陳昌華：誰為房地產崩潰埋單？

　　瑞士信貸(香港)董事總經理陳昌華認為，中國樓市大漲是未來兩三年中國最大的風險，一旦房地產行業“出事”，中國經濟將面臨巨大的沖擊，甚至更有可能威脅到整個金融體系的安全。

　　陳昌華指出，現在樓市正在經歷泡沫破裂之間的瘋狂，上演“最后的探戈”。不管是居民還是房地產投資客，已經“基本上不把政府放在眼里了”。造成這樣情況的原因就在于，大家都看清楚了一點，即只要政府有決心，就可以讓房地產價格穩定下來，但現在缺的恰恰就是這個“決心”。

　　而投資者更明白，如果要想達到“價格穩定”的目的，政府要有效調控房地產市場，就一定要有把房價“打下來”的心理準備。若非由此“壯士斷腕”的決心，房價不會穩定，反而會繼續攀升。

　　陳昌華指出，造成房地產價格飛速上漲的主要力量，并非本地居民，而是外地的投資客。以海口為例，一個300平方米的別墅要價已經達到了6000萬元甚至1億元，相當于全球一線城市里最高的價格。而買房的人中95%以上不是本地人。

　　陳昌華認為，一旦房地產泡沫破裂，首當其沖的就是非理性入市的居民。盡管社會上對“購房剛性需求有多大”一直存有爭論，事實上，除了投資客之外的普通居民自主性住房需求還是被夸大了的。

　　以購房能力為例，現在許多人會用相當于其年收入50倍至100倍的杠桿購房，全家集資甚至幾代人共同買房的情況比比皆是。這其實已經超出了其原本的住房需求。大家這樣做的理由就是堅信“房價只會升不會降”。90年代初的香港和80年代的日本都犯了同樣的錯誤。“這本身就是一個很危險的事。”

　　陳昌華強調，除了這些盲目入市的普通消費者，缺乏自主判斷的跟風投資者也是將來房地產泡沫破滅后的“接單人”。中國各主要城市中，投資客占比已超過了30%。而這部分人入市的價格幾乎相當于合理住房價格的一倍。換句話說，整個房地產市場中銷售金額的一半由投資者承擔。

　　大部分投資者也秉持這這樣的信念，即“房地產市場不能調”，堅信一旦調整，地方財政將無力支撐，而中國不會出現“政府破產”問題。但以2010年的財政預算來看，“賣地”收入僅占中央和地方財政收入的20%左右，認為中央政府不敢動房市的想法并不“靠譜”。

　　陳昌華強調，如果再不把握時機調整，一旦房地產也出現問題，中國銀行業將是最大的受害者。在過去5年中，房地產總的銷售大約12萬億。當中大約有一半左右“是用所有家當買的”，除去這6萬億，另外6萬億中約有3萬億是通過貸款投入。因此，一旦泡沫崩潰，銀行要背的包袱，就“不只是按揭貸款這么簡單了”。

　　陳昌華認為，2009年中國經濟初現平穩，本是調整房地產市場健康發展最有利的時機，但當時貨幣供應量增加太快，短期內流動性過大造成大量資金流向房地產市場。后果就是給此后的調整增加了難度。

　　但他表示 “如果現在不調，到2012年將會更難”。中國正處于十字路口，如果政府未能把房地產價格壓下來，那必將出現一個“全面的房地產泡沫”。現在“已不是要不要調的問題，而是能調要調，不能調還是要調”。