紅星商業(yè)：模塊化管理

　　紅星商業(yè)對(duì)外承接的資產(chǎn)管理服務(wù)項(xiàng)目，合作年限一般設(shè)定在15-20年。除了獲得管理分成，紅星商業(yè)更看中增值部分，包括物業(yè)租金在原基礎(chǔ)的上漲，和物業(yè)在市場的價(jià)值增值。

　　問題來了，紅星商業(yè)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)并不多，房企如何能確信，紅星商業(yè)能保證商業(yè)資產(chǎn)的有效管理與增值呢?

　　紅星商業(yè)的答案是，用模塊化管理，節(jié)省開發(fā)成本、提升開發(fā)效率。

　　以招商選址為例，紅星商業(yè)有綜合型購物中心和社區(qū)型購物中心兩種產(chǎn)品，并由設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)和投建團(tuán)隊(duì)打造7個(gè)模型，也可理解為包括業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)的7個(gè)“盒子”。拿到模型，紅星商業(yè)的員工選擇項(xiàng)目時(shí)只要符合模型條件就能向下一步推進(jìn)。如果不符合，除非項(xiàng)目特別優(yōu)質(zhì)再上會(huì)，否則放棄。

　　商業(yè)定位模塊由紅星商業(yè)投資發(fā)展部負(fù)責(zé)，服務(wù)周期60個(gè)工作日，包括市場調(diào)研分析和項(xiàng)目商業(yè)定位。

　　前者涵蓋城市宏觀研究、城市商業(yè)研究、項(xiàng)目立地研究、競爭格局研究、消費(fèi)者研究、租戶研究。后者涵蓋商圈界定客群定位、項(xiàng)目主題定位、檔次定位、整體商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)占比規(guī)劃、各業(yè)態(tài)概念定位、租金預(yù)測(cè)。

　　籌建部、信息部和物業(yè)部，則負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)與工程咨詢模塊，包括建筑方案、幕墻、廣告、LOGO、景觀、內(nèi)裝、泛光照明、機(jī)電方案、智能化方案、建筑及機(jī)電施工圖設(shè)計(jì)、交通動(dòng)線及導(dǎo)視、廣場及室內(nèi)導(dǎo)視、電梯參數(shù)，以及主力店、非主力店工程技術(shù)條件、機(jī)電點(diǎn)位預(yù)留提資、內(nèi)裝設(shè)計(jì)提資、機(jī)電工程設(shè)計(jì)提資、商管辦公用房條件、隔墻及玻璃隔斷等。另外，驗(yàn)收方面也細(xì)分到土建施工、幕墻施工、內(nèi)裝施工等15條具體內(nèi)容。

　　紅星商業(yè)更愿意從土地階段介入，最好不是已建好或在建的商場，這能避免前期規(guī)劃設(shè)計(jì)的盲點(diǎn)和失誤。而依靠模塊化管理，圖紙交到設(shè)計(jì)單位手中后，一眼便知門前設(shè)計(jì)多少綠化，通道多寬，鋪面多深、扶梯多大等。設(shè)計(jì)建造標(biāo)準(zhǔn)通用后，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)要達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)才能提交，具體問題可在權(quán)責(zé)部門內(nèi)解決。

　　張華容舉例稱，招商冰場，等對(duì)方簽字，再打造空間確定冰場多大多寬多厚，至少半年時(shí)間。因?yàn)槟K化管理，紅星商業(yè)可以不等簽字，讓施工和設(shè)計(jì)單位先打造冰場空間，這個(gè)空間符合國家標(biāo)準(zhǔn)和冰場的通用標(biāo)準(zhǔn)。將來，只需按照標(biāo)準(zhǔn)招商冰場，租戶接單一定能夠操作。“前段時(shí)間還在深化關(guān)于影院設(shè)計(jì)的建造標(biāo)準(zhǔn)，讓租戶都能來接單。”

　　這些基礎(chǔ)問題全部通過后，最終方案才會(huì)提交到高層和老板手中，這樣便節(jié)省了流程和時(shí)間。而高層們需要判斷的，僅有與成本、空間、交通組織相悖的優(yōu)化問題。尤其是得房率，“基本面滿足后，我們最后審的都是得房率。”