上海首輪集中供地考驗房企“投拓”能力 碧桂園95億“返滬” 中小房企“撿漏”
6月25日,歷時6天的上海首輪集中供地落下帷幕。6月18日、6月21日-6月25日連拍6天,上海一共成交31幅宅地,成交總價773.8億。此外,6月18日還出讓了25幅征收安置房用地或租賃住房用地,成交總價約143.1億元。
可謂平靜之下現波瀾。6月25日,在上海首次集中供地的最后一天,碧桂園以70.57億元拿下寶山、閔行兩幅宅地,加上6月24日以24.57億元拿下的南翔地塊,碧桂園此次豪擲95億。據了解,參與競拍的團隊大概率是碧桂園滬蘇公司上海片區投拓團隊。
風水輪流轉,在業內人士認為碧桂園即將淡出上海市場的時候,這家房企借上海首次集中供地,又重新殺回了闊別兩年的上海市場。
上海此次集中供地,看點有很多。比如:與杭州、南京、蘇州等長三角其他城市供地形成錯峰,有利于房企資金調配;土拍規則成為最大焦點;參拍房企最多的是寶山美羅家園宅地,包括世茂在內的18家房企參拍,最后被保利拿下;此次在上海拿地投資金額比較多的是保利、碧桂園、卓越京東聯合體。
“上海這一批地都不錯。”一家TOP20房企營銷負責人對21世紀經濟報道記者表示,這批地塊地段與參拍條件對大部分房企而言是很友好的。“價格鎖死了,手續偏復雜,價格不貴。”這名房企人士表示。
上海土拍規則優勢明顯
時隔兩年,此前經歷過區域調整與拆分的碧桂園“重返”上海,拿下三幅郊區宅地。按照房企開發周期與上海市場管控程度測算,大約需要10-11個月的開發周期,大概率明年上半年可以入市。而碧桂園在上海上一個項目是位于閔行的馬橋項目,該項目于2019年5月競得,早已售罄。“再不拿地,碧桂園上海投拓團隊都快要解散了。”一名知情人士透露,對于此次成功在上海增持地塊,碧桂園滬蘇公司員工都很雀躍。
前述知情人士透露,碧桂園投拓團隊一般測算土地保底利潤率為8%。此次碧桂園所拿三幅土地,按照上海給出的房地聯動價測算,利潤率大約有9%-11%。當然,上海此批次地塊成交樓板價與房地聯動價,價差在40%-50%之間,再刨去成本,利潤率大都可以達到9%-10%左右。
上海中原地產市場分析師盧文曦分析認為,這三幅土地位于郊區,規模上也比較符合碧桂園的高周轉模式。他認為碧桂園此時算是抓住了時機再次進入上海市場。首先,上海的房地聯動機制,給房企留了足夠的利潤空間,有條件的房企都想進來看看;其次,此次由于各種原因,市面上多家重量級的選手例如萬科、華潤、中海、融創、融信等都沒有出現在土拍市場,其他房企若不借此機會拿地,頗有點錯失時機的意味。
不少業內人士認為,上海為集中供地制定的土拍規則,可以作為其他城市“抄作業”的模版了。盡管此言有幾分玩笑成分,但具體分析看,上海土拍規則還是具有以下幾點明顯的優勢的:招掛復合、資金穿透等,其他城市都沒有設置這樣游戲規則;從土拍冷熱程度來看,上海設置多方舉措,把現場情緒控制得很好;杜絕馬甲公司參拍,去年上海土地市場嚴懲“圍標”之后,馬甲公司也被攔在土拍市場外,土拍亂象不再出現。實際上,“一次性報價環節”源于蘇州土拍,但當年蘇州土拍沒有杜絕馬甲公司,導致某房企40家馬甲公司出現在土拍現場。
盧文曦指出,到了“一次性報價環節”,考驗房企的市場估價和膽識的時候也就到了。他認為,如果按滿分十分算,技術心理估價可能要占六分到七分,運氣占三分到四分。“這對于房企投拓部門的測算技術肯定是要求很高的。房企既不能盲目報價,也需要一點運氣去猜平均價格。”
盧文曦根據土拍規則設置的終止價,與最高價中間差距測算發現,其實兩個價格之間存在一個中樞,大部分獲取地塊的開發商出價是沿著這個中樞價格上下浮動不超過0.5%。換言之,在一次性報價的時候,房企報價越接近中樞水平獲得地塊的概率就越高。
“熱點的地塊,你在中樞水平往上報高百分之零點幾,但是冷門地塊你要在中樞水平往下報百分之零點幾。”盧文曦認為,這不僅是考驗投拓部門的計算能力,還考驗他們的臨場發揮水平。對于同場競價的房企而言,心態固然重要,但手速也要拼。比如一家房企先報價,就占了先機的,如果另一家報的價格是一樣的,先報價的那家還有機會修改。“手腳要快,計算能力要強。”
中小房企拿地多在郊區
上海這次集中供地其實看點也比較多。碧桂園、卓越等房企重新回到上海市場。6月24日,碧桂園拿下南翔一幅土地,該公司在一次性報價環節,報出24.567億元,與平均價相差為0元,溢價率為9.47%,成交樓面價為31199元/平方米。這幅地塊地理位置相比融信去年拿下的南翔地塊較偏,單價上也便宜了7000元/平方米左右。最后一天,碧桂園繼續發力,拿下寶山、閔行宅地。
此輪集中供地,金地、碧桂園均拿了3幅地塊,是最大贏家;此次金地在上海投資了近69億。6月18日,保利105.13億所拿的靈石社區地塊成為此次土地成交總價最高地塊;龍湖、旭輝、綠城等知名房企雖然也積極報名了多幅地塊,但最終陪跑。
“上海管理水平高,機會均等,體現公平。”盧文曦認為,不同于其他熱點城市,上海對中小房企還是比較友好的。
雖然知名房企高度集結上海,但上海這幾天還是給了中小房企入場券的,比如卓越、大名城、光明地產等近幾年在上海土地出讓公開市場拿地幾乎絕跡,這次基本都有收獲。中小房企拿地郊區占比較高,某種程度上也與上海地價有關。比如6月21日,大名城以12.59億元競得奉賢區莊行鎮29-02區域地塊。該地塊樓面價12751元/平方米,溢價率8.99%。土地出讓公告所披露的周邊房地聯動價格為3萬元/平方米。盧文曦指出,這讓開發商知道未來售價,也便于房企測算成本;同時也給開發商留出一定利潤空間,希望開發商用好利潤空間做好產品。
從大名城所拿這幅地塊價格來看,可以說是“撿漏”了。同樣地,6月21日,首創以21.35億元競得松江地塊,總價也不算高。
反觀此前其他城市的集中供地情況,不乏大房企、央企、國企獨占鰲頭的情況,比如融創、保利、華潤、融信中國、龍湖、招商蛇口等。
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