萬達陷入人才困境 商業地產泡沫嚴重

　　2012年4月，阿里巴巴國際交易技術資深總監龔義濤加盟萬達電商;12月15日，萬達萬人招聘，高薪獵取電商人才;第二年8月，萬達IT部門接管萬達電商，諸多團隊成員離開;2014年3月底，龔義濤離職;7月，萬達電商COO馬海平離職，而馬海平的前任劉思軍在萬達電商的任職時間同樣很短;隨后原奢侈品電商佳品網COO董策出任CEO，原高朋網副總裁高峽出任COO，原美國新蛋網大洛杉磯地區CIO曹大軍出任CTO。在高管頻繁變動之外，還有大量的中層流失，有萬達電商的前員工對騰訊科技透露，在最近一兩年，中層的流失率超過50%。

　　但在萬達內部，電商業務卻擁有其他業務線無法企及的地位。王健林在2014年萬達集團半年工作會議上特別就電商業務作出指示，為打破公司內部壁壘，所有網上資源全部給電商公司，稱這不是要求，而是紀律。王健林表示不能用房地產思維模式來思考電商發展，要給電商創新、決策、財務的自主權，但同時王健林也提醒說，“放手并不意味著放任，還要強有力的監督。”

　　這正是萬達企業文化的用兵法則，有熟悉萬達地產的記者向騰訊科技表示，萬達的企業核心永遠是無條件的執行，在這種文化下，萬達內部分為“許三多”和“成才”兩派。前者誓死效忠萬達，無論什么樣的政策都永遠執行;而另一批人則希望能夠得到更廣闊的天空，打破萬達封閉的管理模式。而最后離開的往往是更有能力的“成才”派，留下來的則是忠實執行命令的“許三多”。

　　龔義濤離職后在接受媒體采訪時曾表示：“在萬達，通常先是用PPT的模式向領導請示匯報，所有的事情都需要領導批準才能做。我們互聯網企業出身的人沒有這個習慣，我們的思維是發散型--想到哪里就說到哪里。而公司的管理上，互聯網企業是扁平化的管理方式，極少有類似行政命令的情況。”

　　核心問題不解決，萬達電商的人才困境仍將繼續。

　　十年前，商業地產基本以商品買賣、樓層分類清晰為主要特征，隨著人們生活水平的提高，消費者對于生活質量的要求開始有所提高，萬達抓住了這一風口飛了起來。

　　但商業地產卻正走向泡沫階段，根據蘭德咨詢總裁宋延慶介紹，目前商業地產泡沫主要表現在三個方面：一是開發銷售環節，一方面庫存高，另一方面潛在供應量巨大;二是招商環節，招商難，空置率高;三是經營環節，商戶經營難，開發商回報率低。有數據顯示我國購物中心年新增商業建筑面積將分別超過3500萬平方米和4400萬平方米，到2013年底，購物中心累計存量將達2.5億平方米。

　　萬達是典型的現金流滾資產、重資產模式，但租金回報率卻很低。2011年萬達的租金收入是34.6億元，2012年是52.07億元。而2012年萬達的總資產是3000億元，收入是1416.8億元——租金收入占比僅3.68%，這個數字僅比存銀行略高。

　　據蘭德咨詢的調查數據顯示，我國上市房企中有商業地產的，持有性物業租金收入一般占年度營業總收入的3%-5%，高的達到7%。相對于持有性物業資產，租金收入僅占1.5%左右，而經營利潤則大都為負。更可怕的是國內商業地產空置率正在逐漸上升，調查數據顯示，2012年中國二線城市的平均空置率為10.5%，高于2011年的10.2%，而在一線城市，空置率從2011年的7.9%增加至8.4%。

　　這些數據和現實證明對于萬達集團來說，萬達電商不僅僅意味著業務轉型，可能還是萬達集團唯一的救命稻草。在獲得大筆融資以及收購快錢以后，萬達電商應該能夠走在一條正確的道路上，但最終是否能夠成功還要看如何進行磨合。