萬達“以售養租”，“大租戶”蘇寧來得太及時

　　蘇寧的入駐，其實相當于萬達簽下了一個大的品牌商家(萬達2000個戰略品牌商家之一)，而合作協議中提到的“萬達可根據蘇寧需求定制規劃設計”，事實上是萬達“訂單地產”的一個必要條件。

　　萬達如此高調拿蘇寧這一大單，是不是很缺租?虎嗅查閱了萬達商業2015年中期報告發現，萬達從2012年—2014年的平均出租率在99.2%—99.3%之間，盡管2015年上年為98.1%，略有下滑，但并不能說明萬達商業地產這塊很缺租。

　　站在萬達的角度，簡單來看就是拿到了一張大額的“長期飯票”。研究萬達商業模式的人，基本都會提到萬達必不可少的兩個成功要素：訂單地產、以售養租。

　　在多數城市商業中心地段，萬達廣場集合百貨商場、電影院、KTV、寫字樓、酒店等“零售+服務”業態，塑造線下立體消費場景。其中，萬達的“訂單地產”模式——與品牌商家簽訂聯合拓展協議，萬達廣場開到哪個城市，品牌商家就跟隨入駐，反過來，萬達廣場在結構設計上也會參考品牌商家的需求。

　　“以售養租”主要是萬達緩解資金鏈吃緊壓力，即以住宅地產開發、物業出售產生的現金流，支持商業地產的持有與出售業務。

　　不缺租，但線下購物中心受到電商沖擊，傳統百貨零售虧損加劇，殃及萬達。有報道稱，王健林將要關閉全國45家萬達百貨店，“2015年1月6日，萬達將關閉10家嚴重虧損百貨，并壓縮25家經營不善的百貨樓層，此次萬達百貨擬關閉門店數占其總數的10%。”

　　“大租戶”蘇寧的入駐對萬達而言，一方面緩解了單店虧損百貨店出局的尷尬，另一方面蘇寧長期租賃萬達店面，租用面積和經驗體量上都是大客戶，頂得上多個小客戶，節省了管理成本。

　　蘇寧線下店面也受互聯網沖擊，而進行了調整。2014年底時，蘇寧總計有1696家店面，到2015年第二季度減少為1637家(其中連鎖店面1584家)，蘇寧2014年之前的財報，門店數都是在1700家以上。

　　虎嗅曾指出，蘇寧門店穩步減少，主要是因為一二線城市租金增長帶來經營壓力而關店，新開的店面主要來自三五線城市，美其名曰“渠道下沉”。

　　根據萬達商業2015年中期報告顯示，萬達當前可租總面積為12.1萬平方米，按城市等級分布(與萬達總建筑面積分布基本一致)：一級城市10.5%;二級城市39.8%;三級城市49.7%。

　　因此，蘇寧的“渠道下沉”與萬達的待租分布有方向上的一致性。但蘇寧在一二線城市的門店有個歷史“遺留問題”——如何進行效率提升?

　　蘇寧要對一二線城市店面進行效率提升，擴張不是他們的主旋律，也不符合效益—成本控制。砍掉改造成本的店面，遷移到萬達廣場，所以在一二線城市，蘇寧店或會出現“此亡彼生”的現象。

　　不過，關注店面數量之外，我們更應該注意到蘇寧店面結構的調整。