商鋪閑置不敢升級 濟(jì)南東門服裝城還能撐多久？

東門服裝城二樓已經(jīng)整體空置

在老東門商圈，東門服裝城二樓已經(jīng)整體空置

　　隨著濟(jì)南舊城改造，越來越多商場擴(kuò)建升級，升級之前，經(jīng)營者也很糾結(jié)：不改造，設(shè)施條件太差;改造，擔(dān)心人氣流失，失去往日商氣。在濟(jì)南老東門商圈，原老東門小商品市場東側(cè)的東門服裝城，曾借著小商品市場的人氣，做得不錯，現(xiàn)在，小商品市場升級了，服裝城卻面貌依舊，不過它的經(jīng)營卻并不如故。

　　沒人氣!

　　破舊大棚之下，2/3以上商鋪閑置

　　近日，記者來到東關(guān)大街南側(cè)的東門服裝城，旁邊原老東門小商品市場已經(jīng)改造，舊址成為停車場，新的老東門萬貨匯已修葺一新;而東門服裝城還是大棚式的老市場。

　　“這種大棚市場，興起于上世紀(jì)90年代。”這里的商戶老張說，當(dāng)時濼口、西市場、老東門小商品市場都是這樣的。

　　一般老市場，由于多年積攢人氣，商戶很多，但在這個服裝城里，二樓商鋪全部閑置，一樓商鋪最里面的也已閑置。據(jù)物業(yè)保守估計，2/3以上的商鋪是閑置的。

　　想招商?

　　“租金減半、押金可商量”難奏效

　　商鋪閑置，管理方打出了招租的招牌，而且擴(kuò)展了經(jīng)營業(yè)態(tài)：不再僅僅以服裝為主，日用百貨、五金工具、小商品、小家電、勞保用品、床上用品、辦公文具等都可以入駐。“人氣旺的時候，咱還可以選一選。現(xiàn)在那么多商鋪都閑著，能租出去就不錯了。”負(fù)責(zé)人劉先生說。

　　除了擴(kuò)大招租業(yè)態(tài)，租金價格也是大幅下降。“我們每天每平方米4塊錢，如果租的面積大，還可以再商量。”劉先生說，周邊商鋪租金在每天每平方米8元以上，還有公攤。

　　至于押金，東門服裝城每平方米500元，而且還可以再商量，除此之外，再無物業(yè)管理費。“價格的確很誘人。”在老東門萬貨匯一樓經(jīng)營的宋先生說，他的店鋪使用面積只有10多平方米，一年租金是3.1萬元，相當(dāng)于一天8元多，而且每年還有2000多元的物業(yè)費。

　　“招租這么長時間了，也沒見有多少新商戶進(jìn)來。”這里的商戶張先生說，大棚式商場夏天沒空調(diào)、冬天沒暖氣，在講究購物環(huán)境的現(xiàn)代社會，越來越落伍了。

　　扒一扒：

　　周邊市場曾3次改造，它都沒抓住機會

　　在宋先生看來，歷史曾經(jīng)多次給東門服裝城機會，但它都沒有抓住。

　　2013年，老東門小商品市場升級改造，所有商戶都搬出去另外尋找經(jīng)營場所。此時，不遠(yuǎn)處的燕福小商品市場抓住機會，火了一把;而就在旁邊的東門服裝城，卻在固守服裝業(yè)態(tài)。

　　2014年，升級改造后的老東門萬貨匯試營業(yè)，一樓是飾品、美甲、化妝品等，二樓是服飾，三樓則是鞋類;地下一層原本打算經(jīng)營小商品、小五金、小百貨、塑料制品等，但由于相關(guān)手續(xù)沒有辦完，就沒有開業(yè)。此時，西側(cè)的人民商場老東門店抓住機會，成立了DM東門小商品市場，300余商戶聚集，東門服裝城同樣沒抓住機會。

　　現(xiàn)在，受網(wǎng)購沖擊、競爭激烈等因素影響，DM東門小商品市場不干了，燕福小商品市場也準(zhǔn)備轉(zhuǎn)型做花鳥蟲魚，眾小商品商戶紛紛出來找商鋪。“當(dāng)時我也是從DM東門小商品市場出來的，我們幾十個商戶跟東門服裝城談，希望能整體入駐，結(jié)果沒有談攏。”宋先生說。現(xiàn)在，DM東門小商品市場的商戶要么入駐老東門萬貨匯，要么找了個沿街商鋪繼續(xù)經(jīng)營，真正入駐東門服裝城的很少。

　　分析

　　10年前日均客流能破3萬，如今破萬都難

　　老東門商圈式微改與不改都挺難

　　“原來都說老市場不要輕易動，一動就有可能動商氣。”濟(jì)南商界人士李先生說，但也不能墨守成規(guī)，像東門服裝城，這么多年了，還是大棚市場，已經(jīng)不再適應(yīng)現(xiàn)代消費方式，改造勢在必行，“但改造也有風(fēng)險，本來人氣就不行，一改造可能更沒人氣了”。

　　在李先生看來，老市場一旦改造，勢必需要擴(kuò)大經(jīng)營面積。現(xiàn)在，隨著城市擴(kuò)張，消費力在外流，如果經(jīng)營面積再擴(kuò)大，肯定養(yǎng)不活，這一點從老東門商圈式微就能看出來。10多年以前，老東門人聲鼎沸，日均客流量上萬人次，周末甚至能突破3萬人次;現(xiàn)在，新商圈越來越多，如東部高新會展商圈、西部緯十二路商圈、南部領(lǐng)秀城商圈、北部濼口商圈等，都會分流傳統(tǒng)中心商圈的客流。目前老東門商圈，周末客流能破萬就不錯了。

　　其實，在老東門商圈，經(jīng)營陷入困境的不止東門服裝城。DM東門小商品市場已關(guān)門，燕福小商品市場準(zhǔn)備轉(zhuǎn)型，此前在東門服裝城對面的李寧、波司登、特步專賣店，目前都已撤走。盤點濟(jì)南其他老商圈經(jīng)營得咋樣?

　　西市場商圈還在擴(kuò)英雄山商圈人氣挺旺

　　與老東門商圈商場經(jīng)營式微不同，同為老商圈的西市場商圈，則還在擴(kuò)張。近日，記者在經(jīng)一緯九附近看到，這里聚集了西市場、路港等小商品市場，還有華聯(lián)商業(yè)街、華聯(lián)商廈、嘉華購物廣場等商場。

　　與此同時，西市場與路港之間的地塊，正在由路港進(jìn)行開發(fā)，擴(kuò)大經(jīng)營面積的同時，也要增加停車位;華聯(lián)也已經(jīng)建成立體停車樓……“近幾年，這里舊城改造，建起了近70萬平方米的保利中心，附近還有盧浮宮館、御景城等樓盤。”濟(jì)南商界人士李先生說，有人就不愁沒有商氣。

　　另外，西市場商圈與緯十二路商圈連成一片。反觀老東門商圈，多少年了，這附近就只有長盛小區(qū)、青后小區(qū)等老小區(qū)，未來消費增長潛力有限，商圈勢必萎縮。

　　再來看一看同時期的新世界商城，它地處英雄山商圈，附近不僅有公園，還有文化市場、魯商廣場、全民健身中心、悅動城、小吃城等，業(yè)態(tài)比較全面，吸引人氣的能力相對較強。“不過附近新樓盤太少，消費潛力有限。”李先生說，濟(jì)南南部倒是興建了很多新小區(qū)，比如領(lǐng)秀城等，但是那里都有配套商業(yè)，分流了英雄山商圈的人流。

　　濟(jì)南北部的中恒商城以批發(fā)為主，靠近長途汽車站，客流不是問題。“未來，這里的一些老國企，比如棉紡廠、造紙廠等，都會進(jìn)行改造，建設(shè)居民區(qū)。”李先生說，未來人氣應(yīng)該不成問題。