房地產調控走向何方?

　　放棄把一個具體行業的起伏作為宏觀調控重要手段的做法，著力于管理流動性和改革供地制度的治本之策。

　　以4月17日《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》發布為標志，房地產新政實施已一月有余。“軟著陸”的頌詞，“經濟二次探底”的憂慮，開始頻頻見諸媒體。兩類言論，一正一反，其實是同一個聲音：房地產調控應當“適可而止”。我們以為這種論調不妥，而房地產調控若中途告棄，將再次葬送根治中國房地產市場痼疾的良機，為中國經濟健康發展乃至社會長治久安埋下重大隱患。

　　4月新政甫出，時處“高燒”病態的國內房地產住宅市場驟然降溫，主要城市成交量顯著回落，房價狂飆的局面至少暫時得以遏制，買賣雙方進入相對理性的觀望狀態。相比以往調控，此輪新政對住房市場供需平衡的調控更為重視。供給方面，政策性住房供地量有所增加，旨在解決政府長期缺位的中低收入家庭住房保障問題;需求方面，新政動用信貸等手段，力求抑制投資性需求，打擊投機性需求。

　　但是，更應該看到，此次房地產調控在手段上行政色彩濃郁，亦缺少長期制度性建設舉措。對房地產業實施調控，目的不應局限于打壓畸高房價，而應徹底改變經濟增長對于房地產的依賴，終結完全依賴市場解決住房問題的局面。加強保障房建設是此次新政的一個亮點，只有這一政策真正落到實處，才能讓“市場的歸市場，政府的歸政府”。因此，讓地產調控擺脫行政式運動，回歸法治和常規監管的軌道，并以長期思維大力投入保障房建設，才能走出“越調越漲”的怪圈。

　　調控措施能否真正見效，取決于市場能否形成穩定預期。決策者更應放棄把一個具體行業的起伏作為宏觀調控重要手段的做法，著力于管理流動性和改革供地制度的治本之策(參見本刊 2010年第17期本欄目“治理房地產如何調整預期”)。

　　2007年以來多輪房地產調控無果而終，其重要教訓之一，便是頑強抵制調控的利益共同體游說能力強大，并善于誤導公眾，“保增長”是其最冠冕堂皇的說辭。在房地產調控貌似影響經濟增速以及資本市場行情時，政府便會猶豫不決。眼下，歐洲主權債務危機仍在蔓延，中國經濟外部不確定因素增多。這更令抵制調控的利益相關方心存僥幸。

　　當前房地產調控政策發布趨緩，上海等地方政府一再推遲出臺調控細則，房地產市場出現了新政以來首個政策“真空期”。絕大多數開發商新盤定價未現降價，甚至稍有漲價;一線城市二手房市場房源掛牌量，較新政頒布初期明顯回落;部分城市土地市場有重燃之勢。

　　種種跡象表明，新政之初的市場預期正悄然改變，不能不使人重思過往教訓，擔憂調控再度無果而終。

　　值此關鍵時點，有三個問題亟待厘清：

　　第一，更加市場化的房地產調控手段，才能促進中國房地產市場長期健康發展。房地產行業政出多門，政策多變，“政策市”成為業界夢魘。行政性手段調控，雖收效立竿見影，但殊不利于市場規則和秩序的確立，不但難以讓市場形成穩定預期，加劇了市場波動，而且使尋租與腐敗更有機可乘。房地產調控應從相機抉擇，逐漸轉向具有長期規劃和戰略思考的制度性建設。這樣才能使房地產市場避免大起大落，才能避免其淪落為特殊利益集團尋租和牟取暴利的“獵物”。

　　第二，一場富有成效的房地產調控，將有助于內需增長與創新激勵。眾所周知，內需和創新，才是中國經濟可持續發展的源泉。國內主要城市飛漲的房價，對其他新興產業的資金需求和中小城市的金融資源都起到了“抽水機”的作用，使得經濟結構調整更加困難，地區發展差距進一步擴大。房地產資產泡沫在不斷膨脹后終將破滅，將帶給中國經濟與社會不堪設想的災難。政府應在房市調控的同時，引導資金合理的投資流向，鼓勵創新。

　　第三，房地產市場實現真正“軟著陸”的前提，是中國經濟結構調整和財政稅收體制改革的進一步推進。單憑幾項應急性的行政調控措施，即便實現“軟著陸”，也是不穩固的，充其量是一種短期的慰藉。

　　當前，主政者應排除雜音，增加有效供給，堅決抑制不合理需求。此輪經濟危機中刺激政策的退出，有之，可自房市始。