綠地張玉良：房地產進入新周期 發展面臨四大趨勢

房地產進入新周期，將會出現四大趨勢：穩字當頭、超大容量、房價波動常態化、結構分化。

自詡在行業當了28年老兵的張玉良認為，房地產行業總體上進入了下半場。8月8日，綠地控股（600606.SH）董事長、總裁張玉良出席博鰲·21世紀房地產論壇第20屆年會，他從房地產行業進入新的發展周期分析了當前房企轉型升級的主旋律。

房地產“穩”字當頭

與宏觀經濟的諸多不確定性相比，房地產行業的發展其實是比較確定的，今后一段時間的發展主基調是“穩”字當頭。

張玉良指出，針對過去多年的存在“地產金融化”和“金融地產化”并存的現象，中央提出“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，并明確“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的總體導向已經非常明確，就是要“穩房價、穩地價、穩預期”，使房地產行業成為長期經濟穩定健康發展的“壓艙石”，而不是“地雷陣”?，F在的關鍵在于準確把握因城施策、因時施策、松緊適度、長短結合（長效機制與短期措施）的靈活性。

主要表現為政策導向是比較確定，市場超大總量也是比較確定的。我國城鎮化發展走過了波瀾壯闊的歷程。目前，我國的城鎮化率約為60%，與發達國家75%以上的水平相比，還有較大差距。因此，房地產市場總量繼續保持一定的規模，仍然是有基礎的。今年上半年，受疫情的影響，我國商品房銷售金額同比下降5.4%，但仍然達到6.69萬億元。

張玉良預計今年的國內市場總量大概將保持在15萬億元左右的水平。這仍然是全球絕無僅有的一個“超級市場”。全球汽車產業的市場規模也僅為2萬億美元，約合人民幣14萬億元而已。當然，15萬億元左右的市場總量，可能會成為行業的峰值，今后可能會穩中有降。

房價波動常態化

關于房價會否下跌的問題，張玉良認為，市場經濟條件下，價格的正常波動是常態。房地產有其特殊性，房價會有波動，但不會大幅跌下去，而會穩下去。核心原因在于：一方面，市場的需求仍然存在，可能有的家庭已經有幾套住房，但是有的家庭還在為擁有一套住房而苦惱。另一方面，房地產業關聯著巨量的實體經濟產業，關聯著巨量的銀行資產負債，同時也關聯著巨量的居民家庭財產，房價急速下跌的后果是不堪設想的，社會經濟發展不會容忍這種狀況出現。

房價波動另一個原因也在于并非所有地區的市場都將穩定或增長，只要那些經濟持續發展、人口持續流入、產業持續集聚的地區，才具有穩定和增長的基礎。而這些地區，往往集中在城市群、都市圈及其周邊溢出地區。特別是有一定首位度的區域中心城市，人口和產業仍然會進一步集聚，過去幾年一些大城市實施的“搶人大戰”“招商大戰”，實際上就是這一現象的生動寫照。

張玉良指出，結構分化是未來趨勢，競爭格局也是比較確定的?？偟内厔菔切袠I集中度日益上升，這也是中國很多行業已經走過的道路。從“大魚吃小魚”，到“大魚吃大魚”，這實際上是市場大浪淘沙的必然過程。

房企如何才能穿越周期再出發？張玉良認為，加快轉型升級，服務社會，服務民生，打造核心競爭力，大方向是順勢而為，與總體經濟社會轉型升級相適應。

對此，張玉良指出基本路徑包括：抓住區域一體化的推進和城市群的發展這一結構性的變化，沿著城市群溢出地區和高鐵等交通線周邊地區，調整投資布局。更加注重提升供給質量，打造高品質的產品；更加注重加快周轉速度，提高項目開發效率；更加注重成本管控，提升經營效益；更加注重資產運營，從“單一開發”向“開發與運營并重”轉變?！胺康禺a+”的商業模式創新探索和嘗試。順應科技革命和科技創新的趨勢，積極增加科技含量。比如，嫁接人工智能、大數據、云計算等創新技術，提升科技水平。

不久前，綠地攜手中車交通與蘇州吳江簽署“長三角綠色智能制造協同創新示范區項目”合作協議，就印證了張玉良前述房企如何穿越周期再出發的做法。