強管控時代的房價：上漲動力漸失

經過收緊信貸、強化調控等一系列動作，今年的房價上漲曲線，正在趨于緩和。

12月14日，國家統計局發布數據顯示，今年11月，70個大中城市的房價漲幅回落。70個大中城市中，有36個城市的新建商品住宅價格出現上漲，數量為今年3月以來的新低。

平均來看，一二三線城市的房價漲幅均有持平或回落。其中，二三線城市的房價漲幅較低，一線城市則重新領漲。

國家統計局對房價變化的表述口徑，已經從前幾個月的“保持平穩”，變為“穩中有落”。按照機構的觀點，隨著各項調控政策的出臺，房價上漲的動力正在弱化。

臨近年末，房地產政策層面的動作頻繁。監管層在多個表態中提到“房住不炒”、“促進房地產市場平穩健康發展”。這被解讀為政策不會放松的信號，同時也是房價“維穩”的利好因素。

經過收緊信貸、強化調控等一系列動作，今年的房價上漲曲線，正在趨于緩和。-甘俊攝

“三條紅線”加劇房價“倒掛”

今年11月，70個大中城市中，有36個城市的新房價格出現上漲，數量為今年3月以來的新低。新房價格下跌的城市則有28個，為近幾年來的新高。

具體而言，4個一線城市新房價格平均環比上漲0.2%，31個二線城市上漲0.1%，35個三線城市上漲0.1%，漲幅均比上月持平或回落。二手房方面，一二三線城市的價格環比漲幅分別為0.5%、0.1%和0.2%。

可見，過去幾個月間房價上漲迅速的二三線城市，價格已有所緩和，一線城市則重新領漲。

對此，貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，這主要跟上半年流動性相對比較充裕有關，核心城市的房子受到資金的追捧。而隨著近期信貸環境的收緊，核心城市的房產也表現出更好的保值性。

其中，廣州新房價格環比上漲0.9%，漲幅位居70大中城市次席。二手房價格環比上漲0.8%，漲幅領跑。

貝殼研究院指出，11月廣州全市二手住宅成交環比增加15.7%，預計全年成交量同比增加約23%，交易量的提升，促使廣州房價升溫。“廣州市場一直相對穩健，今年以來市場預期持續向好，需求入市積極。同時，周邊的深圳、東莞調控加碼后，需求溢出，帶動廣州樓市升溫。”

分類型看，熱點城市的二手房價格的漲幅要普遍高于新房。比如，上月北京新房價格環比下降0.1%，二手房價格則上漲0.5%。

近些年來，熱點城市一二手房價格倒掛的現象一直存在。由于多數城市對新房實施限價，而二手房并無相關的限價政策，從而使得同區域的二手房價格通常高于新房。

此外，“這也跟房企的主動調整有關。”北京某上市房企相關負責人向21世紀經濟報道表示，“三條紅線”政策推出后，一些房企通過去庫存的方式進行降杠桿。加之臨近年末，房企也在抓緊沖擊年底銷售任務。因此，四季度新房銷售中的讓利現象較為普遍，并影響到新房市場的價格表現。

根據近期房企發布的銷售簡報，融創、遠洋、建業的房企在11月的銷售價格均有所下降，甚至低于去年同期。

房企仍處于償債高峰期

歷史數據顯示，在今年6月達到峰值后，70大中城市的房價漲幅就開始震蕩下滑。10月和11月，房價上漲的城市數量快速減少，下跌的數量則明顯增多。

在多數受訪者看來，這種趨勢與政策層面的變化有關。一方面，貨幣政策逐步回歸中性，二季度以來的寬松購房信貸環境終結，購房門檻有所提高。

貝殼研究院監測的36個城市中，主流房貸利率水平逐漸企穩，銀行放貸平均放款周期拉長，11月與7月比拉長8天。

另一方面，越來越多的城市加入調控行列，陸續將此前房價上漲的“星星之火”熄滅。根據中原地產的統計，今年7月至11月，各地出臺房地產調控政策的次數分別為32次、32次、35次、22次、33次。

實際上，11月以來，樓市調控的頻率未降，規格卻再度提升。

11月4日出臺的《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》中提到，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。

12月3日，中共中央政治局常委、國務院副總理韓正在住建部召開座談會，強調“房住不炒”。12月11日召開的中央政治局會議表示，“要促進房地產市場平穩健康發展”。

許小樂認為，中長期看，房地產調控將延續“房住不炒”的基調，平抑房價波動，深化住房金融調控。由于供需兩端杠桿嚴格受控，房價上漲動力將進一步弱化。

CBRE世邦魏理仕中國區研究部主管謝晨向21世紀經濟報道表示，2021年樓市政策面總體較今年略有收緊，但“房住不炒、因城施策”仍是主基調。預計明年新開工量和銷售量較今年有小幅下降，但價格走勢仍將以穩為主。

謝晨指出，今明兩年是開發商債券到期償付的高峰，分別將有價值8700億元人民幣和9000億元人民幣的房企信用債到期。未來，開發商在繼續保持融資需求的同時，也將加大銷售，大幅漲價的動力并不充足。