郝繼霖：購物中心“先開業、后招商”的做法有隱患

　　記者：你怎么看待如今購物中心“先開業、后招商”的商業新常態?

　　郝繼霖：購物中心招不到商，很明顯是供求方面的原因，這段時期可以說是供過于求，因為每個商場基本上都去找同一批的供應商或者合作方。那么客戶也是會有自己的判斷和選擇的，所以大家會看到如今開業的購物中心很多時候是不完整的。我們業內經常說，開業開得好就是成功了一半，那么如果在開業的時候你開得不好其實會埋下很多隱患。為什么這么多商場招商出現問題?商城經營者要問問自己，為什么這個品牌又會在這個商圈再出現一次?我有個觀點，為什么你建好商場就必然能招到商、就能吸引到好的商戶進駐?我個人覺得面對日漸上升的壓力，經營者必須在設計、招商上都要用心，不要再抄襲別人的東西，要找到自己的定位和個性，要問清楚自己究竟要吸引什么樣的客群。

　　近來，購物中心同質化的現象開始抬頭，有很多都是簡單復制的。業內有種錯覺就是商場越大越好，當然，在市道好的時候品牌都很愿意進駐你的商場，但在市道不好的時候，場子越大就越難招到租戶。我是覺得，如果一個購物中心招商沒到八成就開業的話，以后的日子會比較辛苦。

　　記者：近兩年，購物中心的餐飲業態非常火爆，本地有的購物中心餐飲占比甚至超過40%，你對此有什么看法?

　　郝繼霖：我個人覺得，一個運營正常的購物中心，它餐飲的占比一般不會超過40%，在25%左右就差不多了。因為餐飲通常只做午餐晚餐，吸客和接待的能力是有限的，而且餐飲相對其他業態，它的承租能力其實不強。一個商場要得到合理的投資回報率，還是要靠時尚等其他業態。

　　但如果說在非常時候，餐飲的比例有可能會調高一些，例如上海正大廣場，它就是依靠美食成功地在業內占有一席之地，但之后我覺得它還是會調整一下業態，畢竟如果餐飲比例過高對經營者來說是非常有壓力。此外，作為一個新場，我個人覺得對餐飲這塊應該改變一下思路，畢竟每個人、每個家庭每天都會接觸到食物，例如我構思在深業上城的商業中加入糖水鋪的概念，不是一家獨大，而是很多家進駐后形成一個很吸引的深圳甜品中心概念。

　　“針對不同的客群提供不一樣的產品線，這是未來市場細分化的內在要求。

　　記者：國內購物中心越開越多，但是國內優質品牌的選擇性相對較窄，經營者如何去面對這樣的商業困惑?

　　郝繼霖：我覺得有兩種方式可以供大家參考。一是“開源”，現在日本、韓國、中國臺灣和香港等國家和地區其實都有很多很好、值得引進和培養的品牌。當然這涉及到企業在背后的支持力度、運營團隊的能力等問題，而且針對這些新品牌，還要懂得如何“說故事”，讓它們也有進軍內地的決心。而且由于情況不盡相同，新品牌進入到國內的時候還要根據具體狀況進行包裝，要有新的商業概念給到它們，這樣才能達到共贏的效果。另外一種是打造產品新的品牌線，我舉個餐飲門店的例子。當年在太古匯有個餐飲品牌想進駐，我就對商家說你能不能轉個新名字、改一下菜單、換換里面的裝修?品牌做好了，簡單的復制對于商家來說會帶來一種安全感，但對于貪新厭舊的消費者呢?

　　所謂的差異化經營，其實是可以從同一品牌但提供不同產品線來實現，裝修、出品、服務、細節都可以不一樣，萬象城的LIA N尚蓮、小山等門店采取的就是這種經營策略。另外我還想強調，作為購物中心運營方，你必須給你的租戶一些合理的建議和必要的幫助，拓寬它們的視野以及對市場的認識。

　　記者：現在，在國內零售商業市場上，兒童、親子項目非常熱門，有從業者認為這有可能是未來社區型購物中心體驗業態的核心，你怎么看待這樣的觀點?

　　郝繼霖：我個人覺得是否要引入兒童、親子體驗項目或業態，首先要看購物中心的面積，如果小型商場的話真的不需要，這跟投資回報有直接關系。因為兒童玩的、體驗的體態通常需要比較大的面積來支撐。如果我打造的購物中心真地需要引進兒童業態，那就一定會挑選業內最好的版本，有就足夠了，不需要多。我想提醒業內從業者，很多時候商業是需要吸引眼球，但是投資者最看重的還是商業回報。我們購物中心其實是一個平臺，和租戶是利益共同體，我們所引進的業態、項目，必須對整個場內的消費起到帶動的效應，而不是純粹吸引眼球。因為唯有消費，才能幫助租客實現商業目標。