紅星商業：模塊化管理

　　紅星商業對外承接的資產管理服務項目，合作年限一般設定在15-20年。除了獲得管理分成，紅星商業更看中增值部分，包括物業租金在原基礎的上漲，和物業在市場的價值增值。

　　問題來了，紅星商業實操經驗并不多，房企如何能確信，紅星商業能保證商業資產的有效管理與增值呢?

　　紅星商業的答案是，用模塊化管理，節省開發成本、提升開發效率。

　　以招商選址為例，紅星商業有綜合型購物中心和社區型購物中心兩種產品，并由設計團隊和投建團隊打造7個模型，也可理解為包括業態設計和建筑設計的7個“盒子”。拿到模型，紅星商業的員工選擇項目時只要符合模型條件就能向下一步推進。如果不符合，除非項目特別優質再上會，否則放棄。

　　商業定位模塊由紅星商業投資發展部負責，服務周期60個工作日，包括市場調研分析和項目商業定位。

　　前者涵蓋城市宏觀研究、城市商業研究、項目立地研究、競爭格局研究、消費者研究、租戶研究。后者涵蓋商圈界定客群定位、項目主題定位、檔次定位、整體商業規劃、業態占比規劃、各業態概念定位、租金預測。

　　籌建部、信息部和物業部，則負責項目設計與工程咨詢模塊，包括建筑方案、幕墻、廣告、LOGO、景觀、內裝、泛光照明、機電方案、智能化方案、建筑及機電施工圖設計、交通動線及導視、廣場及室內導視、電梯參數，以及主力店、非主力店工程技術條件、機電點位預留提資、內裝設計提資、機電工程設計提資、商管辦公用房條件、隔墻及玻璃隔斷等。另外，驗收方面也細分到土建施工、幕墻施工、內裝施工等15條具體內容。

　　紅星商業更愿意從土地階段介入，最好不是已建好或在建的商場，這能避免前期規劃設計的盲點和失誤。而依靠模塊化管理，圖紙交到設計單位手中后，一眼便知門前設計多少綠化，通道多寬，鋪面多深、扶梯多大等。設計建造標準通用后，設計團隊要達到標準才能提交，具體問題可在權責部門內解決。

　　張華容舉例稱，招商冰場，等對方簽字，再打造空間確定冰場多大多寬多厚，至少半年時間。因為模塊化管理，紅星商業可以不等簽字，讓施工和設計單位先打造冰場空間，這個空間符合國家標準和冰場的通用標準。將來，只需按照標準招商冰場，租戶接單一定能夠操作?！扒岸螘r間還在深化關于影院設計的建造標準，讓租戶都能來接單?！?/p>

　　這些基礎問題全部通過后，最終方案才會提交到高層和老板手中，這樣便節省了流程和時間。而高層們需要判斷的，僅有與成本、空間、交通組織相悖的優化問題。尤其是得房率，“基本面滿足后，我們最后審的都是得房率。”