蔣安綽：綠城小鎮(zhèn)的三大思維——去房地產(chǎn)化、人才機(jī)制、守住紅線

     疫情影響經(jīng)濟(jì)，從而影響了房地產(chǎn)。但是在綠城小鎮(zhèn)集團(tuán)總經(jīng)理蔣安綽看來，房地產(chǎn)市場總需求量并沒有改變，而是方向可能要改變。“疫情以后人們對美好生活的認(rèn)知更側(cè)重于提供生活產(chǎn)品，如何為業(yè)主提供美好生活，是行業(yè)接下來的主基調(diào)”。

8月8日，綠城集團(tuán)旗下小鎮(zhèn)集團(tuán)總經(jīng)理蔣安綽在參與博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第20屆年會六方會談時透露，目前綠城小鎮(zhèn)所有業(yè)務(wù)板塊指標(biāo)，尤其是核心利潤指標(biāo)，在今年1-7月份完成度均超過去年同期。疫情過后，人們對小鎮(zhèn)的認(rèn)知提升了。有好多客戶，在疫情后成為了多個小鎮(zhèn)的業(yè)主，就是為了能夠全方位體驗不同的小鎮(zhèn)美好生活。

綠城小鎮(zhèn)集團(tuán)總經(jīng)理蔣安綽。資料圖

蔣安綽介紹，在與專業(yè)機(jī)構(gòu)溝通之后發(fā)現(xiàn)，從業(yè)務(wù)指標(biāo)和經(jīng)營指標(biāo)來看，綠城小鎮(zhèn)已經(jīng)具備上市條件。“如果上市的話，不會超過3-5年。”但蔣安綽透露，是否要走資本化路線，還需要和股東們進(jìn)行評估，只要符合綠城中國的發(fā)展戰(zhàn)略，與經(jīng)營主體不沖突的話，是完全有可能的，如果要上市，“可能也就是3-5年的事情”。小鎮(zhèn)開發(fā)其實不是資金密集型的產(chǎn)業(yè)，資金需求不是很大，不少外部基金也主動要求投資綠城小鎮(zhèn)。

綠城小鎮(zhèn)的價值來自于產(chǎn)業(yè)經(jīng)營帶來的利潤。前端的策劃設(shè)計能力，加上后端的經(jīng)營能力，這是綠城小鎮(zhèn)符合上市條件的兩大因素。

過去一年，綠城小鎮(zhèn)完成了10多個小鎮(zhèn)的落地。今年時間過半，拓展指標(biāo)任務(wù)完成也已經(jīng)過半。拓展指標(biāo)里最主要的貨值指標(biāo)已經(jīng)達(dá)成，相當(dāng)于今年用7個月完成了全年的貨值指標(biāo)。

做小鎮(zhèn)要去房地產(chǎn)化

自從2003年，綠城創(chuàng)始人宋衛(wèi)平提出小鎮(zhèn)理念，2007年綠城開始嘗試做小鎮(zhèn)，到2014年“小鎮(zhèn)之藍(lán)”明確了小鎮(zhèn)口號，堅守到今天，走上了鄉(xiāng)村振興型小鎮(zhèn)路徑，并獲得了社會各界的高度認(rèn)同。政府、合作方等均認(rèn)為綠城才是真實地在做小鎮(zhèn)。包括政府和合作方、社會各界人士在內(nèi)，找上門來要求合作的，去年有將近300家。蔣安綽帶領(lǐng)團(tuán)隊去實地看了100多個項目，百里挑一，選擇了十幾個項目落地。目前綠城小鎮(zhèn)的項目主要聚焦長三角，西南、蘇北等全國各地也有布局。

綠城小鎮(zhèn)的發(fā)展現(xiàn)狀，讓蔣安綽及其團(tuán)隊有了自信。“小鎮(zhèn)摸索了幾年，現(xiàn)在是真正的小鎮(zhèn)思維，現(xiàn)在感受到小鎮(zhèn)就是一個閉環(huán)，內(nèi)部教育、醫(yī)療、康養(yǎng)等小產(chǎn)業(yè)就要滿足業(yè)主的美好生活需求。”蔣安綽說，小鎮(zhèn)所有的配套都要先做，前期投得越快，消費者購房的速度也越快。這是正向的。引進(jìn)的人口越多，小鎮(zhèn)運(yùn)營資金上越不會有壓力，后期營銷費用也越來越低。

“做小鎮(zhèn)要去房地產(chǎn)化。”這是蔣安綽在采訪過程中說得最多的一句話。當(dāng)很多房企名義上做小鎮(zhèn)，實際上還是大盤開發(fā)，綠城小鎮(zhèn)已經(jīng)與其他開發(fā)商拉開差距，原因在于，堅持堅守；宋總對于小鎮(zhèn)有著非常深刻的理解，對于美好生活的營造也一直有情懷和堅持；而綠城中國董事會主席、總裁張亞東也非常認(rèn)可綠城小鎮(zhèn)模式，認(rèn)為是一個增長極。蔣安綽目前考慮的是小鎮(zhèn)5-10年的發(fā)展，至少在做的是未來3-5年的布局。

蔣安綽認(rèn)為，所有小鎮(zhèn)都有大產(chǎn)業(yè)和小產(chǎn)業(yè)，大產(chǎn)業(yè)以康養(yǎng)頤養(yǎng)、科創(chuàng)、農(nóng)業(yè)、教育等為主導(dǎo)，小產(chǎn)業(yè)則有商業(yè)、小的醫(yī)療機(jī)構(gòu)、基本的生活配套等。小鎮(zhèn)的核心是前期的策劃引領(lǐng)和后期的產(chǎn)業(yè)持續(xù)運(yùn)營，不追求容積率，而是追求策劃運(yùn)營指標(biāo)，包括為政府引進(jìn)產(chǎn)業(yè)。比如近期科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)成為小鎮(zhèn)策劃熱點，就因為科創(chuàng)是疫情之后拉動經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)板塊。

隨著知名度逐漸提升，蔣安綽希望綠城小鎮(zhèn)可以在這條賽道上建立行業(yè)的參考標(biāo)準(zhǔn)，同時也希望政府能夠有政策的跟進(jìn)和扶持，“希望整個行業(yè)一起參與做”。

因此，蔣安綽認(rèn)為，小鎮(zhèn)最重要的是人才，留住人才，這倒逼小鎮(zhèn)建立體制和機(jī)制。綠城小鎮(zhèn)的管理層共識是：讓小鎮(zhèn)管理人才成為小鎮(zhèn)利益共享者，人才戰(zhàn)略里面把留人的戰(zhàn)略放在重要的地位。激勵機(jī)制是多元綜合的，比如合伙、跟投等等，包括根據(jù)指標(biāo)完成度決定獎勵。

研究3-5年的市場方向

綠城小鎮(zhèn)更注重每年有質(zhì)量的增長，持續(xù)運(yùn)營產(chǎn)生利潤增長。投入商業(yè)、配套，持續(xù)產(chǎn)生的經(jīng)營利潤是小鎮(zhèn)的利潤增長點。目前小鎮(zhèn)的貨地比非常高：增加200億貨值，貨地比6-8以上，好的項目有十幾個。

有質(zhì)量的發(fā)展，不是簡單追求規(guī)模。蔣安綽堅持要團(tuán)隊守住“產(chǎn)品紅線、服務(wù)紅線、財務(wù)指標(biāo)紅線”這幾個指標(biāo)，只有在這幾個指標(biāo)達(dá)標(biāo)的情況下再去追求規(guī)模上的發(fā)展。“我認(rèn)為最大的風(fēng)險就是你不知道有風(fēng)險，我要把所有的風(fēng)險都看作最大的風(fēng)險，唯一就是要求自己經(jīng)營的時候時刻保持穩(wěn)健發(fā)展”。

綠城小鎮(zhèn)被政府與合作方看中的一個能力是產(chǎn)業(yè)引進(jìn)，蔣安綽指出，產(chǎn)業(yè)引進(jìn)的突破口在于綠城小鎮(zhèn)擅長策劃和運(yùn)營管理，做小鎮(zhèn)相當(dāng)于做一個平臺。目前綠城小鎮(zhèn)簽約了100多家產(chǎn)業(yè)資源，主要是大產(chǎn)業(yè)，包括頤養(yǎng)、康養(yǎng)、科創(chuàng)、文創(chuàng)、農(nóng)業(yè)、文旅等。

每一個小鎮(zhèn)的商業(yè)街很快可以產(chǎn)生租金收益和經(jīng)營收益，還有教育、體育、文旅、農(nóng)業(yè)類小產(chǎn)業(yè)，都可以產(chǎn)生收益。去年綠城小鎮(zhèn)就為集團(tuán)作出了1/3的利潤貢獻(xiàn)，今年情況如何？蔣安綽指出，要發(fā)展就會有利潤的平衡，綠城小鎮(zhèn)重要指標(biāo)大于綠城中國的平均指標(biāo)，增長率不會低于綠城中國的平均水平。其中利潤是最主要的，包括產(chǎn)業(yè)經(jīng)營利潤和銷售利潤。銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金流，將會用于小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)的孵化和發(fā)展、生活配套的投入。

長遠(yuǎn)來看，蔣安綽認(rèn)為市場會細(xì)分，但是人們對美好生活的需求才剛剛被激發(fā)。