商鋪投資 重“鋪”更重“商”

　　一鋪真能養三代?

　　常言道“一鋪養三代”，這充分體現了商鋪投資回報率較高的特點。在一些商鋪開發商的廣告中，可以看到年收益率8%至10%的誘人承諾。高回報的誘惑成就了近年來商鋪投資的火爆行情。

　　值得關注的是，普通投資者的商鋪回報率卻從當初的12%左右下降到目前的6%至8%。雖然這個回報率依然相當高，但已經顯現出商鋪投資的風險。

　　投資陷阱層出不窮

　　在商鋪投資行情逐步升溫的影響下，一系列的投資“陷阱”也浮出水面。有兩類風險最值得注意，首先是承諾最低收益率。

　　在商鋪投資熱紅火了兩年后，北京商鋪市場出現了一例又一例投資回報不能兌現的案例，像巨庫、第五大道等，在項目銷售時，開發商方面宣傳可以獲得8%～10%的回報率，開業半年后，商鋪的出租率仍未超過60%，高額的投資回報率沒能實現。

　　除了承諾投資收益保底之外，另外一大陷阱是商鋪“拆零”。由于一般的商鋪面積都比較大，普通投資者很難承受，因此一些開發商打出了所謂“拆零”的口號，并承諾可以辦理小產證。但事實上，根據有關的政策，“拆零”的前提是必須向房地部門申請，辦理審批程序。

　　如要改變承重結構等，須向建設、規劃、消防、衛生等管理部門辦理報批手續，經批準方能分割，分割后，還應辦理變更登記手續方可銷售。對于投資者來說，應該首先看到這些變更登記文件。否則根本拿不到產證，也不要說收益了。

　　只看地段遠遠不夠

　　對于許多初入的投資者來說，投資商鋪首先關注地段和價格，事實上這些僅只是基礎。從理論上講，商鋪需在一定的商業氛圍中才能存活、發展。對于還未形成氣候的商圈，自然需要花費一些時間“培育”。只有在商業氛圍被培養出來之后，商鋪才能夠實現理想的經營狀況和投資回報。如果開發商只是引用一些概念，一味宣傳離鬧市比較近，卻沒有具體的商業開發計劃，這是遠遠不夠的。

　　從目前上海的商業環境來看，同樣是商業中心地區，商鋪租金價差進一步拉大，最大在3倍以上，至于次商業中心地區的社區商業街價差更大，高的達10倍以上。決定商鋪租金的原因多種多樣，不單單是一個地理位置的概念。比如周邊商業氛圍、地勢走向、樓層高低、商鋪面積等都可能造成租金的高低差距。因此在投資商鋪，特別是外地商鋪的時候，更要謹慎。