北京學區(qū)房交易再掀起一陣熱潮

2020年5月，北京學區(qū)房交易再掀起一陣熱潮。

       4月30日，作為北京市“教育高地”的西城區(qū)發(fā)布教改新規(guī)，新購房者子女入學，由“單校劃片”改為“多校劃片”。一個學區(qū)房，原則上六年內(nèi)只提供一個登記入學學位。西城區(qū)也成為北京“城六區(qū)”中，最后一個實施“多校劃片”的區(qū)域。

由于新規(guī)主要面對7月31日后戶籍遷入西城區(qū)的適齡兒童，5月至7月，也被很多人視為該區(qū)域?qū)W區(qū)房最后的“上車”機會。

     5月以來，北京市西城區(qū)商品房成交量大幅攀升，德勝、金融街等熱門片區(qū)尤甚。以德勝片區(qū)的知名學區(qū)房小區(qū)“裕中西里”和“裕中東里”為例，有房產(chǎn)經(jīng)紀人表示，這兩個小區(qū)平時的月度成交量僅10套左右，但5月中上旬就已成交了50多套，一些優(yōu)質(zhì)房源在推出當天就被簽下，很多購房者感慨“手慢無”。

    多年來，學區(qū)房一直雄踞住房體系的“金字塔尖”。因匹配了最好的教育資源，優(yōu)質(zhì)學區(qū)房的供應往往十分稀缺。由于歷史原因，很多學區(qū)房屬于“老破小”，居住條件不佳，價格卻十分高昂。

近些年來，北京市一直在推進基礎(chǔ)教育均衡化改革，同時采取各種手段，如取消過道房、車庫房、空掛戶的入學資格等，從而圍堵政策漏洞。但在很長一段時間里，購房者對學區(qū)房的熱情有增無減，“宇宙中心”等現(xiàn)象時見報端。

如今，隨著房屋交易的不斷規(guī)范，以及教改的持續(xù)深入，這種局面早已不復存在。有觀點還認為，在西城區(qū)實施多校劃片后，北京學區(qū)房的狂熱將很快成為歷史。

     但現(xiàn)實是，望子成龍的期望和優(yōu)質(zhì)教育資源的稀缺，仍將長期存在。通過對發(fā)展脈絡的梳理，學區(qū)房——這個套在無數(shù)家長身上的無形束縛，真的能成為歷史嗎？

從福利分房到價值初現(xiàn)

學區(qū)房的概念，脫胎于“就近入學”政策。

1986年，第六屆全國人民代表大會第四次會議通過《中華人民共和國義務教育法》（下稱《義務教育法》），其中的第九條明確規(guī)定：“地方各級人民政府應當合理設置小學、初級中學等學校，使兒童、少年就近入學。”

但北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、秘書長陳志向21世紀經(jīng)濟報道表示，在當時，只有“重點校”的概念，還沒有“學區(qū)房”的概念。

陳志表示，上世紀八九十年代，北京的城市發(fā)展并不如現(xiàn)今這般龐大與恢宏。當時的城市核心區(qū)，主要局限在如今的二環(huán)以內(nèi)，大致相當于東城和西城兩區(qū)的區(qū)劃范圍。

     當時，包括教育在內(nèi)的各種城市資源主要集中在核心區(qū)，但由于人口規(guī)模不大，流動性不強，優(yōu)質(zhì)教育資源的稀缺程度并不明顯。

此后，北京進入快速發(fā)展期，城市范圍擴大，人口增加，但由于各種原因，優(yōu)質(zhì)教育資源的分配格局并未發(fā)生太大變化。如今，東城、西城兩區(qū)由于歷史傳統(tǒng)，一直擁有較好的教育資源。海淀依托高校和科研院所的優(yōu)勢，教育資源同樣優(yōu)質(zhì)。其他各區(qū)在經(jīng)濟、人口、產(chǎn)業(yè)等方面迅速趕超，但其擁有的優(yōu)質(zhì)教育資源水平，仍明顯不如上述三區(qū)。

陳志還表示，1998年啟動房改之前，北京市幾乎沒有真正意義上的商品房交易。當時的所謂“學區(qū)房”，大多是單位分房，或老舊平房，且無法在市場上流動。

到房改時，這些房屋才首次有了價值，但“學區(qū)”帶來的附加值仍不明顯。在北京市海淀黃莊區(qū)域，某中關(guān)村三小的小戶型學區(qū)房，掛牌單價約為12萬元。據(jù)房主介紹，這套房子原本是單位分的，上世紀90年代房改時，以3000多元/平方米的價格買下。“當時根本沒想過學校的事，因為已經(jīng)住了好幾年了，也住習慣了，就順手買下來。”

如今，這套房子的價格已經(jīng)翻了50多倍，這個建于上世紀80年代、看上去頗為破舊的板樓小區(qū)，也已是該區(qū)域交易最旺盛的小區(qū)之一。

不僅升值快，還抗跌

     在21世紀教育研究院副院長熊丙奇看來，“學區(qū)房”概念真正興起，是在2006年。當年，修訂后的《義務教育法》頒布，進一步強調(diào)了“就近入學”的原則。

     在此之前，為遏制部分家長的“擇校”沖動，從上世紀90年代開始，國家教委連續(xù)出臺文件，強調(diào)九年義務教育階段初中和小學必須堅持就近入學的原則，不準招收“擇校生”。同時，嚴厲禁止把捐資助學同錄取學生掛鉤。

當時，實現(xiàn)基礎(chǔ)教育均衡化已經(jīng)是政策的著力點，但不同區(qū)域之間的教育水平差異，仍然無法在短期內(nèi)抹平。加之北京的城市規(guī)模快速擴大，人口增多，對教育資源的需求大大增加。

到2014年，北京市開始推行9年一貫制教育改革，通過小升初的直升制度，減輕擇校壓力。

在此背景下，“學區(qū)房”的重要性不斷凸顯，價格也持續(xù)攀升。

從本世紀初開始，北京市的優(yōu)質(zhì)學區(qū)房就享受著“皇帝女兒不愁嫁”的待遇。鏈家地產(chǎn)某資深從業(yè)人員向21世紀經(jīng)濟報道表示，其從業(yè)的十多年來，所接觸的學區(qū)房價格要明顯高出同地段其他商品房，價差從最初的10%，一度攀升到如今的30%、40%。但學區(qū)房仍然是砍價最少、交易周期最短的房源之一。

    他表示，在2009年，北京海淀區(qū)的中關(guān)村、五道口、學院路等區(qū)域，學區(qū)房的供需比例在1：4到1：5的水平。如今，這些區(qū)域的供需缺口更大。但無論是次新商品房還是老舊公房，都是家長們關(guān)注的對象。

在新房銷售中，“學區(qū)”也成為重要賣點。一些房地產(chǎn)項目宣稱將引入優(yōu)質(zhì)學校，并借此給項目定出更高的價格。多年來，因未能兌現(xiàn)“引校”承諾而引發(fā)的投訴并不少見，但這也側(cè)面反映出學區(qū)房的熱度。

一位不愿具名的分析人士認為，發(fā)生于每年3月到5月的樓市傳統(tǒng)“小陽春”，也有學區(qū)房的帶動作用。由于信息采集的時間要求，每年二、三月份是學區(qū)房交易的高峰，這批價格偏高、成交迅速的交易，很容易點燃市場的熱情。

學區(qū)房價格的攀升，還與北京房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的大潮密不可分。

北京市商品房銷售額從2001年的610億元，攀升至2019年的3000多億元。即使北京有著全國最為嚴厲的樓市調(diào)控政策，若拉長時間周期來看，最近20年來，北京的房價仍然有著數(shù)倍的上漲。

     在此期間，學區(qū)房的價格不僅一直處于“金字塔尖”，在多個市場下行周期中，以及2008年金融危機期間，學區(qū)房還表現(xiàn)出了較好的抗跌性。

2008年，西城區(qū)金融街片區(qū)的著名學區(qū)房小區(qū)豐匯園，成交均價還不到3萬元。到2014年，該小區(qū)的交易價格已經(jīng)達到10萬元/平方米的水平。此后，豐匯園的房價再度攀升，2018年的單價已經(jīng)達到17萬元左右。到今年5月，該小區(qū)部分房源的成交單價已經(jīng)超過20萬元/平方米。

學區(qū)房的“情感屬性”

     2013年3月，北京海淀區(qū)華清嘉園，一間37平方米的學區(qū)房叫價350萬元，因價格過高，此地也被冠名為“宇宙中心”。3個月后，位于東城區(qū)景山東街的一個400平方米的四合院，因報價1.3億元被稱為“宇宙新中心”。

盡管這兩套房源因報價過高而很快下架，但學區(qū)房的價格水平，仍然可見一斑。

     事實上，由于價格偏高，很多購房者在選擇學區(qū)房時，只能購買小戶型。21世紀經(jīng)濟報道調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在東城區(qū)、西城區(qū)和海淀區(qū)的多個優(yōu)質(zhì)學區(qū)，30平方米到60平方米的小戶型房源最為熱銷。2016年，西城區(qū)的文昌胡同曾成交了一間10平方米的平房，單價達到34萬元。

但小戶型的居住條件往往不盡如人意，為了彌補這種不足，很多家庭選擇“買小租大”。即購買一套小戶型學區(qū)房用于落戶并占據(jù)學位，然后在同一個小區(qū)里租一套大房子用于生活。如今，這種生活方式仍然大量存在。

     由于“占學位”的目的過于明顯，學區(qū)房交易也一度變味。2017年，北京市西城區(qū)大耳胡同的一個四合院內(nèi)，有業(yè)主將過道改建成10平方米的“零居室”，標價150萬元。“過道學區(qū)房”由此誕生。

此外，還有將學區(qū)內(nèi)的車庫、商鋪等作為獨立居住單元進行出售的案例。

    陳志指出，嚴格來說，學區(qū)房既不是自住性質(zhì)，又不完全屬于投資品。由于夾雜了“望子成龍”的期待，學區(qū)房交易很容易受到家長的情感因素干預，從而變得不夠理性。為迎合這種情緒，違規(guī)改建的做法也大量滋生，才造成學區(qū)房交易中的各種奇葩景象。

2014年，吳婷（化名）和老公賣掉了自己位于朝陽區(qū)的110平方米的大房子，在西城區(qū)德勝片區(qū)的裕中西里小區(qū)購買了一套不到60平方米的學區(qū)房。面對周圍人的不解，吳婷完全不以為然，她認為，對孩子的“投資”，不能太計較成本。

為購買學區(qū)房“不計較成本”的大有人在。一位長期服務于德勝片區(qū)的某資深房產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)者向21世紀經(jīng)濟報道記者回憶，2013年，德勝片區(qū)的一套優(yōu)質(zhì)學區(qū)房曾被10多個買家同時看中。為解決爭議，業(yè)主在某天晚上宴請所有買家，并在飯桌上接受報價，最終以價高者得的方式將房屋賣出。

“那一頓飯工夫，業(yè)主多賺了50多萬。”他說。

陳志認為，社會競爭激烈，以及應試為主的選拔模式，使很多家長患上教育焦慮癥，這種焦慮往往伴隨著子女從出生到入學，再到走向社會的各個人生階段。鑒于優(yōu)質(zhì)教育資源不平衡的現(xiàn)實，這就反過來對學區(qū)房造成一種逆向壓力，使學區(qū)房成為相關(guān)社會問題的顯性表現(xiàn)。

為了控制“學區(qū)房熱”，2017年，北京市教委加大對實際居住的審核力度，重點對過道房、車庫房、空掛戶等情況進行核查，凡不符合實際居住條件的，均不得作為“點對點”、“單校劃片”入學資格條件。

于是，過道學區(qū)房、車庫學區(qū)房等奇葩住房在曇花一現(xiàn)后，迅速成為歷史。

學區(qū)房熱必將消退

     為進一步推進基礎(chǔ)教育資源均衡化，遏制學區(qū)房過度炒作，從2017年開始，北京城六區(qū)實施幼升小多校劃片，明確“六年一學位”。在朝陽、東城、海淀、石景山、豐臺等區(qū)域先后實行后，西城區(qū)也將于2020年開始推行此項政策。

多校劃片是相對于單校劃片而言的，是指一個小區(qū)不再對應單個學校，而是對應學區(qū)內(nèi)或相鄰學區(qū)的多個學校。

    雖然要完全推開尚需時日，但多校劃片對學區(qū)房狂熱的遏制作用，仍被很多人看好。有分析人士將西城區(qū)單校劃片的最后入籍期限2020年7月31日，稱為“731大限”。認為在此時點之后，學區(qū)房將走下價值的巔峰。

政策于4月30日出臺后，西城區(qū)的學區(qū)房交易明顯升溫。21世紀經(jīng)濟報道在德勝和金融街兩個片區(qū)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，片區(qū)內(nèi)的小戶型房源成交火爆，這類房源的價格也有小幅攀升。

     這也帶動了北京市的整體房價水平。貝殼研究院指出，僅在五一長假期間，北京鏈家平均成交均價就達到63530元/平方米，比4月的交易價格有明顯提升。有從業(yè)者向記者估算，五一長假期間，北京商品房成交價格要比4月高出10%。

除購房者外，一些賣方也意識到了“大限”的存在。西城區(qū)德勝片區(qū)的某經(jīng)紀人透露，在對西城區(qū)的上述政策進行研究后，一位身在澳洲的業(yè)主選擇將身份證和房本先寄回北京，從而表達賣房的誠意。

那么，2020年的7月31日，果真能成為北京學區(qū)房的“大限”嗎？

     陳志指出，學區(qū)房是教育焦慮癥和教育資源不均衡的矛盾產(chǎn)物。除制度層面的改進外，還要看購房者的思想觀念和行為模式。“有需求就有市場”，只有需求降溫，學區(qū)房的交易才能趨于理性。他認為，北京學區(qū)房的狂熱必將消退，但這中間會有一個緩慢降溫的過程。

根據(jù)記者調(diào)研，北京西城區(qū)德勝、金融街片區(qū)的多位經(jīng)紀人認為，在近期的透支性成交后，學區(qū)房交易有可能會在明后兩年出現(xiàn)降溫，但價格未必會明顯下滑。因為只要坐擁優(yōu)質(zhì)學區(qū)，該區(qū)域的學區(qū)房價值不會受到太大影響。

      熊丙奇向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，從全國各地實行“多校劃片”入學政策的效果看，是否能起到抑制學區(qū)房熱、擇校熱的作用，主要取決于政策實行后，各地是否有進一步推進義務教育均衡的實際行動。具體而言，就是調(diào)整義務教育資源配置方式，加大對薄弱學校投入力度，改善薄弱學校辦學條件等。

   “推進義務教育均衡的力度越大，投資學區(qū)房的風險就越大。”熊丙奇指出，到時候，學區(qū)房不需要唱衰，自然就會降溫了。

在遏制“學區(qū)房熱”方面，北京向來是多管齊下，其中還包括對銷售環(huán)節(jié)的監(jiān)管。近期，北京市住建委執(zhí)法部門聯(lián)合10個區(qū)住建房管執(zhí)法部門開展房地產(chǎn)市場檢查，共有21家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)被查處。在被查處的各項違規(guī)情形中，就包括炒作“學區(qū)房”。

即使從經(jīng)濟的角度來考量，學區(qū)房似乎也越來越偏離其原本的價值。北京師范大學金融研究中心主任鐘偉認為，市區(qū)的學區(qū)房是目前價值被高估的兩類房產(chǎn)之一（另一類為遠郊的低價房）。

      鐘偉認為，在北京相同地段，學區(qū)房售價可能比非學區(qū)房高出50%。“從經(jīng)濟層面來說，買學區(qū)房不如把孩子送進優(yōu)質(zhì)的私立國際學校；而從家長觀念轉(zhuǎn)變來看，90后家長的心態(tài)已經(jīng)發(fā)生改變，對子女的期望值趨于理性，未來90后拋棄學區(qū)房的時代會來得很快。”