自持物業百貨發展迅猛現“卡位效應”

　　零售百貨分為輕資產和重資產兩種類型，輕資產零售百貨屬于租賃物業，國內租賃期限一般10-20年，從1998年市場放開至今，不少早期商業項目合約將到期。重資產零售百貨屬于自持物業，相對輕資產模式，在租賃成本、物業管控上更有話語權。

　　十幾年的黃金發展后，中國零售百貨業跑馬圈地的時代基本結束。今年上半年起始，關店潮在以輕資產為主的零售百貨業中蔓延。與此形成鮮明對比的是以萬達百貨為首的自有物業持有者們逆勢擴張，一年19店的開張計劃持續改寫著中國百貨業前所未有的擴張紀錄。

　　業內人士表示，從零售百貨業的發展來看，輕資產模式面臨成本上漲、電商擠壓，轉型將不可避免。未來，體積小的百貨店將走專業化、精品化路線，體積大的百貨店將形成小型mall業態。但無論走哪一種發展路徑，自持物業在中國零售百貨未來發展的版圖上將成主角。

　　自持物業百貨發展迅猛現“卡位效應”

　　中國零售百貨業按城市容量可劃分為四種級別，銷售突破7000億的超大型市場有北京、上海;銷售額在2000-5000多億的市場主要有廣州、深圳、南京、成都等一、二線城市;銷售額2000億以下的市場則是中國廣闊的三、四線城市。業內人士透露，目前2000億以上城市零售百貨業已趨近飽滿，競爭激烈，未來三、四線城市發展速度將超過一、二線城市。

　　以自持物業為主的萬達百貨正好符合這個趨勢。目前，萬達百貨門店除了在北上廣等一二線城市發展，已經滲透到三四線城市，無錫擁有4個萬達百貨，福建開了9個萬達百貨，包括泉州，寧德、莆田、漳州等這些四線城市都有萬達百貨的身影。

　　萬達百貨依托萬達集團平臺優勢，借助自持物業模式，在減少租賃風險的前提下，與集團一同擴張。作為萬達廣場的核心主力店，在攻城拔寨的快速擴張中，萬達百貨都占據著萬達廣場最重要的位置。一位業內人士透露：萬達百貨進駐的城市，一旦開店營業，周圍3-5公里內零售業將受到直接沖擊，其他百貨想要再進入，成本及臺階相應抬高。

　　這就是萬達百貨的“卡位效應”。據悉，截止2013年7月，萬達百貨全國店面數量已達到64家，規模占據中國百貨連鎖行業頭把交椅。未來3年，萬達百貨還將新開70多家新店。筆者預測三五年后，屆時中國零售百貨將在萬達的牢牢控制之中，市場地位或將無法撼動。

　　渠道為王時代來臨

　　連鎖百貨競爭第一階段更多依靠的是入駐品牌的優勢。但經歷一定規模擴張后，渠道優勢將凸顯出來，零售百貨渠道為王時代將來臨，類似瑪莎百貨、樂天等連鎖百貨在發展過程中都遵守了這一定律。在形成渠道優勢以后，百貨企業在品牌入駐、終端管理等方面將變得更加強大。

　　以自持物業為主的萬達百貨目前擁有64家店，這些門店就是萬達百貨的渠道優勢。品牌商想要開店，不需要分別與幾十家百貨洽談，只需選擇萬達百貨這樣擁有渠道優勢的自持物業百貨，談好一家就能快速復制，一下子開出60多家分店，不論在擴張速度還是連鎖成本上都是最佳選擇。

　　以萬達百貨與周大福合作為例，周大福一年銷售額能達到8-9個億。在開店過程中，周大福只需與萬達總部對接，達成協議之后，下屬60多家店將統一安排布置，跟著萬達百貨的擴張速度，一年周大福在萬達百貨內就能新開20多家門店。

　　同時，與自持物業的萬達百貨合作，在終端管理、資產安全、人員培訓等方面，品牌商能獲得更多幫助。在店面運營上，萬達百貨能替品牌商監管員工日常行為，在中央控制上，萬達百貨能打理好品牌商日常的盈收明細，降低品牌商監管風險和財務風險。在人員培訓上，萬達百貨還能幫助品牌商完成日常的員工培訓內容。

　　顧客的“吸引”與“留住”

　　自持物業連鎖百貨優勢是一種規模和集約化優勢。據悉，萬達廣場非周末平均客流量3-5萬，周末平均客流量5-10萬，客流量將會帶來購買量。作為中國購物中心最成功的百貨，萬達百貨倚靠購物中心而生，與購物中心連在一起，天然的組成了商圈模式。萬達將各種業態與各種需求結合在一起，形成了屬于萬達的商圈。這是一個能滿足人們休閑、娛樂、購物等需求的大商業體。

　　業內專家表示，單體百貨的發展需要旁邊其他的業態幫忙組建商圈吸引客流。傳統百貨通過循序漸進的招商完成商圈的建設，一般不提供餐飲服務，顧客用餐靠周邊其他餐飲店來完成，包括像電影院、KTV等都需依靠其他企業的進駐。而萬達自己就是一個完整的商圈，萬達百貨與廣場內其他業態之間互相補充，能滿足顧客全面需求。

　　萬達百貨是一個在購物中心內就能滿足顧客購物需求的百貨。全國覆蓋面廣，統籌規劃的優勢明顯，萬達10-12萬平的面積能滿足電影院、餐飲這些配套產業的進駐，其中3-4萬平將用來規劃萬達百貨，萬達百貨將成為萬達大商業概念中的一個核心版塊。

　　深度業態的培養才能留住顧客。據悉，在萬達內部，萬達百貨定位為購物消費，萬達廣場定位為休閑體驗。未來廣場內購物店數量將減少，體驗、休閑、娛樂等產業比重將會加大。當一家人選擇去萬達的時候，妻子可以選擇先去萬達電影院看場電影，之后去萬達百貨挑選幾件時尚靚麗的服裝;丈夫可以選擇去樓下的咖啡廳或者茶吧，喝喝茶看看書;小朋友可以選擇去游樂場放肆的大玩一通。他們不需要考慮停車不方便，也不用擔心日曬雨淋。

　　業內人士透露，包括銀泰，天虹在內的多家連鎖百貨正在追隨萬達百貨的自持物業、自建商圈模式，更多的商家開始增加自有物業。先行者的萬達百貨預計在未來3年將新開至少73家新店，至2015年年底，開店總數將達到130家，門檻不斷提升的自持物業百貨將形成一道天然的屏障，屆時中國連鎖百貨或將成為萬達百貨的天下。