追逐物業上市大潮 華潤置地輕資產版圖初成

       房企物業上市潮在今年愈演愈烈。繼融創、恒大等頭部房企擬拆分物業上市之后，華潤置地也動手了。

       8月31日，在官宣“可能拆分”的五天后，華潤公告稱，華潤萬象生活有限公司（以下簡稱“華潤萬象”）已在港交所遞交招股說明書，主要業務為物業管理服務、商業運營管理服務，與此前的公告內容一致。

近年來，華潤置地提出“城市綜合投資開發運營商”的定位，開發＋運營并行，銷售排名靠前，商業地產租金收入領先同行。

在“住宅＋商業”雙軌運營多年后，華潤置地想要釋放這一模式的潛在價值，將輕資產管理部分分拆出來上市，這也讓它有了區別于一眾物業股的價值。

“物管+商管”上市

在8月28日的中期業績會上，華潤置地管理層表示，分拆物業上市在三年前就已經開始準備了。

這可以解釋從公告到遞交招股書，華潤動作為何如此迅速。

招股書顯示，2017年，華潤萬象生活正式成立，初期專注于提供住宅物業管理服務，配合華潤置地業務需要。而后，這個平臺的獨立性漸強，致力于成為“中國領先的物業管理及商業運營服務供應商”。

此次，華潤置地擬將物業管理業務和商業運營管理業務合二為一共同上市，關鍵的合并動作發生于2020年。

6－8月，華潤萬象生活密集出手，分別從集團和置地手中，收購了華潤萬象商業（深圳）、深圳布吉萬象匯、瀘州萬象匯的商業運營管理業務，以及湖北潤聯物業。

經過一系列合并動作后，華潤萬象的上市籃子已經備好，旗下有四家投資控股公司、九家物業公司和三家商管公司。

8月末，華潤萬象正式叩響了港交所大門。據IFR引述市場消息人士報道，華潤萬象生活此次上市擬集資約10億美元(約78億港元)。

對于分拆上市的原因，華潤置地總裁李欣表示，主要是想充分釋放過去十幾年“雙輪驅動”高速發展的價值。

與其他房企不同，華潤是內地少見的住宅＋商業雙軌并進的房企，其物業租金收入已連續兩年超過百億，是內地上市房企中唯一過百億的。

而將物業與商管合并，是希望做強做大華潤置地輕資產的業務和管理平臺，構建自己的盈利能力；此外，分拆可使華潤萬象成為獨立上市平臺，可直接進入債務、股票市場融資，提升市值規模。

對華潤置地而言，分拆上市也將能支持其中重資產開發和投資業務，以及帶來新的利潤增長點。

盡管招股書中，沒有公布融資金額、預期市值，但從財務數據中可以看出，華潤萬象將是體量不小的存在。

截至2020年6月30日，華潤萬象提供物業管理服務的住宅及商業物業建筑面積約1.07億平方米，提供商業運營服務的購物中心建筑面積約560萬平方米。

2017-2019年，華潤萬象生活業績穩步增長，期內分別實現收入31.29億元、44.32億元及58.68億元，同期凈利潤分別為3.88億元、4.23億元及3.65億元，營收和凈利潤復合年增長率為36.8%及-3.06%，行業期內平均營收和凈利潤復合年增長率分別為34.62%及37.17%。

華潤萬象的絕大部分管理物業都來自母公司華潤置地，與后者高度捆綁。2019年，華潤萬象生活實現營業收入58.68億元，龍頭房企中僅次于萬科、綠城、碧桂園、保利物業。

機構報告顯示，按2019年物業公司的服務收入計算，華潤萬象排名第5；按2019年購物中心管理服務收入計算，華潤萬象排名第2。

華潤萬象的未來

根據招股書，拆分后，華潤置地對華潤萬象的持股比例不變，依然為59.55%。對于其他股份，華潤置地管理層表示，將依據上市條例要求，為置地股東優先提供保證配額。

與眾多物業公司一樣，華潤萬象此次也選定在香港開啟資本化征途。

      截至9月1日，連同華潤萬象生活在內，擬赴港上市的物管企業已達到11家，這些排隊的企業中，很多與華潤萬象生活一樣背靠龍頭房企，例如中國恒大旗下恒大物業、融創中國旗下的融創服務控股、世茂集團旗下的世茂服務、金科旗下的金科物業等。

事實上，今年以來，諸多大中小型地產商紛紛開啟物業分拆之路，這股風潮在疫情之后更加明顯，因為投資者更加看到了物業在社區管理中的價值；物業股今年表現搶眼，股價上漲數倍的不在少數，市盈率普遍在幾十倍，最高的有80多倍。

      華潤萬象在這波物業上市潮中，并非先行者。此前，同為央企地產商龍頭旗下，中海物業在2015年便早早入駐港交所，是物業領域第二家上市企業，至今股價上漲超480%；保利物業在2019年末上市，半年多股價上漲超75%，招商積余在2019年末完成資產重組后物業業務拆分上市。

就今年來看，物業股更加火爆，恒大物業吸引了馬云的云鋒基金、馬化騰、紅杉資本、中信資本等入股。

眾多房企分拆物業上市，在今年也被賦予了更多的意義，比如降負債，恒大總裁夏海鈞在中期業績會上表示，恒大的凈負債率將因物業分拆而降低約19個百分點。

       2020上半年，華潤置地的凈負債率上升15.6個百分點至45.9%，雖然仍處于低位區間，但分拆上市，無疑也將進一步強化置地的資產負債表。

展望未來，弗若斯特沙利文報告表示，中國全業態物業管理及商業運營服務市場收入總額可能將在2024年達到6982億元，實現2019 年-2024年8.2%的復合年增長率。

      華潤萬象看到了這一發展機遇，在招股書中表示，未來將加速擴張規模，鞏固領先市場地位。

而物業＋商管的模式，讓華潤與現有的物業公司區別開來，有了獨特性。在住宅物業領域，華潤能做的和其他房企一樣，就是在接母公司資源同時也并購擴張；而在商管領域，華潤商業的品牌，也可以讓它進行輕資產擴張，輸出品牌管理。

李欣稱，未來五年，在規模穩定增長的基礎上，華潤置地將繼續做大做強以購物中心為核心的商業重資產業務和商管、物管等輕資產業務。