樓市拐點出現了？二手房價環比下跌城市超上漲城市

房價拐點出現了？

11月15日，國家統計局發布了2019年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據。數據顯示，一、二、三線城市新房和二手房銷售價格環比漲幅均有所回落。

此外，還有17個城市房價環比下跌，數量連續三個月維持增長。疊加此前發布的銷售數據，房地產銷售面積年內首度重回正增長，樓市“以價換量”成果凸顯。

多位分析人士均向21世紀經濟報道記者表示，新房價格下跌城市持續增多，二手房價格下跌城市54個月以來首次逆轉超過上漲城市，諸多跡象顯示，如果沒有明顯政策調整，市場拐點或將出現。

關鍵指標逆轉

總體來看，4個一線城市新房價格環比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.3個百分點。二手房銷售價格環比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.2個百分點。31個二線城市，新房和二手房價格環比分別上漲0.5%和0.1%，漲幅比上月均回落0.1個百分點。35個三線城市新房和二手房價格環比分別上漲0.6%和0.5%，漲幅比上月均回落0.2個百分點。

“2019年10月份商品住宅銷售價格漲幅穩中有落”，國家統計局城市司首席統計師孔鵬在解讀房價數據時表示。

不過，從房價調整的城市數量來看，市場調整的跡象十分明顯。

10月，有50個城市新房價格環比上漲，數量是2018年2月以來的新低。其中，西寧、呼和浩特和南寧三個中西部城市，10月新房價格漲幅分別是2.8%、2.4%和2.0%，是僅有的三個漲幅超過2%的城市。另外，成都也以1.5%的漲幅位列70個大中城市的第六位。

而房價下降城市數量，則延續了7月以來的持續增加態勢。國家統計局數據顯示，10月，70個大中城市中，共有17個城市新房價格環比下降。這個數量也是2017年9月后，25個月以來的新高。其中，下降幅度最大的是濟南和瀘州，環比下降了1%。而一線城市北京和廣州，則分別環比下降0.2%和0.1%。

二手房方面，10月份全國70個城市二手住宅銷售價格指數環比增幅為0.1%，同比增幅為4.2%。無論是環比數據還是同比數據，實際上都呈現了漲幅收窄的態勢。

不僅如此，易居研究院副院長楊紅旭向21世紀經濟報道表示，一組信號意義更為強烈的指標是，二手房價格環比下降的城市，從9月的28個上升至35個，而環比上漲的城市則只有28個。下降數量超過上漲數量，這是2015年4月以來，首次出現類似的情況。

實際上，在樓市開始步入本輪上行周期的2015年5月，這個指標就發生了類似的逆轉。此前一年，二手房價下跌的城市數量都多于上漲數量，從這個月開始，上漲數量超過下跌數量。

在楊紅旭看來，新房價格，在部分城市存在限價限簽等行政干預，存在失真情況。因此二手房價格變動更能體現樓市真實情況。并且，從周期來看，二手房價格變化領先于新房價格，二手房價格下跌城市數量變化，又領先于各線級城市的二手房總體均價變化。

在這樣的邏輯下，楊紅旭認為，“市場半只腳踏進冬天了。”

“以價換量”還將持續？

多位分析人士均向21世紀經濟報道指出，開發商從9月以來持續的降價促銷活動，是此次房價數據出現上述現象的主要原因。

今年上半年以來，收緊房企融資成為樓市調控的主基調。銀行貸款、信托、債券等渠道先后收緊。在下半年進入償債高峰期和銷售業績沖刺期的雙重壓力下，部分房企開始選擇降價促銷，減輕資金壓力，完成年度銷售目標。

一個典型的案例是，10月曾有開發商降價導致的維權事件視頻流出的濟南，新房價格環比下降1%，在70城中居首。

而宏觀數據對此也有印證。國家統計局數據此前發布的顯示，1-10月份，商品房銷售面積133251萬平方米，同比增長0.1%。在去年銷售面積創下歷史峰值的高基數上，增速今年以來首次由負轉正。

對此，貝殼研究院首席市場分析師許小樂分析稱，新房市場“以量換價”效果有所顯現。從標桿房企的銷售來看，10月其銷售面積及銷售額均明顯增長，但銷售價格出現回落。預計全年新建商品住宅銷售面積同比增長1%左右，與去年基本持平。

許小樂認為，年前新房價格可能繼續下跌。10月全國商品房及商品住宅新開工面積累計同比增速仍在擴大，后期供應增加，“以價換量”將會持續，新房下跌趨勢將會持續。城市方面，后期隨著三四線城市銷售的下滑，70城的一手房價格下跌趨勢會逐漸由一二線向三四線傳導。

因此，后續政策是否會做出調整，成為關注焦點。

楊紅旭指出，從房地產調控角度來看，周期已經發生了變化。過去四年一直防大漲，未來一兩年須轉為防大跌。

而中原地產首席分析師張大偉則認為，房價漲幅全面放緩趨勢已經出現，但對于2019年四季度的市場走勢來說，一要看年末的信貸政策，包括11-12月LPR的調整，以及是否會降準；二要看近期各地頻繁的人才政策波動，是否會影響市場。

實際上，隨著2020年城鎮化目標階段性“大考”越來越近，各地開始密集調整戶籍政策與人才政策。其中，包括海南、上海、南京等地，都在10月以來發布對人才政策做了微調。

但也有分析人士告訴21世紀經濟報道，在中央“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”表述未變，樓市“三穩”基調未變，地方政府問責機制未變的情況下，本輪調控核心的限售、限價和限貸等政策，大幅調整的可能性不大。