萬達未來最值錢的應該是品牌

　　截至目前，我國100萬人口以上的城市為142個。而按照萬達廣場選址的標準：建筑面積不低于8萬平方米，項目輻射人群不少于40萬人。這意味著要想實現目標，萬達需要下沉到更加偏遠的區域。但當下中國房地產最大的問題，就是二線以下城市的供給過剩，住宅市場短期面臨的去庫存壓力巨大。銷售速度直接決定了資金周轉，萬達將很難再復制以往低價拿地、快速開發周轉的發展模式。

　　“成于斯者毀于斯”，在樓市白銀時代，房地產已經無力擔當萬達這艘航母的增長引擎。王健林給出了兩個藥方——萬達廣場還要建，但我不出錢了，未來房地產收入將持續縮減至集團總收入的1/3，所謂輕資產;把優勢兵力轉移到新型服務產業，包括金融、體育、文化、旅游、院線等等。

　　未來10年打造1000座萬達廣場，不再繼續拿地開發，該怎么做?

　　按照王健林的思路，萬達未來最值錢的應該是品牌。靠品牌輸出和運營服務來支撐收入與規模擴張是他為萬達商業指出的道路。

　　現在看來，萬達為它的輕資產模式設計了兩條路線。其一，是在未來的萬達廣場建設中，所有涉及拿地、開發等投資將交給外人來做，萬達僅負責品牌輸出，招商、設計以及運營。項目租金七三分成，萬達占三成。2015年，北京、大連等地已陸續簽約三個采用這種模式的合作項目。

　　其二，萬達將陸續把以建好的萬達廣場以成本價賣給投資者。在收回開發投資之后，繼續參與運營，租金同樣七三分成。在今年開業的25個輕資產萬達廣場，有20個已簽署協議。

　　這兩種模式實際上原理相通，萬達正想盡一切辦法縮減其在房地產一級市場的投入。而這不僅可以降低成本，還能在維持收入的同時繼續實現其1000個萬達廣場的計劃，繼續掌握依附于萬達廣場的商業資源和客戶資源。

　　但現實并非如此簡單。按照王健林的2015年工作報告，萬達廣場租賃收入144億元，完成年計劃的101.1%，同比增長30.7%。但萬達廣場一直存在的問題是，其中有將近1/3的面積租給了關聯企業。2014年的數據顯示，租金收入中，萬達百貨占24.95%、萬達影院占4.14%，最新的數據尚未公布。

　　關聯交易問題是輕資產時代必須解決的問題。以往，只是萬達自己左手倒右手，但現在引進了外部投資人，關聯企業的租金怎么收，投資人對萬達出租、管理的約束力是否足夠?投資人能否從商業物業投資中獲取穩定的回報，將決定萬達輕資產模式能否擁有持續的復制能力。

　　王健林眼下正在力推這個模式，顯得信心十足。“輕資產萬達廣場的租金收益超過兩位數，投資者表面看只拿到7%左右的回報率，但投資者自己買地投資可能還不如萬達7%的租金回報率高。”

　　2015年北京、大連等地已陸續簽約的三個合作項目，將成為輕資產模式的試金石。2016年，這幾個輕資產萬達廣場將陸續開業，它們能否在租金收益上達到王健林許諾的目標，在管理上得到投資者的認可，將檢驗這一模式的生命力。