南京新街口傳統商場的改造之路

　　新街口每逢節假日日均客流量峰值近百萬人次，近百家世界五百強分支機構進駐，其商貿集中度超過北京王府井、上海徐家匯并翹首中國，為中國商貿密集度最高的地區，被稱為“中華第一商圈”。

　　新街口商圈核心區面積不到0.3平方公里，集中了近700家商店，1萬平方米以上的大中型商業企業有30家，1600余戶大小商家星羅棋布，營業額長期居中國各商業街區之首。

　　對于南京人來說，如今的新街口不再是只能購物的場所了，高中低端的餐飲、電影院、娛樂設施等一應俱全，而市場的活躍程度僅從星巴克在新街口開出的第11家門店就可見一斑。

　　中央商場

　　中央商場于城市基礎建設完成之時的1936年年初開業，由國民黨中央委員張靜江聯合曾養甫等共32人聯合發起，目的則是抵制洋貨，弘揚國貨，發展民族工商業。中央商場推出的出租場地招商經營的模式吸引了景德鎮瓷器、張小泉剪刀、亨得利珠寶等眾多商號的入駐。但經營不到兩年，中央商場便因受日軍侵襲被迫停業。盡管此后曾反復重新開業，但真正穩定下來對外營業已經是1949年以后的事了。

　　1949年之后，經歷了批購、經銷、公私合營和大煉鋼鐵的時代，中央商場終于在1964年初被南京市政府定性為國有企業。也是在這一年，原本商場內店與店之間的隔間被打通，初步形成了整齊劃一的營業格局。作為當時南京唯一的一家大型百貨公司，中央商場在一段時間內幾乎壟斷了南京整個消費市場。

　　新百商場

　　在那個特殊的歷史時期，唯一能跟中央商場相提并論的是成立于1952年的新街口百貨商店(簡稱“新百”)。從中國百貨公司南京分公司的新街口門市部發展至初具規模的百貨商店，新百花了22年爭得與中央商場并立的地位。伴隨著中國的經濟體制改革，新百與中央商場也共同經歷了股份制改革與重組的過程。1993年9月，新百成為南京的第一家上市公司，一時轟動。

　　從表面上看，1996年至2000年之間，新街口幾乎可以被看做是屬于新百的時代。2000年，新百的單店年銷售額超過13億元，各項利潤指標均名列“中國十大百貨商店”之首，成為新百歷史上最輝煌的時期。2000年左右的新百購物環境敞亮，營業員和管理人員統一著裝，從早上開始營業便在正門口一字排開，面帶微笑鼓掌歡迎顧客的到來。2000年10月，由新百全資控股的東方商城在沿街對面開業，成為南京第一個真正定位國際化與時尚化的高檔百貨商店，填補了新百高端產品線的空缺。

　　2005年，受限于百貨商場的體量，新百將二樓800平方米的辦公區撤掉，用來經營名品折扣店，此后4至6樓的辦公區也進行了大調整，為商場增加了4000平方米的經營面積，并淘汰了335個品牌，重新引進了134個更具市場潛力的品牌。9月，負1樓開辟5000平方米的大型休閑美食廣場，成為新街口商圈中首家引入餐飲業態的百貨商場。

　　但即便適時作出了調整，地鐵開通后3個日人流量均超過1萬人次的主要出口也都直通新百，新百還是沒能避免沒落的命運。由于金鷹收購新百之后同業競爭的問題始終未能得到解決，新百在金鷹體系里的位置越發尷尬，在新街口商圈中的地位也因此逐漸式微。2011年，金鷹董事長王恒向好友三胞集團董事長袁亞非出讓17%的股權，使其成為接盤新百的控股股東。

　　2011年收購南京新百之后，三胞集團董事長袁亞非也迅速對新百進行了改造，新百的8樓辦公區已經被騰出，變身為美食廣場，開業以來平均排隊時間在2至3個小時之間，而排隊吃飯在過去南京的消費市場上是極其罕見的。隨之而來的客流量非常可觀，同期商場營業銷售表現也有了明顯上升。

　　友誼商場

　　而在這一時期，友誼商店新大樓在新街口的落成打破了原有的平衡。這家裝上了南京歷史上第一部自動扶梯的百貨商店，第一次把“高檔”和“特色”的概念帶入了南京，對消費者形成一定程度的分流。盡管當時任何一家商場出品一件樣式別致的服裝仍然會遭遇市民搶購，但在此后幾年中，人們在新街口街頭撞衫的概率已經慢慢降低了。

　　到1996年，友誼商店的銷售規模已經達到8.9億元，超過當時的中央商場，僅次于新百。不過，這一年南京市政府牽線，友誼商店與同處一棟樓宇的華聯商廈合并為友誼華聯商廈，新商場放棄了高端百貨的“精品”特色，以華聯中低端的平民風格經營運作，友誼商店就此開始沒落。

　　目前，新的友誼廣場已建成，不過同質化競爭依然嚴重。

　　金鷹國際

　　1996年，金鷹國際商城建成并正式開業。擁有臺資背景的金鷹百貨被當時新街口百貨圈的業內人士看做是“外來闖入者”，而216米高的樓宇也遠遠超過此前有“南京第一高樓”之稱的金陵飯店，成為南京的新地標，與上海的恒隆廣場、金茂大廈一起被視為中國的三大摩天樓。

　　金鷹國際的董事長王恒帶著在二三線城市稱王的目標來到南京創業的。出身于金融世家的他帶著3000萬美元來到中國，撇開北京和上海，唯獨選擇了南京新街口進行投資。不過金鷹并沒有在一開始就嶄露頭角，采用地產物業加百貨公司的“雙籌碼”經營模式需要10年至15年的積累時間。

　　真正打破新街口固有的同質化競爭怪圈是金鷹，在“三天一小整、兩天一大整”的過程中，金鷹逐漸形成了自己高檔百貨的定位，雅詩蘭黛、倩碧、香奈兒、紀梵希等國際一線的化妝品牌取代了原本設立一樓的女鞋和部分品牌皮具，這個“闖入者”也逐漸取代了新百在南京人心目中百貨業老大的地位。

　　2004年，金鷹通過二級市場舉牌及大宗交易方式購入新百流通股，坐擁24.55%的股份，成為新百的第一大股東。金鷹將麾下的百貨商場、高檔住宅小區金鷹花園、以休閑餐飲為主業態的“金鷹?西庭”連成一線，使自身避免陷入惡性價格戰，也為整個新街口商圈帶來了多元化的發展思路。同年，中央商場因國有股權轉讓被江蘇雨潤集團收入囊中。