀行的房地產貸款和個人住房貸款占比上限。根據2020年年報披露的數據統計，37家上市銀行中有13家銀行的房地產貸款占比或個人住房貸款占比超標。

中指研究院華中市場研究中心主任李國政認為，在房貸額度逐漸精細化管理后，銀行出于成本效率的考慮，會優先考慮新房客戶的需求和額度。加上年中銀行面臨房地產貸款集中度要求下達后的首次半年報披露，自然會從二手房貸入手收緊額度。而“選擇性放貸”、房貸放款時間變長的現象，確實已經對二手房成交量造成了一定影響。

有研究機構數據顯示，6月份，有43%的受訪者感受到貸款難度提升，受訪者購房需求占比較上月下降10個百分點，整體計劃購房需求下降較為明顯。分區域來看，長江中游、中原地區計劃購房的下降占比均超過10%。

武漢市匯鴻房地產營銷有限公司經紀人何楚武介紹，銀行貸款收緊后，該公司已經撤了6單二手房買賣，客戶已經面簽，還沒等到審批，銀行因信貸緊張做了退單處理。

劉敏（化名）直言，由于區域發展因素，該區域20年房齡以上的二手房較多，感受到的影響比較強烈，二手房成交量下降了一半。資金儲備充足的全款客戶擁有了更大的議價權，她在6月份就遇到了這樣的情況，買家打聽到二手房放款難的消息后，直接在已經談好的價格上要求賣家包稅包中介服務費，賣家不愿“變相降價”，結果不歡而散。

而買二手房因貸款受阻的剛需，則將需求轉向更遠的遠城區。記者注意到，對市場風向最為敏感的頭部房企已經捕捉到這一信息。剛剛結束的武漢首次集中土地拍賣，除了光谷外，大量的地塊成交在武漢市蔡甸這些遠城區，這些地塊將在半年后集中上市。

中指院數據顯示，武漢首批集中供地，蔡甸區成交13宗地塊，供應建筑面積達163.21萬方，在參加集中供地的所有區中位列第一。萬科共計出資50億競得4宗地，收儲76萬平方米，其中三宗地位于東西湖、黃陂、蔡甸，并且是首次布局黃陂橫店、蔡甸奓山板塊。金地出資近41億元競得3宗地，成交建面近102萬平方米，兩宗位于蔡甸和江夏。

額度管控或將常態化

房管部門數據統計，2021年上半年（1-6月），武漢樓市共計成交新建商品房約124046套。因2020年疫情影響不具可比性，2021年上半年的商品房成交套數較2019年增長26.28%。

“武漢新房成交數量常年位居全國前三，市場活躍度非常高。”李國政介紹，武漢樓市成交量排名歷年來都很高，不管是銀行信貸額度還是貸款利率，在武漢地區一直“不算友好”。

今年6月25日，廣州部分銀行將首套房利率調整為5.55%，二套房調整為5.75%，且是半年漲了四次后的利率。受額度緊張影響，目前，武漢地區首套房房貸利率上調后，普遍保持在5.68%-5.78%，二套房房貸利率普遍為5.93%-6.03%。

李國政表示，7、8月份武漢信貸額度緊張的局面會有一定緩解，但是房貸額度管控、占比管控將成為常態，資金大規模涌入樓市的時代結束了，靠杠桿炒作樓市的時代也一去不復返。 “不少投資客的杠桿計算精確到天，成本調控的手段，讓房地產投機者難以迅速套現離場。”

貝殼研究院表示，過了上半年的考核節點后，下半年銀行信貸投放額度及放款周期將逐步恢復常態，市場交易規模將保持量增價穩的增長勢頭，預計下半年二手房市場交易量增速放緩，全年新房、二手房的交易規模比去年增長超過10%。