二線城市地價抬升 集中供地下中小房企 “搶地”激烈

6月3日，鄭州、合肥同時啟動首次集中供地。

從第一天的“戰(zhàn)況”來看，兩地土拍吸附力不輸長三角多個熱點城市。鄭州第一天賣出49幅土地，攬金414.21億元。雖然鄭州土拍大部分地塊零溢價成交，但北龍湖三幅地塊引發(fā)23家房企報名，最終金茂、萬科、保利各以熔斷價格競得，三幅土地共收獲70.67億元。

合肥也集中火力在第一天：18幅土地在第一天就出讓了近80%，14幅土地賣出超過160億元。從土拍結(jié)果來看，合肥多幅地塊溢價率接近30%，包括中駿、眾中梁、佳源等多家中小房企均有拿地。

鄭州與合肥因地制宜，對限價規(guī)則、競拍機制都進行了調(diào)整。由于當前以舊改開發(fā)模式為主，鄭州大部分地塊是“定向地”，公開競拍地塊較少，因此熱度非常高；合肥在限房價基礎上，對競拍方式、自持比例、預售條件、限價條件等都做了調(diào)整，采取“價高者得+競配建+搖號”的規(guī)則，對最高租賃配建比例進行限定。從拍賣結(jié)果來看，12宗涉宅用地中有50%地塊溢價率超29%，8宗地觸頂搖號。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出，鄭州是二線城市里邊的典型代表，合肥也是長三角的重點城市，前一段時間房價漲幅挺猛的，所以這兩個城市的土拍吸附能力肯定是比較強的，房企拿地也會不遺余力。

馬太效應：資本狂舞

鄭州本土房企康橋地產(chǎn)相關人士對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，作為區(qū)域型房企，康橋在鄭州拿地是必然的，但看到這么多外來房企想進入這個市場，也有點驚訝于鄭州市場的吸引力。

經(jīng)開區(qū)9號地塊、北龍湖10號、11號地塊，分別被金茂、萬科、保利三家大房企拿下，但由于地價限制，沒有刷新同板塊中中海所拿地塊的2.5萬元/平方米樓面價。

從這三幅熱門地塊就可以看出，多家知名房企入駐北龍湖板塊，房價洗牌在即。鄭州有業(yè)內(nèi)人士指出，集中供地正在成為薛定諤的貓，沒有人知道會產(chǎn)生什么結(jié)果。

21世紀經(jīng)濟報道記者從多個核心信源處獲悉，為拿地，一批知名房企都準備了10個以上馬甲公司。從保證金就可以看出此次土拍熱度：經(jīng)開9號地有79家房企參與競拍，保證金約為780億；北龍湖10號地有51家房企參與競拍，保證金330億，北龍湖11號地，有60家房企參與競拍，保證金412億元。三幅地塊集結(jié)了近200家房企，超過1500億保證金。

此次兩座二線城市土拍規(guī)則改變，部分地區(qū)房價天花板被抬升。比如鄭州此前北龍湖成品住宅限價售價3.2萬元/平方米，此次出讓的三幅土地，毛坯限價售價3.73萬元/平方米，裝修限價5600元/平方米，成品住宅限價售價4.2萬元/平方米。換言之，北龍湖房價天花板被抬升了1萬元/平方米。這也是房企趨之若鶩的主要原因。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)分析指出，鄭州整體的土拍結(jié)果在預期之內(nèi)。首先，集中供地時候地塊熱度分化是絕大部分城市都存在的問題,所以鄭州也如此；其次，土拍競爭激烈主要集中在北龍湖區(qū)域，這是鄭州住宅量價支撐力最強的區(qū)域；整體來看，鄭州總體庫存仍然較大，如果在非核心區(qū)域拿地，仍然面臨去化風險，因此，大部分地塊都是零溢價拿地；另外，不能簡單地說本土房企競爭力不強，從2021年1-5月房地產(chǎn)銷售排名來看，康橋、正商、永威位居前三甲，所以本土房企仍然具有較強的實力，考慮到本土房企在鄭州的土地儲備較為充足，避開高溢價的土地也是情理之中的事情。

正如盧文曦所言，集中供地越到后面越無解，基本上還是兩種形式的企業(yè)壟斷土拍市場：一種是龍頭房企，年銷售規(guī)模 2000億以上，以及國企央企；另一種就是東部沿海地區(qū)，尤其是華東地區(qū)的地方性房企。央企國企的綜合實力比較強，融資成本低。此外，萬科華潤肯定是積極拿地的。這兩家在上海，這兩年被禁止拿地了，至少現(xiàn)在短期是進不去上海市場，“就會選擇體內(nèi)損失體外補吧，你上海不拿地，準備的錢肯定要撒在其他重點城市，否則的話這個損失太大了。”盧文曦稱，集中供地對于企業(yè)來說，在資金壓力之下，只能把有限的資金集中在好地塊上。這樣下去，馬太效應很快就會顯現(xiàn)。

以合肥場為例，中梁、佳源、中駿等中小型房企均有所斬獲，溢價率在25%-28%之間。

盧文曦認為，市場趨勢就是這樣，今后有實力做高端產(chǎn)品的企業(yè)會更有盈利空間，小房企基本上就是做下游產(chǎn)品。但也不能說小房企沒有機會，它們可以聯(lián)合拿地，或者是拿一些比較另類的地塊。另外，房企資金持續(xù)性也有差別，上半年很多企業(yè)幾乎沒有拿地，比如禹洲，這樣的房企投拓部門的資金反而相對充足，但他們的資金持續(xù)性會弱一點。

中小房企身影

鄭州集中供地首日，本土房企康橋地產(chǎn)順利拿下了兩幅地塊，均是底價成交。此外，鄭州本土房企綠都、昌建也有參與第一天的土拍，無奈由于手頭資金有限，沒有拿到一幅地塊。業(yè)內(nèi)人士指出，或許與鄭州市場曾經(jīng)供大于求有關。對于中小房企而言，鄭州房地產(chǎn)的游戲規(guī)則也一直在改變。

不僅如此，5月份鄭州的市場也在變化。據(jù)統(tǒng)計，5月份，鄭州新房成交量同比、環(huán)比均下降20%。

合肥樓市也面臨二手房成交下滑的現(xiàn)狀，但相比鄭州，更多中小房企想進入合肥市場。在合肥第一天出讓的14幅土地中，有12幅涉宅地塊，分別被12家不同房企拿下，包括佳源、旭輝、通和、佳兆業(yè)、合肥城建、邦泰、文一、中駿、中梁、聯(lián)發(fā)、廈門建發(fā)、安徽置地。其中，中駿首進合肥，建發(fā)、聯(lián)發(fā)、置地落子濱湖。

正如宋衛(wèi)紅所指，合肥本次土拍競爭較為激烈，主要原因有以下幾個方面：第一，合肥經(jīng)過近兩年的去化，目前各個區(qū)域庫存整體不高，房企急需補充土地儲備。第二，盡管所有住宅地塊都達到了最高限價，但是從房價地價差來看，仍然有一定的利潤空間，基本比蘇南和浙北等核心城市利潤空間要豐厚。第三，合肥城市基本面比較好，近幾年隨著產(chǎn)業(yè)不斷導入和升級，人口也在持續(xù)流入，有效支撐房地產(chǎn)市場。第四，從市場輪動的角度來看，近兩年土地熱度主要集中在長三角蘇南和浙北區(qū)域，當前有向蘇北及周邊區(qū)域傳導的趨勢，合肥就是這種情況，拿地企業(yè)有本地房企，還有全國化深耕合肥的房企，還有新進入合肥的房企，比如建發(fā)。