“撿漏”城市更新：華平投資6億美元加碼內地資產布局

資本潮起又潮落。最近華平投資對外重申其在上海的一系列投資動作，或為接下來的資產投資尋求更多機會做準備。

“他們在撿漏。大公司‘慣于趁火打劫’，真到了‘著火’的時候也輪不到華平。”7月5日，在獲知華平又在上海投資成立了一家資管平臺之后，張文華（化名）如是說。

張文華是浙江一家資管公司的負責人，近年來一直著力于城市更新賽道，因此也很關注相關的資本動向。事實上，在資管圈內，華平加碼內地投資早有征兆。“他們最近在一二線城市不停收購商場、寫字樓，甚至停車場。”

而根據華平投資最近主動在上海釋放的投資信息也可見，這家公司在加速布局國內資產。6月30日，華平投資宣布與錦和投資集團有限公司(簡稱“錦和”)共同成立錦和資產管理公司 (下稱“錦和資管”) 。據知情人士介紹，這一平臺在去年就已成立，更早之前的2018年底，華平投資還戰略入股上海另一城市更新平臺創邑。

隨后的7月5日，華平投資再次宣布擬投資6億美元，與上海文盛資產管理股份有限公司（簡稱“文盛資產”）共同成立“文盛特殊機會資產管理公司”（簡稱“文盛特殊機會資管”）。這一平臺投資包括不良債務及困境企業紓困等多個細分領域，其中之一也有城市更新。

作為起源于美國的私募股權投資機構，華平投資在國內蟄伏多年，最近兩三年間不斷加碼城市更新，背后不乏資本對國家政策層面的敏銳觸覺，以及對市場存量擴容的賺錢效應的渴望。

宏觀政策支持

錦和集團董事長郁敏珺指出，上海市中心可供開發的土地非常少了，但城市更新的機會比比皆是。憑借著收購能力、改造能力與運營能力，錦和集團旗下錦和商業在五六年間迅速發展并實現A股上市。

錦和與華平投資的一拍即合，就是城市更新進入新階段的一個案例。華平沒有披露對錦和資管的投資金額，但卻有一個3年500億資產規模的宏圖。這相對于國內城市更新一年萬億的市場容量來說，或許并不難實現。

華平投資此次通過成立資管平臺的途徑實現投資，看是新做法，實則老套路，仍然以股權投資模式為主。選擇錦和資本的理由很簡單，據測算，錦和資管旗下物業與周邊的物業相比，坪效要高出20%-30%。

資本蜂擁城市更新的理由，是目前國內資產還算便宜。“最近三年是收購不良資產的機會。”郁敏珺自嘲，錦和擅長在市中心收破爛貨。以北京華聯商廈改造為例，錦和花了改造成本1100多元/平方米的成本，改造之后租金收益6.7元/平方米/天，較改造之前（3元多/平方米/天）的運營效率提升120%。在錦和所做的不少項目中，運營效率提升在100%的并不少。這也是華平投資近期在一二線城市加速布局的主要原因。

張文華指出，高周轉仍然是資本方的主要模式，目前國內城市更新已進入項目在不同階段需要對接不同功能投資方（資管方）的階段。政府也意識到城市更新是未來城市高質量發展的重點。

上海易居房地產研究院院長助理崔霽認為，2019年城市更新的宏觀政策被提上議事日程，考驗企業精細化管理運營能力、產業導入能力、金融嫁接能力的時候到了。

今年以來，國家層面乃至地方在推動新一輪城市更新上態度明確。4月19日，江蘇省住建廳與國開行江蘇省分行簽訂框架合作協議。國開行總行行業三部處長史長虹介紹，國開行今年將提供近5000億元授信額度支持城市更新；6月2日，上海宣布率先成立全國最大城市更新基金，落地規模達800億元，定向投資舊區改造和城市更新；6月17日，天津市城投集團為首批城市更新項目實施主體，與國家開發銀行天津市分行簽署1200億元項目合作協議；6月18日，重慶市政府印發《重慶市城市更新管理辦法》提出，鼓勵積極利用國家政策性金融和市場金融對城市更新的支持政策籌集資金，探索信貸金融新產品；積極引入各類社會資本，探索設立城市更新專項基金。

不久前，由澎湃主辦的城市更新論壇上，政協上海市第十三屆委員會黨組副書記、副主席李逸平指出，根據上海城市2035總體規劃，城市更新重點從拆改留轉變為留改拆，城市更新目標從質量開發轉變為存量更新。這意味著，城市更新的市場進入擴容階段。

實際上，公開出讓土地越來越少，大房企布局城市更新要早于外資。2020年7月29日，中海企業發展集團有限公司與上海黃浦區人民政府正式簽訂合作框架協議，由中海地產對黃浦區建國東路67-71街坊歷史風貌保護及城市更新項目五幅土地進行開發建設。這一項目擬投資近600億元，將成為中海發展史上投資規模最大的項目。這也是在2020年4月“圍標”事件發生之后，中海在上海的第一次擴儲。

中海董事局主席顏建國在2017年度業績發布會上就對外透露，中海在非公開市場做了不少工作，包括棚戶區改造、城市更新項目等。2020年1月，中海以62.71億拿下一宗商辦地塊后，又在2月份再次以14.13億拿下紅旗村舊改的2宗商住地塊。為了補充紅旗村舊改版圖，中海僅在公開市場拿地就耗費了超過170億元。

中海大手筆在上海投資600億，顯然不需要外面的資金助力。誠如前述資管圈人士所言，風來的時候，外資更傾向于“撿漏”。

資本搶食城市更新的邏輯

一名外資投資人曾經指出，在中國一線城市的住宅投資年收益率不到2%；與此同時，需求端財富資產管理日益增加，居民對金融資產的配置越來越多，多元化權益性投資增加。從供給端來看，機構化產品化趨勢越來越大。“美股市值是國內A股市值4倍，機構投資則超過中國20倍，可見國內資管空間非常大。”

2019年，金融業直接融資領域對外開放再次按下了“加速鍵”：11條金融業對外開放措施，涉及銀行、保險、券商、基金、期貨、信用評級等多個領域。

華平投資合伙人張其奇指出，目前國內商業資產處于價格低谷，一方面是國內物業市場不夠成熟，另一方面，好的地段里舊物業的改造難度大，因此資產價格趨低。

隨著國內資本市場的日趨成熟，最近公募REITs在上海試點，給優質的資管平臺提供了新的優化資本結構的條件。郁敏珺則指出，當下已進入資管的爆發時代。但她也強調，任何行業發展都需要政府推動，期待政府出臺細化政策解決行業當下比較迫切的問題。她舉例稱，很多外資基金都有退出紅線，因此年限是一個非常迫切的問題。比如錦和尚城項目，租賃年限問題依然是橫亙在錦和資管團隊面前的一道難題：拆遷部分與保留部分能否同時續約？此外，城市更新資本退出通道較窄，成本偏貴，亟需長期的資金，而華平投資募集到的資金基本上可以做到“10+5”年周期。

“（住宅與商用）市場肯定會被拉平，從資管角度來看，現在到時候了，而且我們已經提前布局了。”

與錦和資管發力長租公寓不一樣，文盛特殊機會資管預期資產管理規模在5年內達到50億美元，合資公司將通過多元化的投資方式收購單體地產特殊機會資產。

一個背景是，2021年一季度，上海大宗交易市場共錄得23筆交易，共計約183億元，總額與上季度環比下降12.3%，但市場整體活躍度提升，成交項目數量環比上升53%，由2020年四季度的15筆上升到2021年一季度的23筆。其中，外資投資額大幅回升，共吸收了外資投資額達78億元。成交資產類別涵蓋了辦公、商務園區、社區商業等，其中社區商業是外資眼中崛起的新種類。

戴德梁行大中華區資本市場部總裁、中國資本市場部主管葉國平認為，外資重回上海的趨勢漸趨明顯。他透露，房地產基金介入城市更新，大多數以低買高賣的方式為主，一般買下來之后要把商場、酒店改成寫字樓，工廠改成商場。因此，外資基金較為關注成交價格、土地年限、產證用途等。

回過頭來看，10年前，電商剛剛興起，華平投資意識到這將影響中國的零售市場與消費者行為，迅速加碼商業房地產與物流地產投資，目前總共管理了市值約400億美元的物流地產。如今華平投資又轉向了城市更新與不良資產的新賽道。硬幣的另一面是，在華平投資對外公開投資成立兩個資管平臺之后，引發眾多房地產業內人士的問詢與關注。