剖析：國內購物中心存在問題

　　(一)供求不平衡

　　由于2003年開始的大型購物中心投資熱，致使一些投資盲目上馬，缺乏總體的規劃方案和可行性分析，由此導致不少的建好用房沒有招商成功。

　　國家統計局的數字稱，截至2005年底，全國商業營業用房空置面積達到3872萬平方米，同比增長23.2%。

　　相對應，大型購物中心的招商本身也是一項龐大的工程，這有別于傳統大百貨店的先選址、先開發、后招商的模式。相反，大型購物中心應該是先招商再開發，也就是將購物中心的主體經營項目先確定下來，再按主體經營項目所屬各主力店的規范要求來做整體的統一規劃與開發，這樣一來，開發完成后的購物中心即符合市場的需求又規避了完成后的招商風險。盲目做購物中心項目的開發風險是非常之大的。

　　(二)城市功能配套建設與大型購物中心不協調

　　國外發達國家已發展成功的數十萬平方米的大型購物中心與當地整個城市的功能是完全配套的，比如交通位置便利、大型停車場等。國內的一般中心城市的人口都在500萬之上，國內中心城市的規劃總是滯后城市的經濟與人口增長，城市人口的急劇膨脹造成城市的功能配套建設總是在修修補補，急劇膨脹的人口與車輛造成國內的中心城市大范圍的堵車現象，節假日這一現象就更加嚴重。

　　國內中心城市交通的不順暢、主力商圈停車位的建設滯后等，制約了大型購物中心在消費的黃金時間內吸引更多的人流，更重要的是吸引不到更多有購買力的有車階層。就拿西安市小寨區域的百盛、金鷹國際、省軍區三個購物中心來說，僅金鷹國際門前有一個面積不大的停車場，這嚴重制約了小寨商圈購物中心的發展。

　　因此，國內城市的規劃、城市功能的配套程度才是決定大型購物中心成敗的決定因素。

　　(三)經營管理模式缺乏

　　Shopping Mall的經營方式主要有三種。一是開發商自行出租，統一進行經營管理，這主要是歐美發達國家在業態已發展成熟時采用的;二是出租主力店，出售小塊單位;三是開發商聘請或委托專業商業運營商進行運作。

　　當前我國Mall 的開發主要采取第二種方式，與主力商戶簽訂承租合同，出售小塊單位回籠資金。究其原因，除了開發商仍存在短視和投機行為外，其自身經濟實力的不足也是開發商迫不得已的行為。但這樣造成的后果是Mall的管理難以統一進行，買斷所有權的業主可以為了自己的利益各行其是，以至Mall難以從整體上開展統一規劃和營銷活動。

　　大型購物中心項目是中國近幾年才興起的新型業態，百貨零售業界對此業態的認識與經營管理仍存在許多盲區，還沒有形成一定的成熟經營管理的經驗積累。如果完全按照商業地產的經營模式，也就是說將鋪位全部賣出去或租出去，只做一些普通的物業管理，那是極不利于這一業態的市場培育與發展的。

　　折衷的選擇是，由具有成熟的大型百貨店經營管理經驗的團隊來進行統一的管理，除了一般的物業管理之外，仍要加上統一的營運與推廣的職能管理，以此來探索出一條符合中國國情的大型購中心的經營與管理模式。