強(qiáng)管控時(shí)代的房價(jià)：上漲動(dòng)力漸失

經(jīng)過收緊信貸、強(qiáng)化調(diào)控等一系列動(dòng)作，今年的房價(jià)上漲曲線，正在趨于緩和。

12月14日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年11月，70個(gè)大中城市的房價(jià)漲幅回落。70個(gè)大中城市中，有36個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格出現(xiàn)上漲，數(shù)量為今年3月以來的新低。

平均來看，一二三線城市的房價(jià)漲幅均有持平或回落。其中，二三線城市的房價(jià)漲幅較低，一線城市則重新領(lǐng)漲。

國家統(tǒng)計(jì)局對(duì)房價(jià)變化的表述口徑，已經(jīng)從前幾個(gè)月的“保持平穩(wěn)”，變?yōu)椤胺€(wěn)中有落”。按照機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)，隨著各項(xiàng)調(diào)控政策的出臺(tái)，房價(jià)上漲的動(dòng)力正在弱化。

臨近年末，房地產(chǎn)政策層面的動(dòng)作頻繁。監(jiān)管層在多個(gè)表態(tài)中提到“房住不炒”、“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。這被解讀為政策不會(huì)放松的信號(hào)，同時(shí)也是房價(jià)“維穩(wěn)”的利好因素。

經(jīng)過收緊信貸、強(qiáng)化調(diào)控等一系列動(dòng)作，今年的房價(jià)上漲曲線，正在趨于緩和。-甘俊攝

“三條紅線”加劇房價(jià)“倒掛”

今年11月，70個(gè)大中城市中，有36個(gè)城市的新房價(jià)格出現(xiàn)上漲，數(shù)量為今年3月以來的新低。新房價(jià)格下跌的城市則有28個(gè)，為近幾年來的新高。

具體而言，4個(gè)一線城市新房價(jià)格平均環(huán)比上漲0.2%，31個(gè)二線城市上漲0.1%，35個(gè)三線城市上漲0.1%，漲幅均比上月持平或回落。二手房方面，一二三線城市的價(jià)格環(huán)比漲幅分別為0.5%、0.1%和0.2%。

可見，過去幾個(gè)月間房價(jià)上漲迅速的二三線城市，價(jià)格已有所緩和，一線城市則重新領(lǐng)漲。

對(duì)此，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂表示，這主要跟上半年流動(dòng)性相對(duì)比較充裕有關(guān)，核心城市的房子受到資金的追捧。而隨著近期信貸環(huán)境的收緊，核心城市的房產(chǎn)也表現(xiàn)出更好的保值性。

其中，廣州新房價(jià)格環(huán)比上漲0.9%，漲幅位居70大中城市次席。二手房價(jià)格環(huán)比上漲0.8%，漲幅領(lǐng)跑。

貝殼研究院指出，11月廣州全市二手住宅成交環(huán)比增加15.7%，預(yù)計(jì)全年成交量同比增加約23%，交易量的提升，促使廣州房價(jià)升溫?！皬V州市場(chǎng)一直相對(duì)穩(wěn)健，今年以來市場(chǎng)預(yù)期持續(xù)向好，需求入市積極。同時(shí)，周邊的深圳、東莞調(diào)控加碼后，需求溢出，帶動(dòng)廣州樓市升溫。”

分類型看，熱點(diǎn)城市的二手房價(jià)格的漲幅要普遍高于新房。比如，上月北京新房價(jià)格環(huán)比下降0.1%，二手房價(jià)格則上漲0.5%。

近些年來，熱點(diǎn)城市一二手房價(jià)格倒掛的現(xiàn)象一直存在。由于多數(shù)城市對(duì)新房實(shí)施限價(jià)，而二手房并無相關(guān)的限價(jià)政策，從而使得同區(qū)域的二手房價(jià)格通常高于新房。

此外，“這也跟房企的主動(dòng)調(diào)整有關(guān)?！北本┠成鲜蟹科笙嚓P(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，“三條紅線”政策推出后，一些房企通過去庫存的方式進(jìn)行降杠桿。加之臨近年末，房企也在抓緊沖擊年底銷售任務(wù)。因此，四季度新房銷售中的讓利現(xiàn)象較為普遍，并影響到新房市場(chǎng)的價(jià)格表現(xiàn)。

根據(jù)近期房企發(fā)布的銷售簡(jiǎn)報(bào)，融創(chuàng)、遠(yuǎn)洋、建業(yè)的房企在11月的銷售價(jià)格均有所下降，甚至低于去年同期。

房企仍處于償債高峰期

歷史數(shù)據(jù)顯示，在今年6月達(dá)到峰值后，70大中城市的房價(jià)漲幅就開始震蕩下滑。10月和11月，房價(jià)上漲的城市數(shù)量快速減少，下跌的數(shù)量則明顯增多。

在多數(shù)受訪者看來，這種趨勢(shì)與政策層面的變化有關(guān)。一方面，貨幣政策逐步回歸中性，二季度以來的寬松購房信貸環(huán)境終結(jié)，購房門檻有所提高。

貝殼研究院監(jiān)測(cè)的36個(gè)城市中，主流房貸利率水平逐漸企穩(wěn)，銀行放貸平均放款周期拉長，11月與7月比拉長8天。

另一方面，越來越多的城市加入調(diào)控行列，陸續(xù)將此前房價(jià)上漲的“星星之火”熄滅。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，今年7月至11月，各地出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策的次數(shù)分別為32次、32次、35次、22次、33次。

實(shí)際上，11月以來，樓市調(diào)控的頻率未降，規(guī)格卻再度提升。

11月4日出臺(tái)的《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》中提到，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

12月3日，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理韓正在住建部召開座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)“房住不炒”。12月11日召開的中央政治局會(huì)議表示，“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。

許小樂認(rèn)為，中長期看，房地產(chǎn)調(diào)控將延續(xù)“房住不炒”的基調(diào)，平抑房價(jià)波動(dòng)，深化住房金融調(diào)控。由于供需兩端杠桿嚴(yán)格受控，房價(jià)上漲動(dòng)力將進(jìn)一步弱化。

CBRE世邦魏理仕中國區(qū)研究部主管謝晨向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，2021年樓市政策面總體較今年略有收緊，但“房住不炒、因城施策”仍是主基調(diào)。預(yù)計(jì)明年新開工量和銷售量較今年有小幅下降，但價(jià)格走勢(shì)仍將以穩(wěn)為主。

謝晨指出，今明兩年是開發(fā)商債券到期償付的高峰，分別將有價(jià)值8700億元人民幣和9000億元人民幣的房企信用債到期。未來，開發(fā)商在繼續(xù)保持融資需求的同時(shí)，也將加大銷售，大幅漲價(jià)的動(dòng)力并不充足。