北京效仿香港？皇城“腳下”建地鐵商場

　　京城核心北京地鐵線路的布局日益完善，衍生商業也初具規模。北京“十二五”規劃顯露出對地下商業的“重點關注”。地下商業這種邊緣化的商業模式開始備受矚目，并將成為京城商業的下一站風水寶地。

　　已有商業企業盯上了地下商業這塊大蛋糕。崇文門商圈國瑞購物中心地下二層開了一家新的地下購物中心——廣德超級馬克購物廣場。這個購物廣場，是京城核心商圈內首次出現的、純粹意義上的地下商業項目。相比地上空間的高額租金，地下空閑的性價比明顯高很多。

　　新興地下商業 低租金 借客流 快盈利

　　開業半月實現盈利

　　北京已經有商業企業盯上了地下商業這塊大蛋糕。上月底，直通周邊社區的廣德超級馬克購物廣場，在崇文門國瑞購物中心地下二層正式亮相。與京城其他一些地上、地下均覆蓋的商業項目相比，這家商場全部位于地下。這是京城核心商圈內首次出現的、純粹意義上的地下商業項目。開業以來，廣德超級馬克購物廣場的日均銷售額達到數十萬元。廣德超級馬克購物廣場總經理袁志偉表示，按照這一數字，商場已經實現了盈利。這或許為即將拉開大幕的京城地下商業開發增添了信心。

　　北京地下商業目前大多較為低端，尚處于發展初級階段。廣德超級馬克購物廣場頗為優異的銷售業績受到了業內的關注。據悉，廣德購物廣場的投資方曾在北京天通苑明珠奧特萊斯和外埠市場運營過地下商業項目。

　　錯位經營彌補區域空白

　　盡管投資地下商業可獲得可觀的利潤回報，但也要面對地理位置相對不佳、難匯聚客流的經營風險。

　　廣德超級馬克購物廣場采取錯位經營的經驗，或許對其他欲分地下商業一杯羹的商業企業有所借鑒。其主要業態分為三部分，包括廣德鞋業、時尚購物街和生鮮產品市場。盡管與國瑞購物中心配套的超市樂天瑪特同時經營生鮮品類，但廣德購物廣場的生鮮業態定位為類超市化的農貿市場。這些業態和品牌彌補了國瑞購物中心的商業空白。

　　在崇文門等核心商圈激烈的商業競爭格局下，商場想要謀得一席之地，在錯位經營的同時，還要不斷創新經營模式。據悉，廣德超級馬克購物廣場的主力業態是時尚購物街，將借助企業自主研發的網絡平臺進行銷售。與百度、淘寶網等平臺實現對接。

　　袁志偉

　　廣德超級馬克購物廣場

　　總經理

　　“在北京核心商業資源愈發稀缺、價格昂貴的情況下，如果與社區連通的地下商業能夠‘養’起來，既能給消費者更便捷的購物選擇，也能成為企業一筆頗具性價比的投資。

　　相比于周邊地上商業項目的租金，廣德超級馬克購物廣場的租金水平只相當于其1/3。一方面，這是商場降低商戶經營壓力、縮短培育期的一種手段;另一方面，這也證明地下商業整體的租金水平較低。”

　　老牌地下商業 檔次低 商品多 賺“順路”錢

　　就要“淘”的感覺

　　談到地下商業，多數人會想到西單的地下文化廣場。這里不僅有餐廳、冰場、游戲廳，還有以77街為代表的各類服裝飾品專營店。

　　楊小姐是西單的?？停看魏团笥训轿鲉喂浣?，都會到西單地下文化廣場淘個性化十足的外貿品。盡管各家小店的商品也不是響當當的品牌，但楊小姐喜歡的就是這種“淘”的感覺。用她的話說，在中友、君太買的衣服在大街上轉一圈會發現不少同款的，但在地下文化廣場的小店里淘的，絕對是“限量版”。

　　小商品聚集地

　　除了西單老牌商圈的地下廣場，長安街兩端還有兩處地下購物場所，那就是永安里的新秀外貿城和公主墳地鐵通道里的小商品雜貨區。

　　據河北的小何介紹，她到永安里地鐵一側的新秀外貿城是“誤撞”到那里的。她聽同學介紹，北京有一處外國人購物非常集中的地方，叫秀水街。她和朋友到北京游玩就決定到傳說中的秀水市場逛逛，誰知下了公交車誤以為地下的外貿城就是秀水市場。“那里的T恤、包包款式不錯，我們買了好幾件東西，要價也比秀水市場便宜。”{page_break}

　　賺“順路”錢

　　與西單和永安里的兩處地下商業區相比，公主墳地鐵通道處的雜貨區無論是檔次還是產品豐富度，都要遜色不少。在這里的攤主做的是乘坐地鐵上下班人群的生意，主要出售手套、拖鞋、肩包、廉價兒童玩具。來往的乘客不少是圖方便順路買點東西。不過，由于公主墳地區地處城鄉接合部，低價商品人氣還不錯。

　　上周末晚上10點多鐘，當一些商店已停止營業的時候，這些小攤主們仍在熱情地招呼著剛剛下班的乘客。

　　自發地下商業 位置佳 空間大 功能全

　　改變“海淀掙錢朝陽花”

　　說到已成熟的地下商業，人們很快會想到中關村龐大的地下商業群落。

　　四五年前，中關村白領們的收入在京城已屬中高檔次。但這里商業設施缺乏，消費者不得不轉移到其他地方消費。當年一份調查統計顯示，在城東以燕莎、賽特為首的高檔商場消費者中，至少一半是來自于海淀區的白領、金領。“海淀掙錢朝陽花”也成為概括當時消費局面一句最貼切的話語。

　　當時，中關村電子市場里近5000家中小經銷商帶來日均10萬人的客流量，以及每年實現的幾十億元銷售收入。巨大的消費潛力，任何商家都不愿放棄。不過，2009年由北京市海淀區人民政府頒布的《關于加快推進中關村西區業態調整的通告》中，明確表示不鼓勵電子賣場、商場(店)、購物中心、餐飲等業態在本區域內發展。為了不放棄如此巨大的消費潛力，地下商業成為了一招妙棋。

　　龐大群落還需規劃

　　隨后，各商家紛紛發力于中關村的地下商業，2006年4月開業的中關村廣場購物中心，也成為了中關村地下商業最早出現的一家購物中心。這座沒有地上營業面積的購物中心由商業步行街、精品專賣店、名店運動城與津樂匯百貨、家樂福大賣場、大型影城、空中花園6個主體部分組成，能滿足人們大部分消費需求，隨后新中關購物中心落成，逐步滿足該區域中的高檔消費。至此中關村地下商業日漸完善。而4號線、10號線的建成更是為中關村起到了如虎添翼的作用。

　　這里經營面積龐大，消費者的大部分消費需求幾乎都能一站式滿足，但許多消費者在這里購物都“迷路”過，或者找不到所要買的品牌店的位置。中關村地下購物區域間缺乏引導，與地上商業設施缺乏聯動，這些讓消費者抱怨“能下去但不知道從哪上來”。

　　記者手記

　　陽光與陰霾

　　何為地下商業?在向業內人士請教和翻閱資料時，記者發現，地下商業的界定也困擾著很多人。一方面北京地上空間的金貴讓人們想到向腳下發展，但是另一方面，地下商業人氣的培養、安全問題等等，又讓這一話題成了喊打的對象。

　　首先，先解決概念疑問。經過記者對京城現有地下商業的實地走訪以及翻閱當前北京市政府對地下空間的規劃，地下與地下商業為聯合體的不是本文談論的內容，比如地上商場百貨普遍開發的地下負一層、二層等，多設置為餐飲區、超市等。那些原始的、體量小的，很多是由人防工程改造或地鐵通道改造的，是初期的地下商業，發展緩慢。大型的地下商業廣場是地下商業的代表方向，比如上述提到的西單地下文化廣場，以及新興的崇文門廣德超級馬克購物廣場。目前，前門、通州、大興等地區已明確了發展地下商業的規劃，相信這些政府推動、與北京城發展契合的地下商業項目，會給地下商業帶來更多陽光。

　　西單地下文化廣場由死地變活，或許可以給北京未來的地下商業發展提供借鑒。西單地下文化廣場2000年2月正式營業，雖然先后與西單商場、中友百貨等企業合作，但最終以失敗告終。投資方甚至一度以白菜價出租，但應者寥寥，地下商鋪一度停業。后來，新加坡的77街集團租下了這一商鋪，并通過業態組合、精準鎖定17-25歲年輕人，如今已成為西單商圈時尚消費的代表之一。

　　但是，商業運作上的成功很難掩蓋住地下商業的一個致命弱點，那就是安全問題。此前就有人士提出，永安里的新秀外貿城存在安全隱患。由于外貿城商戶下班后會把所在區域上鎖，割斷了兩個地鐵口間的通道，一旦發生火災，不利于人群撤離。如今，新秀外貿城縮小了區域，留出了地下過道空間，所以仍在永安里地下不咸不淡地經營著。

　　這也是地下商業多年來無法迅速壯大的原因之一。畢竟，拓展地下空間需讓人感到安全，這樣才能娛樂和購物。只有這樣，北京城才有可能出現香港、上海地鐵里鱗次櫛比的店鋪。南京新街口地下商業街去年成功“增肥”的經驗值得借鑒。其地下空間不僅將地下的各大商場相連，在專門的地下營業層融合了商店、餐飲、娛樂等業態，并設計了16個出入口與各商場相連，既方便顧客進入各商場，一旦出現險情也可以作為疏散通道。