全國土地財政大幅縮水 上海賣地收入降一半

　　9月1日，廣州迎來了2011年以來最大規模的土地拍賣高潮，位于番禺、荔灣、白云、花都的9幅住宅和商業等用地進行公開拍賣。

　　此次拍賣會僅吸引4家中小房企參與競爭，總成交價僅15.47億元，成交的9宗地塊中有8宗地底價成交，另一宗要求配建40%的公租房地塊僅溢價100萬成交，這意味著廣州今年最大規模拍地以冷清收場。

　　事實上，廣州市土地市場的困境只是全國的一個縮影。

　　數據顯示，盡管土地成交面積相較去年并未出現太大下滑，但前8月土地成交金額大滑坡，不足去年全年一半——今年前8月上海土地出讓金743.1億元，僅為去年全年的48.4%。值得注意的是，雖然上海土地出讓金出現大幅下降，但是743.1億元的總收入還是超過了北京、天津、杭州等城市，位列全國第一。

　　從今年前8月京滬廣深以及其他7個重點城市的土地出讓金收入情況來看，11個城市中，大半數土地出讓金收入都較去年同期出現了明顯下跌，其中跌幅最多的達四成。

　　市場分析人士預計，調控政策不松反緊的背景下，土地出讓金很難在短期內走出下降通道。

　　全國出讓金明顯下跌

　　北大公共經濟研究中心研究員韓世同表示，廣州9月1日土地拍賣會的結果太出乎意料，此次購得土地的開發商多為不知名的小開發商，而知名的大開發商如保利等并未出手，可見目前形勢下大開發商持比較審慎的態度。

　　無疑，在各種樓市調控政策的催化下，今年以來，開發商資金回籠緩慢，市場預期悲觀，拿地熱情驟降。以至于流拍、底價成交依舊貫穿整個土地市場。曾經撐起土地出讓金收入“半邊天”的全國住宅用地市場，其溢價率每月均低于去年同期，且一直處于低位水平。

　　中國指數研究院提供的數據顯示，1~6月，全國130個城市土地成交溢價率僅為17%，較去年同期減少14個百分點，其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）溢價率為19%，較去年同期減少18個百分點。

　　受此影響，全國不少重點城市前8月的土地出讓金都出現了明顯下跌。

　　根據北京市土地整理儲備中心的數據，1~8月，北京經營性用地土地出讓金收入合計為671.95億元，比2010年同期下調了6.74%，僅相當于去年全年土地收入的40.9%。值得關注的是，土地出讓金的來源構成發生了明顯的變化。住宅用地和商業用地均成交33塊，其中商辦類地塊成交額達到了417.04億，比去年同期上漲了109.9%。住宅類地塊成交額僅約204.83億元，同比下調了62%。

　　另據廣州市財政局局長張杰明在8月30日向市人大常委會會議報告今年上半年財政預算收支執行情況時透露，上半年廣州市國有土地使用權出讓收入163.12億元，同比減收33.75億元，下降17.14%。

　　《2011年廣州市財政預算報告》顯示，2011年廣州市國有土地使用權出讓金收入計劃為646.5億元，比2010年增加190.8億元。這意味著2011年上半年廣州市土地出讓金收入僅完成年初提出的全年計劃目標的四分之一左右。

　　韓世同認為，信貸規模正在進一步收緊，且保障房建設還會吸收部分市場資金，廣州市要完成全年646.5億元土地出讓金計劃存在很大難度。

　　相比廣州，深圳土地出讓更是捉襟見肘。深圳人大常委會8月29日審議深圳市政府預決算等報告顯示，2010年深圳供應經營性土地541公頃超出計劃近一半，但出讓收入234.85億元僅完成計劃的98%。但中國指數研究院發布數據，2011年上半年深圳土地出讓金總量同比下降超過40%。

　　集中推地難挽頹勢

　　為了挽回頹勢，上半年各地政府都在勒緊褲腰帶，明顯減少了土地的供應。但這一試圖通過改變市場供求關系來拯救土地市場的舉措并未奏效。

　　直至6月，地方政府終于在與市場的僵持中敗下陣來，開始積極供地，大批優質地塊入市，以調動開發商的積極性。

　　數據顯示，6月，個別城市集中大量推地，供地達到高潮，成為今年供應量最大的單月。10個重點城市中除廣州外均有住宅用地入市，其中4城市供應量過百萬平方米，分別為重慶、天津、武漢、成都。上半年，深圳、廣州、南京、上海4城市住宅用地累計供應量超過去年同期，環比漲幅分別為279%、219%、51%、19%；天津為10個城市中1~6月累計供應量最大的城市，供應面積達622萬平方米。

　　為扭轉被動局勢，廣州市政府甚至在6月份曾在當地五星級酒店設宴，邀請了200多家開發商及企業的500多名嘉賓出席，目的是向外界發布今年的土地供應計劃和供地表，2011年廣州市轄10區計劃出讓土地12.72平方公里，包括商品住房用地3.37平方公里，力促年度土地出讓計劃的完成。

　　只是，地方政府傾力推出的高量土地供應，并沒有一如既往得到開發商的熱烈響應。

　　剛剛過去的8月，土地流拍現象依然在持續，土地市場未改慘淡局面，成交量持續下滑。來自中國指數研究院數據信息中心的數據顯示，今年全國133個城市單月住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交量在8月達到最低，成交面積1918萬平方米，較去年同期減少19%。

　　北京中原市場研究部總監張大偉以北京土地市場為例分析認為，在住宅限購的背景下，企業對住宅用地的追捧熱情依舊不足，大部分住宅地塊都以接近底價成交，即使是部分城區的熱點住宅地塊也均以低溢價率簽約。此外，北京33塊包含居住屬性的地塊中，只有6塊位于城八區，其余均在郊區。與此同時，超過六成的住宅用地為保障性住房用地或需要配建保障房，這也一定程度上影響了住宅地塊的成交價格。而在數次提高的存款準備金率及信托渠道收緊的情況下，銷售速度同時放緩導致回款難，這些都使得開發商資金壓力加大，影響了他們的拿地能力。

　　賣地議價空間增加

　　無疑，北京、上海、廣州以及深圳等一線城市下半年集中推出大批土地，仍不能扭轉今年以來土地市場的整體低迷行情。但業內人士認為，相關教育、城市建設費用均需要土地收入來支撐，地方政府并不會因此放棄土地財政，預計未來4個月全國范圍內還將出現集中供地的盛況。

　　據悉，從9月開始，北京土地市場就將再度迎來一輪供應高潮。目前，在北京市土地整理儲備中心掛出的經營性用地共26宗，總建筑面積約461.3萬平方米。其中10宗住宅用地將于9月投標或者競價出讓，規劃建筑面積超百萬平方米，且多數地塊位于順義、朝陽、通州等熱點區域。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉同時預計，接下去4個月，上海也可能會通過大量推地來加快土地收入的進賬。

　　但張大偉預計，雖然9月以后土地市場可能因供應上漲而出現一定程度的成交升溫，但是預計很難再達到2010年的水平。“樓市調控在下半年的力度只會加強，這將使得土地市場依然維持今年前8個月的冷清。”

　　但廣州要完成年初既定的土地供應指標仍存有一定難度。刀客地產顧問機構董事長謝逸楓表示，在調控嚴厲和開發商拿地謹慎及市場蕭條的背景下，廣州市今年要完成12.72平方公里的巨大任務幾乎不太可能，剩余4個月時間，意味著每月要完成3平方公里左右的供應量。

　　謝逸楓預測，隨后幾個月的土地交易市場依然會延續底價成交、流拍的情況，主要是因為房價過高、上漲過快的二三線城市將面臨限購、限貸等政策緊縮預期，將會傳導到土地市場；高庫存、融資難將助推土地市場降溫。

　　一位不愿意透露姓名的開發商亦向本報記者指出，為了保證土地出讓金收入，地方政府將會主動降低心理價位，和開發商進行談判。

　　謝逸楓表示，在政策的疊加效應下，土地市場下行將是未來一段時間的趨勢。多年來土地財政廣受詬病，不管是土地流拍還是地價下跌，都將對地方政府的財政收入造成沖擊。而地價與房價緊密相連，土地市場的低迷，預示著房價將進一步調整。