房企大洗牌

1996年，頤和地產在廣州開發了第一個高端項目“頤和山莊”，成為豪宅的代名詞。

曾連續15年進入百強房企榜的頤和，如今卻深陷流動性危機，涉9筆違約債務、8宗訴訟，資金缺口達數十億。

頤和不是個案。今年已有多家老牌房企爆雷，銀億、上置集團、粵泰控股、三盛宏業等，這些擁有20多年歷史的老牌房企，在這次下行周期中，有的已被淘汰，有的處在崩潰邊緣。

大型頭部房企的日子也不太好過，萬科去年高喊“活下去”，如今成了許多房企的現實。他們紛紛勒緊了褲腰帶，調整區域組織架構、降薪裁員，收縮“瘦身”求存。

經歷了黃金時代、白銀時代，房地產真正的行業兼并重組，大洗牌來臨。對中小房企來說，千億是門檻，擠破頭都要躋身千億俱樂部。只是當新一輪調控來臨時，有些房企，不得不永遠停留在了千億的門檻之外。

融資端的緊縮，從未像今年這般嚴厲。-宋文輝 攝

流動性風險頻發

11月14日，因多項信息未披露，頤和地產及其董事長何建梁被證監會出具警示函，共涉9筆違約債務，總計18億人民幣、5000萬美元。

聯合評級報告指出，2019年9月11日，根據頤和地產相關公告，由于流動性惡化，公司未能按時償付“17頤和01”和“17頤和04”的債券利息及本金。

Wind信息顯示，“17頤和01”于2019年8月4日面臨回售，余額為3.04億元；“17頤和04”債券在9月份回售，余額為7.6億元。

查看啟信寶數據發現，頤和集團在今年5月和9月，先后4次被列為失信被執行人，和王思聰一樣，何建梁已被列入限制高消費名單。

“房地產行業受政策影響非常大，能平安度過2018年就非常不容易了。”何建梁曾在2018年底對媒體表示，不料一語成讖。

2019年對很多房企都更加難熬。

“力爭到2020年實現銷售收入超過千億。”這是成立于1994年的銀億集團為自己定下的目標。

然而，連續多年上榜中國房企百強的銀億，卻沒能等來2020年。在6月14日，因不能徹底擺脫流動性危機，銀億向浙江省寧波市中級人民法院申請破產重整。

于1993年成立的上置集團，今年迎來上市20周年，卻無心慶祝。

9月6日，上置集團被自己的第二大股東上置投資告上了法庭。上置投資向上置集團申索合計約1.5億元人民幣應付及欠付款，違反協議的損害賠償，以及相關的利息、訟費及其他濟助。

而上半年，公司業績首次由盈轉虧至1.99億元。

成立時間比萬科還早的粵泰股份也面臨流動性危機，出售資產自救。公司于6月向世茂出售了五個項目，總對價約64億元。

在今年爆雷的老牌房企中，最為戲劇性的當屬三盛宏業。員工討債，已經63歲的董事長陳建銘淚灑現場，流露出公司的窘迫和生存的艱難。

當萬科高喊著要“活下去”時，很多千億門檻之外的房企，已經到了“活不下去”的境地。

大浪淘沙下，即使是穿過多次房地產周期的老房企，若沒有規模和盈利加持，稍微踏錯一步，就面臨被洗牌的命運。

“最近2年，有大量的房企為了加快發展，負債過高，這帶來了巨大的風險。特別是部分企業為了更容易融資，買房地產銷售排行榜，假冒百強榜，最近出現了很多這類企業的資金鏈風險。”中原地產首席分析師張大偉表示。

“轉型是這些房企的共性”，張大偉同時表示，隨著房地產市場轉型企業增加，未來離開房地產市場的中小企業數量，有可能接近2014年，那一年，有2000家房企倒閉。

上海房地產資深人士宋會雍認為，中小房企的危機，“主要是自己經營的問題，同時不乏對中央樓市調控的基調和決心，缺少足夠的認識。”

全行業收縮瘦身

中小房企面臨流動性危機，頭部房企的日子也不好過，頻頻傳出組織架構調整、降薪裁員的消息。

作為行業“老大哥”的萬科，不僅調整了區域職級結構，從原來的V序列變成1-50數字序列，還調整了薪資結構。

萬科在此次調薪中，將基本薪資比例下調，提高績效占比。有行業人士表示，“雖然很多降低的部分放到績效里面去，不過目前行業下行，實際績效工資發多少并不樂觀。”

也有人認為，“萬科的銷售并不差，加上王石透露萬科的年報非常好，并不存在降薪。”

萬科方面回應稱，調整前后多數人的薪資是不變的，不存在普降或普升。調整是為了及時匹配人員崗位的責任變化，能夠有上有下，也不再論資排輩，組織也更加靈活。

銷售冠軍碧桂園，今年已經多次進行組織架構調整。

6月，碧桂園對北京地區進行“大改”，將原來的5個區域合并簡化成新的北京區域、京東北區域。

11月，在此前總部架構調整的基礎上，碧桂園又對營銷體系進行了重構。

從碧桂園挖來“雙斌”組合的陽光城，在8月份對大灣區的區域公司進行了調整。將莞深區域與粵東區域公司合并，整合為深圳區域公司。

中梁地產更是對12大區域進行了一場“大手術”，收縮合并為南方、北方、西部、山東、江蘇、浙江六大區域，直減一半。

“現在業務規模在壓縮，企業要稍微放緩節奏。”財經評論員嚴躍進表示，規模壓縮后，部分業務人浮于事，甚至虧空，有必要整合組織架構，來保證流動性安全，以及保證人事制度、項目公司平穩運作。

諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙表示，隨著房企融資收緊，大部分企業都開始控制成本，以保證現金流，不排除部分公司有裁員的行為。

除了對組織架構進行縮編，還有像華僑城這類大量出售項目，對資產進行優化調整。據21世紀經濟報道記者不完全統計，在今年6-7月兩個月的時間內，華僑城至少出售了涉及成都、西安等地7個公司的股權。

王小嬙表示，在政策面、資金面都趨緊的背景下，房企融資難，回款慢，去化壓力大，完成業績的壓力也大，一系列調整在所難免。

史無前例的“錢緊”

張大偉等人士認為，今年房企不好過的原因，主要在于政策對資金面的收緊。房地產調控一直存在，時緊時松，開發商們都早有覺悟，但融資端的緊縮，從未像今年這般嚴厲。

此次對融資端的嚴控是史無前例的。根據中原地產數據，2019年以來，已經有超過25次針對房地產資金鏈的政策。

11月5日，標普報告指出，“融資受限束縛開發商擴張拳腳”，中國房地產開發商正在換擋變速，接受融資環境前所未有收緊的現實。

中國監管機構正嚴密監控房地產開發商的融資渠道。

除了去年開始對國內債市融資實施限制措施以外，房地產相關調控已擴大到了境外債券市場、信托融資，以及商業銀行貸款等融資渠道。

政策不斷對房地產融資管控“打補丁”。標普表示，開發商，尤其是那些擴張較為激進而運營記錄較短的，通常依賴信托貸款、委托貸款和理財產品等非標融資渠道。但最近實施的房地產融資限制措施意味著，這些獲取新融資的渠道基本上被進一步封堵了。

“如果想獲取或保持市場份額，中國房地產開發商可能需要重新將重心放到產品差異化、成本管理和運營效率上。”標普全球評級分析師廖美珊表示。“他們已不再具備單純依靠舉債來拼規模擴張的彈藥了。”

雪上加霜的是，2015-2016年是房企發債的寬松期，房企在2015年大量發債，今年迎來償債小高峰。

銀億于去年平安夜當天的首次爆雷，就是其在2015年發行的公司債券。

克而瑞研究數據顯示，從房企的債券到期情況來看，2015年公司債及中期票據發行量較大，多數企業的債券期限在3-7年間，今年房企面臨償債高峰期。今年下半年，房企的到期債券為1706億元，到期債券總量也處于高位。

2020年下半年2021年上半年，房企的償債壓力將進一步上升，到期債券突破3000億元，屆時房企將面臨更大的償債以及融資壓力。

從中央到銀保監會多次強調要防范房地產金融風險。今年8月，32城銀行房地產業務迎專項檢查。每城檢查銀行機構數量不少于3家，違法挪用資金流入房地產行業等行為將被嚴查，包括開發貸、個貸、住房租賃等業務。

同時，中央已經定調，首次明確提出，不會將房地產作為短期刺激經濟的手段。

嚴躍進表示，這一輪的資金鏈收緊，比預期的要長，一些高桿杠的企業，特別是這兩年擴張很厲害的企業，會面臨流動性風險。迫于資金上的壓力，甚至要倉促賣項目，陷入比較尷尬的境地。

宋會雍也說，“此前政策都是一松一緊，現在少有放松的可能，市場調整周期對應拉長。”

進入大洗牌時代

房企激進加杠桿，拼了命地快速擴張，是為了那張“千億、兩千億”入場券。

嚴躍進表示，隨著越來越多的企業都進入到千億的行列，同時有些企業在沖刺萬億規模，千億被認為是定義大型企業的一個重要指標。

“千億背后是銀行信貸的傾斜與較低的利息成本。”宋會雍稱。

行業已經從增量時代轉入存量時代，在大魚吃小魚的競爭下，每條“小魚”都想盡快將自己吃成“大魚”，想要沖擊千億的難度相當于虎口奪食。

“銷售市場的大餅已定。”恒大副主席兼總裁夏海鈞在中期業績會上直言，新房一年銷量將維持在15萬億元左右，向上不會有太大突破。

2006年，中國前十大的地產商大約占了4.7%的市場份額，到2018年年底，前十大的地產商占到了26%，這其中，前三大巨頭占了12.6%。

夏海鈞認為，未來的市場空間不是由房地產增量市場不斷的擴張帶來，而是中小企業被兼并收購，從而實現大企業擴張。五年以后，中國前十大的地產商大概會占到全部銷售額的40%。前三大的地產商，大概要占到20%左右，即3萬億元。

他還表示，到了那時，中國的龍頭企業要想在三甲排名中露臉，銷售規模應該達到1萬億元左右。

融創中國董事會主席孫宏斌也在最近的演講中表達了類似的觀點，他認為行業前五名，在未來的五年時間能占到市場的30%。

11月21日，國泰君安研報指出，2009年以來，房地產行業市場集中度處于逐年攀升的狀態，2017年下半年調控政策收緊及行業基本面下行時，行業集中度更是大幅提升，目前行業CR10已達27.4%。

政策嚴厲時期，中小房企加速出清，將繼續為龍頭房企的銷售份額提升創造空間。

經濟學家馬光遠的判斷更殘酷。他表示，中國房地產將重回三個“20%”：未來市場只有20%的開發商能活下來，80%會死掉，中國的開發商太多了，死掉80%，不缺房子；只有20%的城市，只有20%的樓盤。

“是回到三個10%，”協縱策略管理集團創始人黃立沖更加悲觀，“現在很多開發商最終就停下開發項目了，只存在10%會繼續開發項目，只有10%以下的房子供求平衡，其他都是嚴重供過于求，只有10%的樓盤值得買，其他都會虧錢。”

并且他表示，在未來三年就將出現。

“如果看趨勢，將來當然會這樣，看國外就知道了，但中國城鎮化還不到60%，房地產的高位允許還將有一個比較長的周期。” 張大偉卻樂觀地表示，房地產發展不會斷崖式下調。

宋會雍提醒，在融資持續收緊的背景下，大公司也會有一定的風險。

“這取決于決策層的謹慎程度。較難拿捏，有些對賭的意思。”他進一步補充，“如果敢于融資，后面遇到市場轉冷，可以說冒進了；如果不敢融資，遇到市場升溫，又可以說保守了。”

總之，開發商都在一片迷霧中一邊廝殺，一邊尋找方向。