杭州土地市場炙手可熱 雅戈爾退地重拍

　　今年的杭州土地市場可以說是熱得發(fā)燙，不僅土地出讓金總額創(chuàng)下歷史新高，而且還成功出讓了浙大華家池、藍孔雀綜合體等市場關注度頗高的地塊。最后一個月，杭州土地市場還將掀起2013年最后一場土地盛宴——21宗土地總起價117億元。

　　年末盛宴起價超百億

　　據(jù)杭州市國土局發(fā)布的消息，12月杭州(包含余杭、蕭山)總計將有21宗地塊出讓，總面積104.7萬平方米，總建筑面積238.6萬平方米，其中主城區(qū)8宗，余杭10宗，蕭山3宗，宅地共計11宗。

　　21宗土地總起價為117億元，相比11月猛增近50%，無疑將會在全年的成績單上添上重要一筆。據(jù)統(tǒng)計，今年1-11月，杭州已出讓209宗地塊，成交總額已達1221.6億元。即便12月21宗土地全部都以底價成交，全年土地出讓金總額也將高達1338億元，這一數(shù)字已遠高于2009年1054億元的歷史高點。

　　今年前11個月，眾多實力雄厚的外來大鱷屢屢成為最后的贏家，一大批本土中小開發(fā)商失去拿地機會，“補倉”的愿望非常強烈，最后一個月能否拿地已成了關鍵之戰(zhàn)。此外，最后一個月的土地市場，仍然不排除出現(xiàn)新鮮面孔——首次入杭的外來大鱷。

　　運河新城首次出讓宅地

　　出讓的21宗土地中，有多宗土地市場關注度很高，其中包括運河新城首次出讓的宅地。杭政儲出[2013]91號地塊，地處運河新城，東至顧揚路，南至安潭路，西至康興路，北至郁世門路，這是運河新城首次出讓的宅地。該地塊位于運河新城北部，出讓面積為53427平方米，容積率2.5，體量達13萬平方米。該地塊已于12月4日下午拍賣，樓面起價為4690元/平方米。經(jīng)過多輪競價，這一地塊最終被杭州城建拿下，樓面價為5593元/平方米，溢價率19%。

　　運河新城是依托運河開發(fā)建設而興起的一個全新板塊，區(qū)域范圍東至拱康路，南至石祥路，西鄰京杭大運河，北依余杭區(qū)崇賢新城。這一區(qū)域交通優(yōu)勢明顯，經(jīng)主干道康橋路——中河高架或拱康路——石祥路，可快速抵達市中心。在建有杭州紅纓幼兒園和杭州外國語實驗小學，杭十四中康橋新校區(qū)已于2011年開學。不過，在商業(yè)配套方面，運河新城還有待進一步提升。　　由于是首次出讓宅地，因此5593元/平方米樓面價是高是低很難有一個參照標準。距其最近的樓盤恒基旭輝府樓面價為4000元/平方米，但是屬于余杭區(qū)，考慮到這一因素，出讓價還算合理。而與前個月宅地屢屢封頂成交(溢價49%)相比，開發(fā)商拿地也理性了很多。

　　主城區(qū)4宗商地齊出讓

　　與運河新城宅地同一天出讓的還有主城區(qū)4宗商地，分別位于之江度假區(qū)的轉塘鎮(zhèn)、杭州國際商貿城單元、江干區(qū)的彭埠單元以及江干區(qū)的九堡中心單元。

　　之江度假區(qū)轉塘地塊樓面起價4573元/平方米，由三杭控股以4640元/平方米的樓面價拿下。這一地塊總建筑面積15052平方米，容積率1.8。隨著大量之江度假區(qū)住宅樓盤加速開發(fā)，這一區(qū)域的商業(yè)價值也有了較大提升空間。在杭州樓市，三杭控股是一個全新面孔。

　　杭州國際商貿城單元地塊則由山東現(xiàn)代物流，以4698元/平方米的樓面價拿下，溢價率僅0.19%，這也是山東現(xiàn)代物流首次入杭。彭埠單元地塊和九堡中心地塊，分別被浙江中豪和杭州國芳投資拿下，樓面價分別為6392元/平方米和4413元/平方米，溢價率也都沒有到1%。拍賣現(xiàn)象也鮮有激烈競爭，多數(shù)地塊只經(jīng)過一兩輪競價，甚至只是象征性地經(jīng)過一輪加價就告成交。

　　宅地熱商地冷，這也是今年杭州土地市場的一個明顯特征。總體上說杭州商業(yè)已有飽和趨勢，再加上大多數(shù)開發(fā)商偏重于住宅樓盤開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領域則經(jīng)驗不足，使得商業(yè)用地的熱度遠低于宅地。

　　三墩宅地12月13日出讓

　　12月13日，主城區(qū)將出讓一宗宅地，三墩單元FG03-R21-07地塊、FG03-R22-08地塊，出讓面積44494平方米，容積率2.6。該地塊南側緊鄰東西主干道留石快速路，東側距南北交通主干道古墩路1.2公里，屬于三墩板塊最靠近市中心的地塊，未來還受地鐵二號線輻射。

　　這一地塊3公里范圍之內，有三江購物三墩店、城西銀泰城、藍孔雀綜合體等大型商業(yè)中心，可以說人居價值非常高。當然這一地塊的身價也不低，樓面起價8921元/平方米。目前三墩主流樓盤的房價已達2萬元/平方米，舊房均價一般也在15000元/平方米以上。考慮到三墩房源已經(jīng)所剩不多，這一地塊在三墩板塊中所處的位置較好，其價值將會受到開發(fā)商較大重視，拍賣會上可能會出現(xiàn)一番惡斗。

　　與三墩宅地同時出讓的還有位于橋西、三塘的兩宗商地。無論是橋西還是三塘，目前都已是十分成熟的區(qū)域。橋西商地總建筑面積超過10萬平方米，西鄰小河路，位于橋西核心區(qū)域，未來的商業(yè)潛力巨大。也正因為如此，這兩宗商地的樓面起價都不低，分別達到了6788元/平方米和7308元/平方米。

　　余杭蕭山

　　多宗地受關注

　　此前相對沉寂的蕭山土地市場，也將在這個月迎來推地小高潮。12月18日，蕭山將推出三宗宅地，其中蕭山城區(qū)宅地共105畝，容積率2.2-2.7，樓面起價8000元/平方米;南部臥城宅地共126畝，容積率2.3-2.8，樓面起價6133元/平方米。南部臥城是蕭山區(qū)近年興起的一個板塊，位于蕭山城南門江與湘湖農場一帶，相比主城區(qū)，這里擁有得天獨厚的山水資源，是一個宜居之地。不過，10月份臨時撤拍的一宗低密度用地，尚未列入12月份的出讓計劃。

　　位于余杭倉前的未來科技城，將于12月9日推出淘寶城南側宅地，容積率1.5，樓面起價8000元/平方米。由于有強大的產(chǎn)業(yè)支撐，未來科技城未來的發(fā)展空間十分看好，從其樓面起價就可略見一斑。此外，余杭錢江科技城也將于12月13日推出一宗宅地，容積率2.3，樓面起價2152元/平方米。良渚兩宗宅地將于12月27日出讓，總面積151畝，樓面價分別為5455元/平方米和4800元/平方米。

　　雅戈爾

　　退地即將重拍

　　此外，備受市場關注的雅戈爾申花退地，也將進入重拍倒計時。杭州市國土局近日發(fā)布公告，該地塊將于下月初重拍，樓面起價為14492元/平方米。

　　這一地塊總面積30148平方米，建筑面積69340平方米，容積率仍為2.3。雅戈爾2010年拿地時，樓面起價7096元/平方米，但最終拍到將近18000元/平方米。今年6月，雅戈爾不惜損失4.8億元“割肉”退地，震動杭州樓市。

　　經(jīng)過一番市場震蕩，如今的申花已經(jīng)走出了低谷，房價也已經(jīng)穩(wěn)定在23000元/平方米左右。最近一次申花土地出讓，天陽置業(yè)拿地成本為17490元/平方米。屆時雅戈爾退地重拍，能否達到當年雅戈爾拿地的價格，將受到業(yè)內高度關注。