潘韜：中國將集體進入綜合體時代

　　據三益佳柏資產管理有限公司董事、聯系總裁潘韜今日在2014商業地產運營價值發展論壇介紹，從2013年到2015年這幾年時間，中國的商業地產開發量將達5.64億平方米，在全球當中中國商業地產開發量占50%，上海一個城市是排第一的，成都排第二，成都一個城市占全球開發量的10%左右。在2013年超過1000萬平方米的城市綜合體有11個城市，2015年高達26個城市。

　　前不久世聯地產曾經在研究報告中提出，中國將集體進入綜合體時代，潘韜稱，在這么多的城市綜合體的開發量當中，有經驗，有能力，有品牌的全國性開發商只占5%，而95%是那些地方性和區域性開發商，或者說是一批第一次進入，或者是很少涉足商業地產的開發商做的，也就是95%的開發商基本上沒有商業地產的開發和運營經驗，這是從數量上來講的。

　　從開發項目體量和數量上來講也是如此，潘韜表示，從綜合體項目的數量上來講，75%是由沒有什么開發經驗的開發商開發的，而從體量上來講仍然高達70%是這樣開發的，中國經過這幾年，做商業地產的開發商和運營商當中，只有5%是有經驗有品牌的全國連鎖型開發商，而這里面75%的項目是由沒有經驗的開發商開發的，70%的體量是由開發商開發的，這樣巨大的體量的開發量，同時還有這么大比例的開發商是缺乏商業地產的開發經驗和運營經驗的。

　　潘韜介紹稱，商業地產整個開發是一個多鏈條的產業，包括項目定位、招聘運營、管理、資本運作，一個開發商要做商業地產最起碼要需要三種基本的能力：開發能力、商業的能力、金融能力。以前做住宅為主的開發商，或者以前不是做開發商的零售商，既不做開發商也不做零售商而是做空調的，還有做飲料的，還有做銀行的都在進入這個行業，并且存在巨大風險。轉戰商業地產的風險包括：對商業地產本質和產業鏈認知不足;缺乏核心商業資源;缺乏產品能力;對各個專業的協調和控制不足;很難組建專業的核心團隊。

　　潘韜認為，商業地產開發需要拿地、定位、招商、研發、工程建設、運營管理、投融資，是多鏈條，需要自己整合串聯的一個多鏈條的產業，在這個過程中公司這幾個環節的專業能力都需要具備，如果一個不具備你就將面臨比較大的風險，曾經托爾斯泰講過一句比喻，幸福的家庭是相似的，不幸的家庭各有各的不幸。商業地產是一樣的，成功的項目是相似的，各條專業線都很成功，失敗的項目各有各的失敗。

　　在購物中心方面，潘韜表示，現在中國購物中心里面比較活躍的、有價值的品牌不會超過1200個，全國有將近5000個購物中心都在搶，這時候一個公司沒有足夠商業資源的累積和積累的時候，你的商業地產開發會面臨很大的風險，甚至很多會賣不出去，樓蓋起來了想起來招商，再去招商發現找不到人，我有一個朋友為了找一個超市的負責人，竟然找了一年才知道這個超市的負責人是誰。

　　缺少商業資源也會成為購物中心致命弱點，潘韜稱，萬達每年開的萬商會，參加這個會的商家有1500個到2000個品牌，這叫商業資源，美國每年開購物中心年會上，2/3的項目在年會上把租賃合同簽掉，這叫商業資源，而我們大部分開發商如果缺乏這樣的核心商業資源就會面臨很大的風險。

　　人才緊缺也是商業地產必須面對的問題，潘韜表示，只有進入到專業化服務時代以后人才的緊缺才能從根本上得到緩解。從各個環節來講都面臨這樣的問題，這幾年專業化服務公司蓬勃興起，就是因為有這么大的需求量，正是因為有這么大市場的比例掌握在沒有經驗的開發商手里，無論是萬達、華潤積累商業地產經驗要在8年以上才能形成完整的知識積累和產品積累，但這是大部分公司是來不及的，等你積累完以后市場沒有了。

　　潘韜認為，從5.46億的開發量，從95%的是土豪開發的商業地產項目，75%的項目都是由土豪開發的，從這幾個數字來看，中國進入真正西方歐洲的時代，你只要負責投資，把專業化的各個環節由專業化的、有專業價值的公司去做的時代，叫專業化服務時代，今后的五到十年中國一定會出現自己的五大行。