“風口”下的物管行業中報：業績逆勢提升 資本興趣不減

在傳統房企因疫情及調控的影響而出現增長困境時，物管行業反而蒸蒸日上。

近日，上市物管企業紛紛發布中期業績報告，雖然資產和營收規模并不大，但無論增長性還是市盈率，上市物管公司均普遍高于傳統房地產企業。在規模上“跑馬圈地”的同時，增值業務的發力，使得物管企業維持較高的利潤率。此外，越來越多的企業橫向布局非住宅物管領域，業務多元化趨勢開始出現。

圖視覺中國

在資本追捧下，近年來物業公司掀起上市熱潮。年初至今，已有興業物聯、燁星集團、建業新生活、金融街物業、弘陽服務和正榮服務等6家物管企業登陸資本市場。另有9家公司已經遞表，有望于年內實現上市。

盡管股價漲跌不一，但這一行業的發展前景仍被普遍看好。分析人士認為，對應2017-2019年商品房的銷售規模，物管行業未來2-3年增量規模將進入提速釋放期。預計未來兩年左右都是物業服務企業上市的窗口期。

營收、利潤普漲

在6家企業登陸資本市場后，目前上市的物管企業共有28家。根據中報，今年上半年，28家上市企業的總營收為385.8億元，平均營收為13.8億元。

其中，行業內超過營收平均值的企業共有7家，除了彩生活以外，還包括碧桂園服務、綠城服務、雅生活服務、招商積余、保利物業和中海物業6家公司。背靠大型房企帶來的管理面積優勢，成為其業績的重要支撐。

同期，28家上市物企的凈利潤為54.7億元，同比增長49.6%，凈利率平均值為14.2%，較2019年同期上升0.9個百分點。

今年上半年，碧桂園服務的收入達到62.7億元，同比增長78.4%；歸母凈利潤13.4億元，同比增長61.6%。成為物管行業收入規模最大的公司。

截至6月末，碧桂園服務的在管面積為3.2億平方米，雖然并非行業最大，但已是上市物管企業中，僅有的四家在管面積超過3億平方米的企業之一（其余三家為雅生活服務、保利物業、彩生活）。

大型上市物管企業中，上半年雅生活服務的收入為40.0億元，同比增長78.5%；保利物業收入36.0億元，同比增長27.6%；綠城服務收入44.0億元，同比增長20.1%。這也是目前上市物業公司中，營收規模最大的四家公司。

與很多傳統房企因疫情影響而出現收入下降的情況不同。28家上市物管企業中，除祈福生活服務、彩生活外，其余企業均實現上半年收入正增長，8家企業的增速在50%以上。同期，28家上市物業公司的歸母凈利潤全部正增長。

業績快速增長與管理規模的提升有較強的正相關性。據悉，在當前物業費標準“限高”的環境下，物管企業想快速提高收入，擴大管理規模是主要手段。其中，一些大型房地產企業旗下的物管公司，以及通過并購實現在管規模迅速增長的企業，都實現了收入的快速提高。

增值業務發力

物管公司業績的快速增長，除了規模支撐外，還在于業務的多元化。其中，增值服務的發展，可帶來規模和利潤率的同步提升。

建業新生活將主要業務分為物業管理及增值服務、生活服務、商業資產管理及咨詢服務三類。今年上半年，三項業務的毛利率為31.7%、40.1%及69.8%。可見，非主業的利潤率要明顯高于物管業務本身。

2020年上半年，濱江服務錄得收入4.16億元。其中，因交付前服務、咨詢服務、社區空間服務及項目增加，非業主增值服務收入同比增長9.5%至1.21億元，占總收入的29.2%；因定制家裝與車位及儲藏室銷售業務持續增長，業主增值服務收入同比增長165.6%至4010萬元，占總收入9.6%。

因高毛利業主增值服務大幅增長，上半年，濱江服務的毛利率由去年同期的28.9%升至32.9%。

2020年上半年，碧桂園服務的社區增值服務收入約為人民幣6.03億元，同比增長96.2%，占公司總體收入的9.6%，較去年同期上升0.9個百分點。

業績會期間，碧桂園服務執行董事兼總裁李長江表示，如果說物業服務是萬億級藍海的話，那么增值服務是10萬億級藍海，碧桂園服務目前才剛剛起步。“希望公司的增值服務收入占比在未來能夠翻1-2倍，甚至更多，利潤占比可能比收入占比還要更高。”

嘉禾家業認為，綜合行業各家物企上半年的經營狀況，造血能力的持續攀升主要因為三點：

1、疫情期間，社區增值服務成為新業績增長點，上半年28家物企的社區增值服務平均值同比增速達40.3%；

2、多數物企持續發力高利潤的非住宅業態，主要以辦公物業和商業物業為主；

3、在疫情影響下，多地政府對物業企業財政、稅收等補貼政策的先后落地，對物企整體利潤水平起到一定優化作用。

這也使得資本市場對物管業務的認可度，要明顯強于房地產。9月4日，碧桂園的收盤價為9.7港元，市盈率為5.1；而同在港股上市的碧桂園服務，收盤價為54.1港元，市盈率達到62.83。

仍在“跑馬圈地”

近些年，資本不斷加大對物管企業的追捧。2014年到2019年，上市的物管企業數量分別有1家、2家、2家、1家、6家、11家。

今年以來，已有6家物管企業登陸資本市場，合計融資凈額43.9億元。根據公開信息，目前已經遞表并預計于年底前上市的有9家，融資總額約250億元。

易居克而瑞指出，全年15家物業公司的融資金額合計約300億元，是2019年的2.9倍。物管公司上市熱潮不減反映了兩個趨勢：1、物管公司短期擴張規模訴求強烈，有融資需求；2、疫情考驗下的二級市場物業板塊表現優異，物業公司價值再次被市場肯定，物管公司融資渠道愈加通暢。

“預計未來兩年左右都是物業服務企業上市的窗口期。”中國物協標準化工作委員會副主任王兆春表示。

華安證券指出，在這一輪的市場擴張中，2017年到2019年的年度商品房銷售規模達到17億平方米左右的峰值。“對應近三年的商品房銷售規模，物管行業未來2-3年增量規模將進入提速釋放期。”

同時，“隨著區域經濟的崛起，我國商品房市場將呈現逐步回歸合理中樞的趨勢，疊加豐厚的存量資源，物管行業規模、業績具有較為可觀的提升空間。”

在“跑馬圈地”過程中，規模仍然是行業發力的重點。從上市公司的招股說明書分析，上市公司擬用于收購及戰略投資的比例高達60%-70%。中報季期間，多家物管公司高管表示，未來將把握并購機會，進一步擴大在管規模。其中，商業、辦公等一些非住宅領域，也在企業考慮之列。

這有可能使得已經出現的并購潮進一步加劇。王兆春表示，行業出現大規模并購，意味著行業的戰略轉折點已經到來，消滅競爭對手的主要方法已經從以往的“產品+價格”變成了資本。

受此影響，物管行業集中度提高的趨勢也將強化。華安證券指出，行業集中度的提升主要在于：1、物管行業頭部公司多具備關聯地產開發商，充分享受集團內部資源輸送帶來的內源性增長。2、頭部企業借力資本市場實現規模和業務的雙線擴張，帶動集中度提升。

數據顯示，2016年至2019年，物管行業百強管理面積由2725萬平方米提升至4279萬平方米，市占率增至43.6%。