零售實體店“寒意漸濃” 掀起業態調整潮

　　“5:3:2”，曾被認為是購物中心里百貨、娛樂及餐飲的最佳比例，這一“金科玉律”如今正在被打破。近日，商報記者了解到，目前我市不少購物中心正在加快業態比例的調整。此前，萬達集團董事長王健林更是明確表態：明年開設的萬達廣場(不含萬達百貨)將全面取消服飾業態，力爭不招零售業態。業內人士對此分析，在經濟大環境不理想，電子商務沖擊的大背景下，購物中心作出相應調整是必然。

　　零售實體店“寒意漸濃”

　　“現在生意不行哦，這幾天又連續下雨，來購物的人更少。”9月7日，盡管是周六，但當記者來到位于渝中區解放碑商圈某購物中心內的一家品牌服裝店時，銷售人員如是說。

　　“相比去年同期，業績起碼下滑了兩成。”該銷售人員還說。商報記者也觀察到，該購物中心的服裝等零售店鋪大部分門可羅雀，鮮有顧客光顧。

　　“今兒是周末，我都是約了朋友到頂樓的電影院看電影。”正在等電梯的市民汪涓告訴記者，她平時很少在購物中心買衣服，一般都是在網上買。

　　而在沙坪壩三峽廣場內的另一大型購物中心里，情況同樣不容樂觀。“你看嘛，樓下咖啡店坐滿了人，而來店購物的人卻少之又少。”一運動品牌店工作人員稱，“有的顧客我們都認熟了，他們完全是來試衣服尺碼，然后回去在網上買。”

　　據南坪百聯上海城購物中心相關人士透露，以該購物中心內零售業態中的服裝類為例，今年上半年業績雖然較去年同期有所增長，但增幅卻出現下滑。“去年上半年，我們服裝類業績增速就達到40%，但就目前的狀況，預計今年截止到9月，增速僅有25%。”該人士透露。

　　“購物中心零售業績不理想的確存在。”昨日，重慶新中地產總經理何偉堅在接受商報記者采訪時介紹，從2011年起，該公司旗下就有不少業主反映，其在購物中心承租的服裝等零售業態業績不好，有的甚至無法交租。

　　據仲量聯行的研究報告顯示，2012年底至2013年初，國內整個零售市場的銷售額增長開始放緩，2012年底，上海、北京兩地分別僅有兩三家零售商場實現了銷售額增長率上升，大部分商場的銷售額增長率均有所下降。

　　購物中心掀起業態調整潮

　　在萬達集團的2013年度上半年工作總結會上，董事長王健林提出，萬達廣場要減少零售業態占比，特別是減少服飾類零售業態占比，增加生活類業態占比，比如美發、美甲、書吧、教育培訓等。2013年四季度以后開業的萬達廣場，二樓將全面取消服飾業態，力爭不招零售業態，2015年之前把已經開業的72個萬達廣場二樓業態調整完。

　　“不過，萬達廣場在重慶項目何時調整，具體怎么調整，目前還不方便透露。”萬達廣場重慶方面人士透露。

　　萬達并不是購物中心調整業態比例的個案。據商報記者了解，我市不少購物中心也啟動了業態比例的調整。

　　“集團總部方面早在去年初就有了調整業態比例的想法。”位于較場口的日月光中心項目相關人士日前向商報記者透露，今年年初，該購物中心啟動了調整。該人士透露，以服裝為主打的零售業態與餐飲、娛樂業態占比將從原來的5:5調整為3:7。

　　而南坪百聯上海城購物中心相關人士則介紹，今年7月份開始，購物中心便實施了調整方案。“原先，我們項目以服裝為主打的零售業態占比達到60%，而餐飲和娛樂各占20%。”該人士稱，調整全部完成之后，餐飲和娛樂兩大業態及新引入的一些服務功能業態占比共計提升到60%，而零售業態占比縮減至40%。

　　而位于觀音橋商圈的大融城也于今年5月底宣布啟動業態調整。“除了保留大部分快時尚服裝品牌，將通過引入新商家，豐富和提升教育培訓、兒童活動等業態及品牌。”大融城負責人、重慶融科光控實業發展有限公司執行總經理周頌明告訴商報記者，零售業態占比將從原來的70%縮減至60%。

　　9日，南坪星光購物中心負責人則在接受商報記者采訪時表示，業態比例僅僅是一種參考。“以南坪星光購物中心為例，我們也在作部分調整，但是對于業態比例并未作太多考慮。”該負責人介紹，針對賣場商品結構較為單薄的問題，未來還將增加一些商務男裝和成熟女裝品牌;同時，完善價格層次，以滿足在賣場所在區域消費者的不同需求。

　　調整目的旨在吸引客流

　　根據中華全國商業信息中心的統計數據，2013年上半年全國百家重點大型零售企業服裝商品零售額同比增長6.9%，增速較上年同期低2.9個百分點。何偉堅認為，服飾類零售業態的租金水平一直較高，但業績普遍下滑，無法持續貢獻高租金，也是目前各購物中心調整業態比例的重要原因。

　　“除了新建的購物中心以外，還有不少由傳統百貨改建而成的購物中心。”重慶零售商協會秘書長李運楊表示，過去，購物中心往往只是采取零售、餐飲和娛樂等幾種業態簡單疊加，但這種模式在目前市場走低和電商沖擊的情況下已經陳舊不堪，轉型體驗式業態才能提升客流和業績。

　　“此外，各類購物中心品牌同質化也較為嚴重，尤以服裝類零售業態最為明顯。”李運楊說，如今購物中心的服飾頻繁打折，反而降低了對客流的吸引力，導致購物中心內服裝實體店業績不佳。他還表示，萬達廣場減少零售業態占比，特別是服飾類零售占比，也是為了減少與萬達百貨的業態重合。

　　其實，零售向來是毛利與規模的平衡游戲，價格是核心。線上勝在便宜，線下贏在體驗。何偉堅表示，在服裝、消費電子、家電和圖書等標準品上，電商對傳統零售渠道的沖擊已非常明顯。但是，電商還難以將一杯熱氣騰騰、香氣四溢的咖啡送到你的面前，也無法提供父母和孩子一起游戲的快樂與滿足。這或許才是各大購物中心的機會所在。

　　合理布局業態 實現差異化經營

　　根據德勤與中國連鎖經營協會的報告，截至2011年底，中國已開業購物中心總量為2812家，但到2015年，這一數字預計將達到4000家。業內分析，由于消費者對高端消費和體驗性消費的需求越來越大，傳統百貨單一的業態形式滿足不了當下的消費群體，因此，多家企業嗅到其中商機，開始大力進軍創新型購物中心，力圖分羹市場。

　　但高緯環球研究部數據則顯示，從目前國內購物中心空置率來看，一線城市購物中心平均空置率接近10%;二線城市中，重慶、沈陽、青島及廈門幾個城市由于部分項目招商未達到市場預期，購物中心空置率高達15%～20%。

　　中國連鎖經營協會與德勤華永會計師事務所在去年年底合作發布的《2012中國購物中心與連鎖品牌合作發展報告》就已經指出，我國購物中心已步入調整的高峰期，建議三線以下城市的購物中心開發不能頭腦過熱，須審時度勢;而一、二線城市購物中心應注重對運營能力的建設，要以消費需求為先導，明確定位。

　　據市商委相關人士介紹，截至去年年底，我市主城和區縣，已經建成并投入使用的大型購物中心達70余個。“以解放碑商圈為例，不足一平方公里范圍內，購物中心數量就達五六個。”該人士表示，競爭激烈，勢必要求各購物中心打造差異化經營。

　　“差異化經營并非一句話就能實現。”重慶新中地產總經理何偉堅則認為，個性化經營模式受到的制約因素有很多：如顧客消費水平、業態組合、品牌豐富度、經營者的管理水平等。“升級改造、業態調整、增強體驗感受均是未來購物中心發展的方向，至于具體內容，要根據每個購物中心的特色以及弱點針對性地提出，不能一概而論。”何偉堅表示。

　　“購物中心的建設應從目標市場著眼，從規劃上做起，一切都要圍繞滿足論證的目標市場需求進行規劃和設計、施工及招商。”李運楊則認為，有目標明確的前瞻性，購物中心才能有鮮明的風格，合理的布局，創新的人流和物流組織，提檔升級的預設，才能為零售商今后的經營留下廣闊的空間。

　　另外，李運楊還表示，無論是前提市場調研，還是預設定位，非常關鍵的因素就是要弄清楚，項目究竟是為誰服務?這就要求企業要對所在地消費趨勢、消費文化，包括消費者消費傾向做深入研究。