限購令下 投資杭州商鋪 抓住稀缺資源

　　限購令下，商業地產因不受政策限制而發力走俏。據透露，上周銷售最好的十個樓盤，商業地產占半壁江山。而據漢嘉機構預測，在日趨緊張的購房政策下，今年二季度，商業地產銷售絕對值和占比都將繼續增長。

　　然而，與酒店式公寓這一商業地產形式不同，因區位優勢、投放數量等因素，杭城極具投資價值的商鋪已然成為一種稀缺資源。誰投資預期更好？誰投資回報率更高、更穩、升值潛力更大、更保值？如何目標準確地抓住這些稀缺資源？需要投資者們做足前期功課。

　　好商鋪稀缺

　　杭州企業主丁建柱十分佩服網友“寧靜致遠66”的投資眼光。據悉，2002年4月，該網友在杭州濱江濱盛路一帶買下一間面積85平方米左右的單層商鋪。剛開始，商鋪年租金僅1.8萬元，出租后主營裝潢和建材。隨著品牌樓盤入住率的提高及后續不斷開發和配套的落成，再加上地鐵利好因素，該商鋪經營業態隨之升級，租金開始水漲船高。目前，該商鋪租給了一家茶餐廳，年租金收益13萬-14萬元，售價從最初的8000元/平方米，上漲至目前的4.8萬元/平方米。

　　“可惜，像這樣的溫州炒房族老黃最近忙著四處打聽哪里有好商鋪可買。前段時間他了解到，與吳山夜市一起被稱作杭州最具人氣兩大老牌夜市之一的大關夜市，因2009年5月拱墅區政府改革而“走紅”，現在人流密集，攤位身價大漲：一個不到3平方米的小攤，轉讓費被炒到10萬元，租借費達到2000元以上。盡管如此，因生意不錯，依然有大批的人支付高昂租金希望進入。而其上級管理公司卻只收兩三百元管理費。

　　老黃對沒抓住這次機會一直耿耿于懷，“稀缺資源要早點下手，否則只能再次扼腕嘆息！”

　　記者在透明售房網查詢發現，2月的最后一周，杭州主城區二手房總成交量555套，其中住宅成交460套，非住宅的商業項目成交95套，占比17%；而3月第一周，杭州主城區二手房總成交量為180套，其中非住宅45套，占比上升到25%。之后兩周，隨著住宅打折風漸盛，非住宅類比例又有所下降。

　　“不少中介還為此專門成立了商業地產部。”不少中介業內人士并不認為商業地產成交量在下降，相比新政后總成交量下滑，地段好、回報率高的商鋪一直比較稀缺、供不應求。

　　杭城一項目營銷經理王然說，不同于住宅一次性的投機行為，商鋪投資屬于長期利益，投資價值遠大于投機價值，不少開發商為此不約而同選擇商鋪，其市場供應量越來越少也導致好房稀缺。

　　“現在，只要杭州一有新盤推出商鋪，溫州的商鋪團就來了。從看準到下單，速度很快。”中介人士王成郊曾說，去年年底，他帶的一個溫州團一下子買下了名城燕園幾乎一條街的商鋪。

　　而雄厚的購買力支撐著稀缺商鋪熱銷：金都·城市芯宇一間面積50多平方米的商鋪賣出了450萬元的高價，折合單價達89100元/平方米，刷新杭州社區商鋪成交價紀錄；丁橋某樓盤新推商鋪，均價達50000元/平方米，甚至接近主城區一些沿街商鋪。

　　可關注板塊

　　商業地產與住宅銷售此消彼長，在住宅低迷的情況下，商業地產占比肯定會有所增長。針對目前好鋪稀缺現狀，導報記者多方查詢，發現還是有不少板塊接下來可緊密關注。

　　據不完全統計，目前杭州在售的商業地產項目不下三四十家。隨著今年商業地產的投資潮日漸高漲，不少商鋪新項目正陸續開盤。{page_break}

　　“城西地標性城市綜合體浙商財富中心位于蓮花街的展示中心目前已開張，商鋪均價4.9萬元左右，面積在120-500平方米之間。”浙江藍盾置業發展有限公司副總經理曹楊介紹，目前人氣最旺的房源已有6家客戶盯上。

　　以板塊論，具有高密度、高定位商業地產項目的錢江新城依然受關注。從去年開始就有大批公建項目進入集中交付期，原本投資者最擔心的生活配套正得到積極改善。有媒體報道，去年4月萬象城開業后，目前節假日日均人流量已基本穩定在五六萬人次，說明該區域商業集聚效應正在增強，板塊價值會進一步凸顯。

　　而據杭州市總體規劃，下沙新城60平方公里城市建設范圍“一核一心帶兩區”總體框架結構，“一核”即金沙湖所在的新城中心區，規劃總面積7.8平方公里，是規劃確定的下沙副城公共中心區，也是下沙未來的中央商務區。金沙湖湖區面積86公頃，計劃明年底基本完成湖體開挖。杭州經濟開發區管委會決定用一個五年計劃，基本完成區域重要公建設施，使之成為杭城東部的“城市會客廳”。

　　地鐵核心區的多個綜合體項目也成就了下沙區塊的強勁潛力：地鐵1號線34個站點該區占7個，涉及龍湖·滟瀾山、德信·早城、盛泰·名都、伊薩卡等樓盤，促成盛泰·名都商鋪最高成交均單價近2.4萬元。該樓盤所在站點附近也可稱下沙人氣最旺之處，集金融、商貿、行政三大中心，被稱下沙“武林廣場”。“這邊的商鋪很少有轉手出售的，就是出租，轉讓費高的也要上百萬”。一位中介公司經紀人稱，曾經附近有一排商鋪，整體裝修后出租，租金價格高達每天12元/平方米，可照樣被照單全收。目前該區域是“一鋪難求”。

　　去年起，杭州城北、運河之畔、拱宸橋西的杭城北部都市新商圈已悄然鋪開，總投資逾20億元、總建筑面積逾40萬平方米的拱墅區六大公建項目聯袂啟動。其中啟動較早的華豐板塊周邊上塘中河高架、秋石高架快速路、德勝高架快速路、留石高架快速路、石大快速路形成“井”字形交通線。規劃的地鐵3號線、試行的快速公交B3線及多路公交車更突出該板塊的區位優勢。目前在售的泰地北上新城、大華·海派風景“歐陸生活街”等物業受到廣泛關注。

　　城東新城則借地鐵、高鐵、水上巴士、快速公交等交通之勢，投資千億傾力打造杭州“徐家匯(002561,股吧)”，在售同方國際、中凱東方紅街等項目十分受熱捧。

　　因經適房拉動鋪位林立的丁橋商鋪價格驚人：廣宇上東城沿街商鋪2期均價達5萬元，但銷售中心信息為“現在50-60平方米左右的商鋪已基本賣光”。與上東城同處新城廣場附近的另一在售盤冠宇·雋園，商鋪一經推出，就被整體團購一空。該板塊目前唯一的大型商業綜合體新城廣場周邊鄰里人家等商鋪目前無論出租或出售，價格均為區內最高。而丁橋另一商業綜合體丁蘭廣場綜合體目前已動工，另一商務廣場和睦新天地也在建造中，在可預見的未來，丁橋大規模商業集群效應值得關注。

　　而濱江區塊商鋪最熱的就是區政府一帶，附近春曉路沿線商鋪出租率近100%，2008年左右交付的瑞立中央花城、風雅錢塘40平方米商鋪年租金在7萬元左右，90平方米商鋪一般年租金達13-14萬元，而200平方米以上的商鋪，有些超過了20萬，且基本能保持每年8%左右租金增長率。濱江區擁有社區商鋪的樓盤相對較多，像東方郡、云廈連園、天鴻君邑、風景蝶院等熱點盤基本都包含了不同體量的底商。

　　申花板塊商鋪成交量的持續走熱與銀泰、沃爾瑪等入住不無關系，這些沿街商鋪潛力也可見一斑。昆侖·橡樹園多套商鋪以超過4萬元單價成交，有一間轉角店面單價甚至超過6萬元。

　　此外，正在施工的國大城市廣場將挖地下5層，一、二層開發商業項目，其余建地下車庫。其中二層將通過地下通道，與武林廣場地鐵站連通，地鐵客流可直接進入商場。若成功與一街之隔的百大、銀泰武林店、杭州大廈形成“無縫連接”，武林商圈將形成“地下大走廊”，升值潛力不言而喻。