50大城市去年賣地超4萬億元 房企扎堆回歸一二線城市

      2019年樓市調控不斷，但50大城市土地市場總量仍然創下新高，部分城市賣地收入超過2000億。

值得關注的是，城市之間分化明顯，開發商紛紛重回一二線，三四線土地市場進入低迷。

土地供應和投資的變化，將導致未來樓市供應、供求關系的變化。除了深圳住宅供應稀缺，在絕大部分城市，供求平衡或供大于求開始出現。比如，2019年北京房地產市場低迷，一大原因就是限競房供應、庫存巨大。

從整體來看，土地拍出高價，進而影響新房定價、推高房價的時代過去了。在房住不炒的基調下，未來房價上漲的空間進一步被壓縮。

市場嚴重分化

中原地產數據顯示，2019年全國50大城市的土地市場總量居高不下，合計賣地共4.41萬億，同比上漲19.33%，刷新了歷史紀錄。

部分城市的賣地收入超過2000億，其中屬杭州最多，達到了2836億。

其余像上海賣地1992億，廣州1864億，蘇州1850億。共有35個城市賣地已經超過500億，刷新歷史記錄，68%的城市賣地金額同比上漲。

中原地產首席分析師張大偉稱，相比于2018年嚴格的土地管制，2019年的土地市場約束減少，政策的微調使得開發商的拿地積極性明顯提高，從二季度開始一直處于高位運行狀態。

由于部分企業的增量加大，企業的拿地積極性也明顯升高，尤其以第二梯隊的房企搶地最為堅決。

截至2019年11月，前50家房企拿地超過2萬億，同比2018年上漲達17%，刷新了歷史紀錄。其中，拿地最多的有萬科1570億、碧桂園1237億、保利964億，拿地超過500億的房企高達9家，另外38家房企拿地超過200億，刷新歷史同期紀錄。

令人印象深刻的是，2019年的土地市場，部分央企、國企表現積極或激進。如保利、中海、越秀等，在北京、廣州，佛山等城市拿地頗多。

不過樓市整體與前三年已經明顯不同，不同的城市地區之間也出現了明顯的分化。開發商們的興趣重新轉向了一二線，成交占比提升3個百分點。

相對而言，三四線的非優質土地定價及成交額都出現了下調和低迷的狀況，中原認為，三四線部分城市不排除有進一步微調樓市的政策。

“現在市場整體下行，在一二線城市拿地可以提升銷售，利潤相比于三四線城市更大。”一名開發商直言。

2019年中，一二線城市曾迎來了地價的回漲，如深圳6月拍出了幾個地王，一日收金200多億。

不過，在進入下半年以后，由于融資渠道持續收緊，房企資金壓力大，拿地積極性大幅降低，一二線大部分地塊低溢價甚至零溢價成交，整體溢價率跌至10%以下，三四線城市的市場熱度更是持續回落。

全國來看，克而瑞數據顯示，截至2019年11月底，全國300城土地市場成交建筑面積23億平方米，較2018年同期下降了3.7%，考慮到前11月成交量與去年全年成交量存在4.3億平方米的差距，2019年土地市場總量很難達到2018年的水平，預計會呈現下降趨勢。

賣地金額的增速也已放緩。截至2019年11月底，全國300城經營性用地成交金額54169億元，同比增長10%，與2018年全年16%相比明顯收窄。

克而瑞認為，這主要是因為2019年下半年資本環境監管更緊，開發商融資困難，資金比較緊張，拿地熱情下降。

供應影響房價

跳出土地市場本身，另外需要關注的是地價對房價的傳導效應。歷史上，由于“面粉貴過面包”多次上演，地價被認為是房價的先導。

克而瑞統計，2019年土地價格并未延續2018年的價格回落之勢，全國300城土地成交樓板價迎來大幅上漲，增至2396元/平方米，同比上漲13.7%，升至歷史高位。

在一二線，大部分城市增加了優質地塊的供應，如北京有多宗不限價宅地、深圳的宅地供應量也有明顯的提升，也進一步推高了成交均價。

但從新房市場和二手房市場的走向來看，地價對房價的影響在弱化。由于整體上高價地不多，市場的預期和判斷邏輯正在發生變化。

中原指出，2019年土地成交溢價率大減，客觀上抑制了房價上漲的樂觀預期。

如北京年內土地平均成交溢價率只有9.4%，低于2018年的14%，是最近多年來的最低點。

合計50宗各類住宅地塊中，平均溢價率也只有10.5%，有18宗是底價成交，合計成交的商品房住宅地塊含限競房35宗地塊中，溢價率為0的地塊多達12宗，最近更是連續多宗地塊底價成交。

整體上，溢價率也呈下降之勢，由2018年的15.8%降至2019年的13.5%，同比下降了2.3個百分點。三季度在房企融資渠道收緊的影響下急劇下滑，降幅十分顯著，四季度基本延續了下降之勢，開發商拿地的審慎程度大幅提升。

截至2019年第四季度，全部城市溢價率均已經跌破10%，尤其是一線城市溢價率已經跌破5%，大部分地塊均以底價成交，降無可降；二線和三四線城市溢價率也分別降至8.0%、9.7%，土地溢價率也降至相對低位。

克而瑞指出，2020年地價難以進一步上漲。2019年來一些條件較好的地塊因為投資回報率不高出現了無人報名而流拍的現象，在此影響下，為保證供應，政府適當調低價格預期，2019年末土地成交價格已降至上年同期水平。由于資本市場環境走弱的預期依舊，高融資成本下房企對拿地的態度將會更為謹慎，2020年地價也難走高。

此外，土地供應結構逐漸變化，將有望徹底改變房地產市場的供需關系，抑制房價大幅上漲。

最典型的如北京，從2018年6月10日開始，合計入市限競房項目達到了76個，超過1000萬平米，供應住宅套數達到了57344套，而網簽數據合計24089套。平均網簽均價為48615元每平米，網簽完成249萬平米，按照成交套數計算網簽完成率只有42%。

大量的項目集中入市帶來了市場供應、庫存的不斷增加。從單月網簽數據看，北京最近幾個月都是高位，但與此同時供應量更大，庫存依然持續積壓，限競房也已經連續15個月出現供應大于簽約的現象。

北京的房價在2019年明顯下跌，由于大量新房引走了客流，二手房市場持續低迷，整體下跌了15%-20%。

更大的范圍來看，為了穩定房價，重點城市去年土地供應量也明顯加大，如廣州、上海、深圳、南京等土地供應量都超出了同期，預計2020年也會維持高位。

去年7月，《土地管理法》修正案草案中刪去了“建設用地必須國有”，為集體用地入市掃平法律障礙，土地供應渠道也更加多元化。這意味著，未來主流城市的土地和房屋供應都會提升，進一步平衡供求關系。

2019年的樓市，除了深圳臨近年末熱度飆升房價上行，其他大部分城市基本都實現了平穩或小幅下跌，2020年，隨著土地供應進一步改善，因城施策的執行，全國房價平穩或將是常態。