蔣安綽：綠城小鎮的三大思維——去房地產化、人才機制、守住紅線

     疫情影響經濟，從而影響了房地產。但是在綠城小鎮集團總經理蔣安綽看來，房地產市場總需求量并沒有改變，而是方向可能要改變。“疫情以后人們對美好生活的認知更側重于提供生活產品，如何為業主提供美好生活，是行業接下來的主基調”。

8月8日，綠城集團旗下小鎮集團總經理蔣安綽在參與博鰲·21世紀房地產論壇第20屆年會六方會談時透露，目前綠城小鎮所有業務板塊指標，尤其是核心利潤指標，在今年1-7月份完成度均超過去年同期。疫情過后，人們對小鎮的認知提升了。有好多客戶，在疫情后成為了多個小鎮的業主，就是為了能夠全方位體驗不同的小鎮美好生活。

綠城小鎮集團總經理蔣安綽。資料圖

蔣安綽介紹，在與專業機構溝通之后發現，從業務指標和經營指標來看，綠城小鎮已經具備上市條件。“如果上市的話，不會超過3-5年。”但蔣安綽透露，是否要走資本化路線，還需要和股東們進行評估，只要符合綠城中國的發展戰略，與經營主體不沖突的話，是完全有可能的，如果要上市，“可能也就是3-5年的事情”。小鎮開發其實不是資金密集型的產業，資金需求不是很大，不少外部基金也主動要求投資綠城小鎮。

綠城小鎮的價值來自于產業經營帶來的利潤。前端的策劃設計能力，加上后端的經營能力，這是綠城小鎮符合上市條件的兩大因素。

過去一年，綠城小鎮完成了10多個小鎮的落地。今年時間過半，拓展指標任務完成也已經過半。拓展指標里最主要的貨值指標已經達成，相當于今年用7個月完成了全年的貨值指標。

做小鎮要去房地產化

自從2003年，綠城創始人宋衛平提出小鎮理念，2007年綠城開始嘗試做小鎮，到2014年“小鎮之藍”明確了小鎮口號，堅守到今天，走上了鄉村振興型小鎮路徑，并獲得了社會各界的高度認同。政府、合作方等均認為綠城才是真實地在做小鎮。包括政府和合作方、社會各界人士在內，找上門來要求合作的，去年有將近300家。蔣安綽帶領團隊去實地看了100多個項目，百里挑一，選擇了十幾個項目落地。目前綠城小鎮的項目主要聚焦長三角，西南、蘇北等全國各地也有布局。

綠城小鎮的發展現狀，讓蔣安綽及其團隊有了自信。“小鎮摸索了幾年，現在是真正的小鎮思維，現在感受到小鎮就是一個閉環，內部教育、醫療、康養等小產業就要滿足業主的美好生活需求。”蔣安綽說，小鎮所有的配套都要先做，前期投得越快，消費者購房的速度也越快。這是正向的。引進的人口越多，小鎮運營資金上越不會有壓力，后期營銷費用也越來越低。

“做小鎮要去房地產化。”這是蔣安綽在采訪過程中說得最多的一句話。當很多房企名義上做小鎮，實際上還是大盤開發，綠城小鎮已經與其他開發商拉開差距，原因在于，堅持堅守；宋總對于小鎮有著非常深刻的理解，對于美好生活的營造也一直有情懷和堅持；而綠城中國董事會主席、總裁張亞東也非常認可綠城小鎮模式，認為是一個增長極。蔣安綽目前考慮的是小鎮5-10年的發展，至少在做的是未來3-5年的布局。

蔣安綽認為，所有小鎮都有大產業和小產業，大產業以康養頤養、科創、農業、教育等為主導，小產業則有商業、小的醫療機構、基本的生活配套等。小鎮的核心是前期的策劃引領和后期的產業持續運營，不追求容積率，而是追求策劃運營指標，包括為政府引進產業。比如近期科創產業成為小鎮策劃熱點，就因為科創是疫情之后拉動經濟的重要產業板塊。

隨著知名度逐漸提升，蔣安綽希望綠城小鎮可以在這條賽道上建立行業的參考標準，同時也希望政府能夠有政策的跟進和扶持，“希望整個行業一起參與做”。

因此，蔣安綽認為，小鎮最重要的是人才，留住人才，這倒逼小鎮建立體制和機制。綠城小鎮的管理層共識是：讓小鎮管理人才成為小鎮利益共享者，人才戰略里面把留人的戰略放在重要的地位。激勵機制是多元綜合的，比如合伙、跟投等等，包括根據指標完成度決定獎勵。

研究3-5年的市場方向

綠城小鎮更注重每年有質量的增長，持續運營產生利潤增長。投入商業、配套，持續產生的經營利潤是小鎮的利潤增長點。目前小鎮的貨地比非常高：增加200億貨值，貨地比6-8以上，好的項目有十幾個。

有質量的發展，不是簡單追求規模。蔣安綽堅持要團隊守住“產品紅線、服務紅線、財務指標紅線”這幾個指標，只有在這幾個指標達標的情況下再去追求規模上的發展。“我認為最大的風險就是你不知道有風險，我要把所有的風險都看作最大的風險，唯一就是要求自己經營的時候時刻保持穩健發展”。

綠城小鎮被政府與合作方看中的一個能力是產業引進，蔣安綽指出，產業引進的突破口在于綠城小鎮擅長策劃和運營管理，做小鎮相當于做一個平臺。目前綠城小鎮簽約了100多家產業資源，主要是大產業，包括頤養、康養、科創、文創、農業、文旅等。

每一個小鎮的商業街很快可以產生租金收益和經營收益，還有教育、體育、文旅、農業類小產業，都可以產生收益。去年綠城小鎮就為集團作出了1/3的利潤貢獻，今年情況如何？蔣安綽指出，要發展就會有利潤的平衡，綠城小鎮重要指標大于綠城中國的平均指標，增長率不會低于綠城中國的平均水平。其中利潤是最主要的，包括產業經營利潤和銷售利潤。銷售產生的現金流，將會用于小鎮產業的孵化和發展、生活配套的投入。

長遠來看，蔣安綽認為市場會細分，但是人們對美好生活的需求才剛剛被激發。